Las viviendas de protección oficial, también denominadas en alguna normativa autonómica viviendas de protección pública, como su propio nombre indica, constituyen una alternativa para facilitar el acceso de los ciudadanos a una vivienda asequible, convirtiéndose en un instrumento para la mejor satisfacción de las necesidades de los ciudadanos que no pueden acceder, mediante esfuerzos razonables, a los mercados de vivienda libre.
El Plan Estatal 2005-2008, para favorecer el acceso de los ciudadanos a la vivienda, establece en su preámbulo que, aunque el mismo tiene un alcance universal, se dirige específicamente a aquellos colectivos con mayores dificultades para acceder a una vivienda digna. Por lo tanto, la función principal de estas viviendas de protección oficial es la de materializar el mandato constitucional que establece el derecho de todos los ciudadanos a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, y el deber de los poderes públicos de promover las condiciones necesarias y establecer las normas pertinentes para hacer efectivo ese derecho.
Diferentes regímenes
Pues bien, al objeto de intentar cumplir con ese fin de interés público, los gobiernos, tanto central como autonómicos, ponen a disposición de los ciudadanos determinadas viviendas con unas condiciones más ventajosas que las del mercado libre. Así estas viviendas se caracterizan por tener un precio sensiblemente inferior a la media, y además suelen ir acompañadas de ayudas o subvenciones para su adquisición.
Estas viviendas calificadas o declaradas como protegidas destinadas a la venta se clasifican, a efectos de la gestión de las ayudas financieras, en los siguientes tipos, aunque tengan otra denominación en los planes o programas propios de las comunidades autónomas:
– Viviendas de protección oficial de régimen especial– Viviendas protegidas de precio general– Viviendas protegidas de precio concertado, estás últimas también denominadas en alguna autonomía, por ejemplo Euskadi, viviendas de protección oficial de régimen tasado.
Estos diferentes regímenes se establecen en función de su precio máximo de venta por metro cuadrado de superficie útil y de los ingresos máximos de los beneficiarios de esas viviendas.
Precios máximos de venta
En las viviendas de protección oficial de régimen especial el precio máximo de venta por metro cuadrado de superficie útil no podrá exceder de 1,40 veces el Precio Básico Nacional. En las viviendas protegidas de precio general no podrá exceder de 1,60 veces el Precio Básico Nacional, y en las de precio concertado de 1,80 veces. El Precio Básico Nacional es la cuantía en euros por metro cuadrado de superficie útil, que sirve como referencia para la determinación de los precios máximos de venta de las viviendas protegidas. Aun así, cada comunidad autonómica podrá establecer dentro de este marco los precios máximos de venta por metro cuadrado de las diferentes viviendas de protección oficial.
Las superficies útiles máximas de las viviendas protegidas no pueden exceder de 90 metros cuadrados con carácter general. Cuando se trate de viviendas protegidas adaptadas para personas con discapacidad, con movilidad reducida permanente, podrá sobrepasarse dicho límite, hasta un máximo del 20% de superficie útil, conforme a la normativa de las comunidades autónomas. Con carácter especial dicha superficie podrá sobrepasar ese límite y llegar hasta un máximo de 120 metros cuadrados, cuando se trate de familias numerosas. La superficie útil de los garajes y trasteros declarados protegidos no podrá exceder de 25 y 8 metros cuadrados respectivamente.
Requisitos
Claro está que para poder acceder a este tipo de viviendas, los beneficiarios de las mismas tienen que cumplir una serie de requisitos que vienen establecidos en la correspondiente normativa estatal y en las diferentes normativas autonómicas que regulan esta materia.
Así, las viviendas de protección oficial deberán ser destinadas a residencia habitual y permanente del propietario o, en su caso, del inquilino, y deberán ser ocupadas por el mismo dentro de los plazos establecidos en la legislación aplicable. Además, las viviendas en cuestión, se hallan sometidas a una serie de limitaciones; entre otras, y dependiendo de lo regulado por cada comunidad autónoma, se establecerá un periodo durante el cual la vivienda no podrá ser transmitida a un tercero y, en caso de hacerlo transcurrido ese plazo, se deberá vender por un precio limitado, que será fijado por cada comunidad autónoma, pero que no podrá superar en ningún supuesto el doble del precio inicial de la vivienda, una vez actualizado mediante la aplicación del IPC.
Para acceder en propiedad a un piso protegido, los beneficiarios han de disfrutar de unos ingresos familiares comprendidos dentro de unos baremos
Asimismo, las comunidades autónomas podrán establecer sobre las viviendas calificadas como protegidas, derechos de tanteo y retracto, es decir, que para proceder a su venta deberán ser previamente ofrecidas por el propietario a la Administración correspondiente, quién dispone de un plazo determinado para decidir si la quiere o no. En caso de que decida no hacer uso de ese derecho de adquisición preferente, el propietario de la vivienda protegida podrá transmitirla, siempre y cuando cumpla con las demás limitaciones establecidas, entre otras, su precio máximo de venta.
Por último, pero no por ello menos importante, debemos tener en cuenta que para acceder en propiedad a las viviendas protegidas, los beneficiarios han de disfrutar de unos ingresos familiares que correspondan a los siguientes baremos:
a)Que no excedan de 6,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples si se trata de viviendas protegidas de precio concertado.
b)Que no excedan de 5,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples si se trata de viviendas protegidas de precio general.
c)Que no excedan de 6,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples si se trata de viviendas protegidas de régimen especial.
Las superficies útiles máximas de las viviendas protegidas no pueden exceder de 90 m2 con carácter general
Igualmente debemos recordar que las personas que deseen acceder en propiedad a las viviendas protegidas no pueden ser titulares de otra vivienda sujeta a régimen de protección pública, ni tampoco de una vivienda libre cuando su valor exceda del 40% del precio máximo total de venta de la vivienda objeto de la actuación protegida. Este valor se elevará al 60% cuando se trate de familias numerosas y necesitaran adquirir una vivienda de mayor superficie por el incremento del número de miembros de su unidad familiar, y en el caso de personas mayores de 65 años, de las personas con discapacidad o de víctimas de la violencia de género o del terrorismo.
En algunas comunidades autónomas en su normativa se establece que el beneficiario de una vivienda protegida no puede ser titular de ninguna otra vivienda, sin establecer distinción alguna. En otras, el requisito de «carencia» de vivienda se ha sustituido por el de «necesidad» de vivienda, incluso permitiéndose en algunos de los casos que el beneficiario de una vivienda protegida pueda ser titular de una segunda vivienda libre en lugar distinto del de la primera.
Estas pinceladas generales sobre la regulación en materia de viviendas de protección oficial está sujeta a lo regulado por cada una de las comunidades autónomas, ya que, en función de sus competencias estatutarias, podrán definir y llevar a cabo una política de vivienda propia, complementando las actuaciones de protección y promoción previstas por el Estado para esta materia. De este modo cada Gobierno autonómico cuenta con un margen de libertad de decisión que le permite aplicar las medidas estatales adaptándolas a las peculiares circunstancias de su territorio.
