La memoria de calidades está considerada uno de los principales instrumentos de garantía para aquellos que adquieren una vivienda sobre plano. Una situación que conlleva para el comprador un grave riesgo al desconocer el resultado final de la obra. En este sentido, la ley reconoce al promotor la obligación de entregar una copia gratuita, que incluya todos los materiales técnicos a utilizar, tanto a quienes se interesen por las características de los pisos como a quienes se decidan a adquirirlos. Resulta, además, de obligado cumplimiento para el constructor, que sólo puede sustituir los materiales indicados con el consentimiento expreso del titular de la vivienda. Compruebe, una vez finalizada la obra, que el resultado final se ajusta a lo acordado en la memoria.
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En su artículo 47, la Constitución establece el derecho de cualquier ciudadano a “disfrutar de una vivienda digna y adecuada”, de manera que responda a las expectativas creadas por el promotor y no se ponga en riesgo la fuerte inversión realizada, a menudo, por el consumidor. Además, el Real Decreto 515/89 establece la necesidad de que “la oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta de viviendas, se ajuste a las verdaderas características” y reprocha a los constructores que se induzca a error a los adquirientes o se silencien datos fundamentales.
Es por esta razón que la ley exige al promotor la entrega gratuita de la denominada memoria de calidades, un documento en el que se incluye una relación amplia y detallada de todos los materiales utilizados en la construcción de un piso, así como una copia del proyecto y aquella información de interés para el comprador. El objetivo es facilitar al consumidor la adquisición de un producto en buen estado y con todas las garantías, tanto de aquellos remates que se aprecian a un golpe de vista como de posibles vicios ocultos que sólo el día a día pone al descubierto. “La memoria de calidades debe ser una información exigible y a disposición de cualquier interesado”, recalca el Secretario general de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE), Manuel Martí.
En ella, se debe incluir la calidad de los elementos que integran la construcción -sin formar parte de la estructura-, así como el modelo, la serie y sus características técnicas. En este sentido, el consumidor no debe conformarse con una simple descripción, sino que debe exigir todos los detalles en relación con los materiales empleados, puesto que existen múltiples variedades y precios. “Decir que la vivienda incluye suelos de mármol, no es decir mucho, ya que existen diversas clases de este material cuyo precio varía considerablemente según se trate de uno u otro. Hay que especificar las características concretas de cada elemento”, describe Martí.
También es posible que la memoria de calidades explicite otros datos como el calendario de pagos y la posible financiación, e, incluso, últimamente es habitual encontrar en ella cuestiones relativas a la comunicación con el resto de la ciudad a través del transporte público, la distancia a la que se encuentra un centro escolar o la cercanía de pubs y discotecas. Tampoco suelen olvidarse de los aislamientos térmicos y acústicos del edifico, las zonas comunes y los servicios accesorios.
Precauciones
La Ley General para la defensa de los Consumidores y Usuarios establece como un derecho básico de éstos “la información correcta sobre los diferentes productos o servicios”. En especial, cuando se trata de la adquisición o arrendamiento de una vivienda.”Más del 90 por ciento de las casas de nueva construcción se adquieren antes de ponerse la primera piedra. En consecuencia, los riesgos que corre el adquiriente son mayores, puesto que es un bien que aún no existe”, alertan desde el Consejo General del Notariado.
Ante esta situación, es necesario agudizar todos los sentidos a la hora de comprar una casa sobre plano y no dejarse llevar por suculentas ofertas que ofrecen viviendas a un precio menor que el resto, pero que pueden derivar en el uso de materiales de baja calidad. También es importante indagar sobre la trayectoria de la constructora o promotor al que se va a adquirir la vivienda y reconocer, a ser posible, su solvencia. “Las grandes empresas o las pequeñas acreditadas suelen tener mayores y mejores garantías en cualquier caso”, destaca un responsable del Consejo.
Por todo ello, el consumidor interesado en comprar un piso debe seguir una serie de pasos si realmente pretende realizar una operación satisfactoria y con todas las garantías.
Lo primero es acudir a un abogado o notario, o, en su defecto, a los departamentos y asociaciones de consumo, para comprobar si la promotora cumple con los requisitos legales: si el solar es de su propiedad, si existe licencia de construcción, posibles inconvenientes futuros?
A continuación, debe exigir al vendedor la descripción de la vivienda con planos y superficie útil, las características del edificio en general, zonas comunes y servicios accesorios y, por supuesto, una copia de la memoria de calidades y los datos registrales del inmueble.
Una vez comprobados, asimismo, la licencia, autorizaciones administrativas y estatutos de la comunidad, el interesado debe solicitar el correspondiente asesoramiento notarial relacionado con la escritura de compra, si finalmente se decide a adquirirla. “En el caso de viviendas de segunda mano no es necesario entregar una copia de la memoria de calidades, puesto que el comprador puede observar con sus propios ojos las características de la misma. Tampoco es necesario entregar la memoria de calidades a la hora de alquilar una casa”, recuerda Manuel Martí.
Reclamaciones
Según datos de la Federación de Usuarios y Consumidores Independientes (FUCI), el pasado año se recibieron un total de 674 quejas y consultas relativas “a toda clase de situaciones no esperadas por el consumidor cuando adquirió su vivienda” y hasta 38.428 reclamaciones (un 14% más que en 2001) relacionadas con la compra o alquiler de una casa. La cifra denota un importante incremento respecto a periodos anteriores, aunque, para Manuel Martí, no es momento de ser “alarmistas”. “El pasado año se construyeron medio millón de viviendas nuevas y se vendieron otras tantas de segunda mano. Si comparamos esta cifra con el número de quejas que hubo, es fácil comprobar que las reclamaciones no son habituales”, asegura el secretario general de la APCE. “El problema es que al tener las viviendas un precio tan elevado, la gente es muy sensible al hecho de que puedan tener algún fallo”, añade.
El caso es que el descontento existe y el comprador está en su derecho de reclamar, máxime si se tiene en cuenta que la memoria de calidades, al formar parte del contrato, es de obligado cumplimiento para el promotor, que sólo puede sustituir unos materiales por otros con el consentimiento expreso del propietario del piso. “Es necesario contar con la conformidad del consumidor, siempre debe conocer y autorizar el cambio”, recalca Martí, quien asegura, además, que en caso de que se dé esta situación “se debe abonar al interesado la diferencia si los materiales empleados son de calidad más baja”.
Si pese a todo, se produjeran alteraciones en lo estipulado en la memoria de calidades, es momento de reclamar y exigir lo pactado, teniendo en cuenta que sólo se puede exigir jurídicamente, ante los tribunales, cuando se entregue la vivienda y los materiales empleados no se correspondan con los acordados.
En estos casos, las asociaciones de consumo constituyen el primer peldaño, puesto que es en ellas donde se presenta la primera reclamación. Ésta puede solicitar una compensación monetaria al promotor por daños y perjuicios o exigir que cumpla con lo pactado. A partir de ese momento, la asociación representa al consumidor, contacta con la otra parte e intenta llegar a un acuerdo extrajudicial que, de alcanzarse, pone fin al conflicto.
En caso contrario, si el problema incumple la normativa en materia de consumo, el hecho debe ser sancionado ante la Administración, que determinará la sanción correspondiente, independientemente de la indemnización por daños y perjuicios.
Recomendaciones
El consumidor debe tener especial cuidado con aquellos contratos en los que, mediante cláusula, se especifique la posibilidad de sustituir los materiales “por otros de calidad similar”, ya que no siempre esto será así y la calidad puede resultar mucho más baja si no se tienen conocimientos sobre esta materia.
Las citadas “previsiones”, que aluden a motivos legales o técnicos -como que el producto empleado deje de fabricarse- para proceder al cambio, pueden suponer para el consumidor un importante contratiempo y, en ningún caso, puede ser de tal importancia que el comprador adquiera una vivienda distinta de la que contrató.
Para evitar situaciones desagradables, la FUCI recomienda al interesado revisar la memoria de calidades antes de firmarla y exigir un importante nivel de detalle. Al mismo tiempo, debe tener en cuenta que, según establece el Código Civil, dispone de seis meses para reclamar por defectos que no son visibles.
Entre los consejos a tener en cuenta, destacan:
- Revisar paredes, techos y pisos ante posibles grietas estructurales o daños por humedad.
- Observar el estado de los marcos de las ventanas por si entrara humedad.
- Detectar los sistemas de ventilación en cocina y baños.
- Comprobar si las paredes exteriores muestran signos de desprendimiento.
- Conocer los sistemas de seguridad de los que dispone el inmueble.
- Descubrir posibles vicios ocultos.
