Seguros de alquiler

Temor sobre las intenciones de sus futuros inquilinos. Es lo que sienten la mayoría de propietarios cuando deciden poner su vivienda en alquiler, un mercado que sigue frenado por el recelo ante la posibilidad de que, una vez firmado el contrato, los arrendatarios dejen de pagar. A esto se une la posibilidad de que los nuevos habitantes de la vivienda no cuiden el contenido de la misma o, lo que es peor, realicen dentro de ella actos vandálicos que destrocen el piso. Aunque, quizá, el principal obstáculo sea que el propietario es consciente de la dificultad de desalojar al inquilino que se niegue a pagar las rentas, pues ni siquiera un largo proceso judicial le asegura que vaya a recuperar el importe de la deuda contraída o el valor del contenido de la casa deteriorado. No obstante, en la actualidad existen procesos como el desahucio exprés, sometido al arbitraje, no todo está ganado. Para paliar todas estas reticencias existen fórmulas como los seguros de alquiler, que minimizan el riesgo de los propietarios al garantizar el cobro de posibles impagos de mensualidades, la protección jurídica que necesite el tomador y el pago de los daños y perjuicios que los arrendatarios pudieran ocasionar en el inmueble.

Estos seguros ofrecen en una póliza tres coberturas básicas. La principal es la que cubre el impago por parte del inquilino. A ésta se suman la defensa jurídica y la protección contra actos vandálicos que se puedan producir contra el continente.

• Garantía de impago: Si el inquilino deja de pagar la mensualidad, la compañía abonará al asegurado el total de las rentas vencidas e impagadas. Es frecuente que en el seguro se incluya una franquicia, es decir, el dinero que el asegurado dejaría de cobrar de la compañía por la indemnización que le correspondiera en caso de siniestro. Suelen introducirse franquicias de uno o dos meses, según el seguro. Descontado este importe, el propietario percibiría del seguro una cantidad hasta los límites establecidos. Pero hay que tener en cuenta que las aseguradoras garantizan un máximo de 12 cuotas impagadas y cubren rentas máximas que suelen estar en torno a los 3.000 euros mensuales.

  La defensa jurídica incluye los honorarios de los abogados, peritos y procuradores, así como los gastos notariales o las costas judiciales

  Para que el propietario reciba el dinero es necesario que recaiga sentencia firme o cualquier otra resolución judicial definitiva en un juicio de desahucio contra el inquilino moroso. A partir del mes en que éste vuelva a abonar la mensualidad o cuando el dueño recupere su casa, la aseguradora dejará de otorgar esta prestación. Si el inquilino, además de volver a pagar, le devuelve las mensualidades adeudadas al propietario, -ya sea de manera amistosa o por resolución judicial- éste, a su vez, debe reembolsárselas a la compañía.

• Defensa jurídica: Esta garantía cubre los gastos derivados de los conflictos judiciales que se puedan producir por el contrato de arrendamiento, como pueden ser los juicios de desahucio por falta de pago y la reclamación judicial al inquilino de las rentas no percibidas. La defensa jurídica incluye conceptos como los honorarios profesionales de abogados, peritos y procuradores, los gastos notariales o las costas judiciales. También se ofrece dentro de esta garantía la defensa de la responsabilidad penal como arrendador, la reclamación al responsable identificable de los daños materiales causados en la vivienda, y la reclamación en caso de incumplimiento de contratos de servicios de reparación o de mantenimiento de instalaciones. La compañía asesora y ayuda al propietario en todas las acciones legales, algo que beneficia a ambas partes, pues cuanto antes sea desahuciado el inquilino, menos rentas debe pagar la compañía.

• Actos vandálicos al continente: La aseguradora paga los deterioros inmobiliarios y el robo del continente de la vivienda siempre que éstos sean causados por el inquilino como consecuencia de actos vandálicos o malintencionados. Estos hechos se constatan después de que el arrendatario se haya marchado de la vivienda o haya sido desalojado. Para ello se compara el estado del piso con el que tenía cuando se formalizó el contrato de arrendamiento. Junto a estas pólizas es muy conveniente contratar un seguro multirriesgo del hogar, que hoy en día es prácticamente imprescindible en cualquier vivienda, y que cubre los daños que se puedan producir en el continente, en el contenido y la responsabilidad civil.

Para contratar el seguro, las compañías suelen pedir unas garantías. El arrendatario no puede tener antecedentes de morosidad y, por supuesto, el propietario no podrá solicitar el seguro cuando ya se haya producido el impago de la renta -al igual que la póliza del coche no se contrata tras el accidente-.

Si el inquilino es trabajador por cuenta ajena, presentará el contrato laboral indefinido con el período de prueba superado, o cualquier otro tipo de contrato laboral con una antigüedad superior a un año. Normalmente, se pide copia de las dos últimas nóminas o la vida laboral. Y para otros colectivos como pensionistas, estudiantes o autónomos se estudia el caso individualmente según cada compañía. Algunas aseguradoras piden que la renta anual del alquiler no exceda de un porcentaje de los ingresos anuales del trabajador, que se sitúa en torno al 40% o el 45%.

El propietario debe presentar una fotocopia de su Documento Nacional de Identidad y una copia del contrato de alquiler. Los precios de estos seguros suelen situarse entre el 4’5% y el 5% de la renta anual que se percibe por el alquiler de la vivienda o el 60% de una mensualidad. Es decir, si el tomador del seguro cobra 1.000 euros al mes por arrendar el piso, este seguro le costaría 600 euros al año.

Las compañías piden garantías antes de contratar una póliza, como que el arrendatario no tenga antecedentes de morosidad

Una vez contratada la póliza, si se diera el caso, ¿cómo debe actuar el propietario en caso de impago? Cuando el inquilino deja de pagar las mensualidades, el tomador del seguro tiene un plazo de 30 días para comunicárselo a la compañía, que reclamará el cobro de la renta por la vía amistosa. Si se logra, el propietario recibirá el importe debido y se dará por concluido el siniestro. En el caso de que la aseguradora no logre que el inquilino pague, el asegurado podrá solicitar a la compañía un adelanto de las rentas no cobradas a partir del cuarto mes, descontando la franquicia que se hubiera establecido. En cualquier momento, respetando los plazos que se hayan firmado en el contrato de alquiler, el propietario puede pedir que comience el proceso de desahucio. La aseguradora suele tramitarlo con rapidez, pues de ello depende que tenga que adelantar un mayor o menor número de mensualidades a su asegurado.

Para cubrir las carencias que dejan las aseguradoras privadas, el Ministerio de Vivienda lanzó en noviembre de 2007 el sello “Alquiler Seguro“. El objetivo de este producto, que se comercializa a través de la Sociedad Pública de Alquiler, es dar a los propietarios más facilidades y garantías para que arrienden sus pisos vacíos. Estos seguros no constituyen una competencia desleal con las compañías, ya que el Ministerio firma el convenio con aseguradoras privadas como DAS -garantía por impago- o La Estrella -seguro multirriesgo del hogar-. Estas pólizas son significativamente más baratas y ofrecen mejores condiciones, además de contar con la garantía del Estado. Hay dos tipos de cobertura que se pueden contratar juntas o por separado: la de impago y asistencia jurídica por una parte y, por otra, el seguro multirriesgo (que cubre los daños provocados por incendios, actos de vandalismo, fenómenos meteorológicos, rotura de cristales, robo, hurto, expoliación así como responsabilidad civil y asistencia 24 horas entre otras muchas garantías).

La póliza de impago y asistencia jurídica de la Sociedad Pública de Alquiler es del 1’8% de la renta anual, mientras que la media de lo que cobran las privadas es del 4’7%

Entre sus ventajas frente a las pólizas privadas, este seguro de impago y asistencia jurídica tiene una cobertura de 18 meses, en lugar de los 12 que, como máximo, se pueden contratar en el mercado. Además, el pago al propietario se realiza desde el primer mes en que se denuncia al inquilino por morosidad, sin tener que esperar a que se dicte una sentencia judicial. El coste de un seguro multirriesgo para una vivienda de 70 metros y una renta de 7.200 euros anuales sería de 56 euros al año, lo que supone un ahorro de alrededor del 70% con respecto a los precios del mercado. La póliza de impago y asistencia jurídica que ofrece la Sociedad Pública de Alquiler es del 1’8% de la renta anual, mientras que la media que cobran las compañías privadas está en torno al 4’7%, así que el ahorro es del 40%. Si estas dos garantías se contratan juntas, el propietario paga menos de la mitad que si firma las pólizas con una aseguradora privada.

Además de cubrir los riesgos más habituales que se derivan del alquiler de la vivienda, se ofrece al propietario asesoramiento sobre el contenido del contrato de arrendamiento, y en las cuestiones relacionadas con el depósito de la fianza y el pago de impuestos que se derivan de la firma del acuerdo de alquiler. El asegurador defenderá al propietario -tanto en la vía judicial como la extrajudicial- en los conflictos que se puedan producir con el arrendatario por cuestiones como el impago de rentas, el subarriendo o cesión no consentidos, la realización de obras sin la aprobación del propietario, la realización de actividades molestas, insalubres, nocivas por parte del inquilino, o la finalización del plazo convenido en el contrato.