El aumento continuado de los intereses en los créditos hipotecarios y la dificultad que muchas familias españolas encuentran en el pago de las cuotas mensuales ha favorecido la aparición de numerosas ofertas bancarias que posibilitan pagar este crédito de la vivienda en 50 años, lo que permite a bancos y cajas que cobren más intereses durante más tiempo. Por eso, en unos años, será más habitual encontrar a jubilados que hayan dicho adiós a su trabajo, pero no a su préstamo, y que los hijos y demás herederos se hagan cargo, ante la muerte del titular de la hipoteca, de seguir pagando la vivienda. En el caso concreto de que el titular de la hipoteca fallezca, el heredero del inmueble puede aceptarlo sólo si le conviene, teniendo en cuenta su derecho a renunciar a él en virtud de la ‘herencia a beneficio del inventario’. Por otro lado, los bancos y cajas están promocionando en los últimos años los seguros de vida asociados a los créditos hipotecarios para, precisamente, cubrirse las espaldas y que el precio de la vivienda y los intereses sean cubiertos por estas aseguradoras en caso de fallecimiento del titular. Los expertos recomiendan estudiar bien todas las opciones y vender el inmueble heredado si el nuevo titular no puede hacer frente a los pagos de la hipoteca, con las plusvalías que esto conlleva.
Si el titular de la hipoteca fallece, la deuda la heredan sus hijos o la persona que corresponda según estipula la línea sucesoria. Jesús Ruiz, asesor fiscal del despacho Ruiz Ballesteros, lo explica: «se hereda todo, lo bueno y lo malo, tanto los beneficios como las deudas». De este modo, la entidad financiera se asegura el cobro y minimiza los riesgos derivados de ofrecer hipotecas a largo plazo. Sin embargo, no todo es blanco o negro. Como recuerda Ruiz, toda persona tiene derecho a renunciar a una herencia. La opción se denomina ‘herencia a beneficio del inventario’, y significa que el heredero acepta la herencia sólo en el caso de que le convenga. Por tanto, si alguien renuncia a una herencia, automáticamente ésta pasa a la siguiente persona que se encuentre en la línea sucesoria: si el marido renuncia a la hipoteca de la esposa fallecida, pasa a los hijos, que también pueden renunciar y, en ese caso, pasaría a los padres de ella. Así sucesivamente, hasta que alguien acepte quedarse con la hipoteca. Si se termina la línea sucesoria, el bien pasará a manos del Estado.
«La opción de renunciar a este bien únicamente tiene sentido cuando un heredero recibe de golpe varios inmuebles, porque esto puede suponer que cada mes tenga que hacer frente a pagos que no pueda permitirse»
En este punto, Ruiz recomienda, siempre que se pueda, vender el bien inmueble heredado en el caso de que el nuevo titular no pueda hacer frente a los pagos de la hipoteca, con las plusvalías que eso conlleva. De esta manera, el heredero consigue rentabilizar el producto, teniendo en cuenta que una parte ya está pagada y que habitualmente el comprador se responsabiliza del préstamo hipotecario o, en cualquier caso, queda cancelada la deuda financiera. «La opción de renunciar a este bien únicamente tiene sentido cuando un heredero recibe de golpe varios inmuebles, porque esto puede suponer que cada mes tenga que hacer frente a pagos que no pueda permitirse», advierte el abogado.
Posición de los bancos
Los bancos, ante casos como el que aquí se trata, suelen tener muy cubiertas las espaldas con los seguros de vida. «En la práctica fuerzan a que el cliente contrate un seguro de vida en el momento de la firma de la hipoteca. Como consecuencia, ante la muerte del titular el seguro cancela automáticamente la cantidad de la hipoteca estipulada, pudiendo alcanzar incluso el 100%, en función del seguro». Ésta es la fórmula más utilizada por bancos y cajas para minimizar el riesgo a un posible impago, al mismo tiempo que el heredero se asegura de recibir el inmueble con menos cargas, una deuda menor o incluso ‘limpio de intereses’ en el caso de que el seguro haya pagado el total de lo que restaba de hipoteca. Este tipo de seguros de vida no son obligatorios. El cliente puede decidir libremente si los contrata o no en el momento de firmar la hipoteca, aunque la presión por parte de algunas entidades para que se firme puede ser muy grande. «Si contratas uno de estos seguros -dicen- el tipo de interés puede bajar un 0,05 %», por ejemplo, por lo que esta práctica se puede interpretar como una condición necesaria para ofrecer un mejor producto al usuario. Del mismo modo, los bancos bajan el tipo de interés variable (que se fija generalmente en relación con el Euríbor) si el cliente contrata un plan de pensiones, una tarjeta de crédito específica, otro tipo de seguro, etc.
En España aún está por generalizarse el concepto de ‘herencia de una hipoteca en el tiempo’, aunque ya nadie se sorprende por la contratación de hipotecas a 40 y 50 años. En otros países, como el Reino Unido o Estados Unidos, el concepto de endeudamiento de las empresas se trasladó hace unos años a las familias, ya de por sí bastante endeudadas, lo que provocó la contratación de las hipotecas de las viviendas por cien años. Un hecho que inevitablemente conlleva a que el valor del inmueble no sea desembolsado en su totalidad por una sola persona. Cuando el primer cliente muere, lo que necesariamente ocurre antes de pagar el préstamo hipotecario, la deuda la hereda su hijo (o sucesor), que afronta el resto de pagos en el tiempo que reste.
Junto con la reducción de las comisiones, la reforma de la Ley Hipotecaria contempla una sensible rebaja de los costes notariales y registrales en las cancelaciones, novaciones y subrogaciones del crédito hipotecario, ya que las bonificaciones actuales se elevarán al 90% en todos los casos planteados, en donde el tomador únicamente tendrá que abonar el 10%. Un ejemplo: en el caso de la cancelación de una hipoteca media, hasta la puesta en marcha de la reforma se pagaba en torno a 250 euros en costes notariales. Ahora bien, a partir de la nueva norma, se pagarán 42 euros.
