Cuándo se puede perder la vivienda

La crisis está agudizando los problemas económicos de millones de familias. Si hace ya tiempo el endeudamiento doméstico era un problema extendido, en los últimos meses esta situación ha empeorado. A la ya de por sí difícil coyuntura generada, en parte, por la escalada de los precios de la vivienda en la última década, se ha unido la continua subida del Euribor que ha provocado que pagar una hipoteca se convierta en algo cada día más difícil. Pero si a esto se añade que en los últimos meses se ha disparado el número de personas que han pasado a engrosar las listas de demandantes de empleo y que los índices de morosidad se han multiplicado, no es de extrañar que una de las principales preocupaciones de los ciudadanos sea no poder hacer frente al pago de su hipoteca.

Si una persona no puede hacer frente, de manera transitoria, al pago de una mensualidad de su hipoteca, lo normal es que la entidad bancaria con la que tiene contratado el préstamo se ponga en contacto con ella para que abone la cantidad que debe. También puede ser el deudor quien acuda a la sucursal para explicar los motivos por los que no ha abonado la cuota, para que en el banco tengan conocimiento de que se trata de algo pasajero. De cualquier modo, tendrá que pagar la cantidad que adeuda, a la que se sumarán los intereses de demora que el acreedor cobra al usuario por no haber hecho frente a la cuota en el momento acordado.

Lo usual es que cuando se dan estos impagos puntuales, el cliente abone su deuda y la relación contractual entre el usuario y la entidad siga adelante sin ningún problema. Pero los bancos y cajas de ahorro se reservan la posibilidad de aplicar el vencimiento anticipado del préstamo por el impago de una única cuota si así aparece reflejado en el contrato. En este caso, el titular de la hipoteca tendría que devolver al banco todo el dinero que le ha prestado. Según señalan desde el Banco de España, esta cláusula no se puede considerar abusiva porque “tiene por objeto prevenir posibles situaciones de deterioro de la solvencia del acreditado, pues la morosidad es un indicador razonable al respecto”. De hecho, aunque desde muchas organizaciones se ha cuestionado la validez de la cláusula, la propia Ley de Enjuiciamiento Civil señala que “podrá reclamarse la totalidad de lo adeudado por capital y por intereses si se hubiera convenido el vencimiento total en caso de falta de pago de alguno de los plazos diferentes y este convenio constase inscrito en el Registro”.

Algunas cláusulas de los contratos hipotecarios han sido consideradas nulas en sentencia judicial, por abusivas

Otra de las cláusulas por la que el banco puede declarar vencida la deuda -con el consiguiente riesgo de perder la vivienda- es la posible disminución patrimonial del prestatario, que se puede traducir en el embargo de sus bienes o el menoscabo de su solvencia. Es decir, si por cualquier motivo -el impago de una multa de tráfico, por ejemplo- se produce un embargo patrimonial -ya sea de un bien mueble, inmueble, saldo de la cuenta corriente…- la entidad puede solicitar al cliente la devolución del dinero que le entregó para comprar la casa.

No obstante, ésta es una cláusula poco frecuente en los préstamos hipotecarios, donde se cuenta con un bien que desempeña el papel de garantía de la cantidad prestada. Su objetivo es dotar a la entidad prestamista de una mayor protección “en casos de deterioro sustancial de las posibilidades de recobro de la deuda”. Con su uso se impide al cliente que ha dejado de ser solvente disponer de la parte no utilizada del crédito, o se permite al prestamista reclamar toda la deuda antes de que desaparezcan los bienes del deudor.

Estas cláusulas son válidas, pero hay otras que pueden figurar en un contrato hipotecario que han sido consideradas nulas, por abusivas, en sentencia judicial. Entre ellas se encuentra la que consiente el vencimiento anticipado del préstamo por incumplimiento de cualquier prestación -porque está redactada en términos tan genéricos que la invalidan-, o de aquélla que indica que la entidad puede declarar vencida la deuda por imposibilidad de inscribir la hipoteca en el Registro de la Propiedad. Al hilo de lo anterior, en el Banco de España interpretan que, “al ser necesaria esta inscripción para que la hipoteca despliegue todos sus efectos de garantía, la entidad prestamista puede, y debe, comprobar la viabilidad de la inscripción de la hipoteca constituida antes de entregar el importe del capital prestado”, por lo que no puede ser imputable al consumidor la falta de tal comprobación.

También puede ocurrir que el ciudadano llegue a un grado de endeudamiento tal que le sea imposible afrontar el pago de la hipoteca. Esta situación comienza a ser frecuente, pues las familias que pidieron un préstamo a interés variable han visto cómo ascendía imparable la cuota mensual que debían pagar, y algunas se ven “con el agua al cuello”. Ante esta situación, antes de dejar de abonar el dinero a la entidad, pasar a formar parte de las listas de morosos y arriesgarse a perder la vivienda, hay otras alternativas que se deben tener en cuenta.

• Los expertos aseguran que ni los bancos ni las cajas de ahorro están interesados en quedarse con los pisos de sus clientes, pues prefieren que estos sigan pagando el préstamo con sus correspondientes intereses. Por este motivo, quien haya visto disminuida su capacidad de abonar las cuotas puede acudir a su sucursal e intentar renegociar las condiciones firmadas en el contrato.
• Otra opción es alargar el plazo de amortización del préstamo hipotecario. En abril de 2008, se aprobó que esta ampliación, siempre sobre la base de un acuerdo previo entre las entidades y los clientes, se pueda hacer de forma gratuita. De este modo, aunque a la larga paguen más dinero -debido a los intereses mensuales que se aplican-, los titulares podrán abonarlo en cuotas más reducidas.
• Ante la posibilidad de quedarse en paro y perder poder adquisitivo, muchos consumidores han optado por contratar, junto a su hipoteca, una póliza de seguro por desempleo que permite hacer frente al pago de las cuotas durante un periodo determinado -según lo fijado en cada contrato- en caso de que el titular pierda su trabajo. Este tipo de productos está en auge y, según aseguran desde la Agencia Negociadora de Productos Bancarios, su contratación se ha duplicado en un año. Existen también pólizas similares que cubren contingencias como la incapacidad o el fallecimiento del titular.

Sin embargo, muchas veces estas alternativas no suponen una solución al problema y, tras el impago de varias cuotas, el banco inicia un procedimiento ejecutivo para vender la vivienda y recuperar así la cantidad pendiente de cobro. El proceso suele durar en torno a un año y concluye con la subasta del inmueble. La cantidad obtenida irá dirigida a pagar la deuda que el titular tiene con la entidad bancaria y, en caso de existir, con otros acreedores. El dinero restante es el único que le corresponde al antiguo propietario. Puede darse la circunstancia de que la cantidad obtenida en la subasta no llegue ni siquiera a cubrir la deuda que el titular tiene con la entidad. Si esto sucede, el banco está en su derecho de obtenerlo a través de un nuevo proceso judicial quedándose con otros bienes. Una vez que se ha producido la subasta, el titular deja de ser propietario de la vivienda y debe abandonarla.

Hasta el mismo día de la subasta del inmueble el propietario puede evitar perder su vivienda

Pero, una vez más, llegado este punto, se abren nuevas posibilidades para evitar perder de manera definitiva el inmueble. La Ley de Enjuiciamiento Civil señala que el acreedor “podrá solicitar que se comunique al deudor que, hasta el día señalado para la celebración de la subasta, podrá liberar el bien mediante la consignación de la cantidad exacta que por principal e intereses venciera en la fecha de presentación de la demanda, incrementada, en su caso, con los vencimientos del préstamo y los intereses de demora que se vayan produciendo a lo largo del procedimiento y resulten impagados en todo o en parte”. Por tanto, si la entidad bancaria accede, todavía existe la posibilidad de salvar el inmueble pagando la cantidad establecida hasta el día de la subasta.

Pero ¿qué sucede si el banco se niega? La Ley de Enjuiciamiento Civil establece que “si el bien hipotecado fuese la vivienda familiar, el deudor podrá, aun sin el consentimiento del acreedor, liberar el bien”, para lo cual tendrá que consignar, al igual que sucedía en el caso anterior, las cantidades adeudadas. Es lo que se conoce como rehabilitación del préstamo. Si el interesado efectúa el pago según las condiciones establecidas, se liquidan las costas y, una vez satisfechas, el Tribunal dicta providencia declarando terminado el procedimiento.

Para que un bien pueda ser liberado en más de una ocasión es necesario que medien, al menos, cinco años entre la fecha de la liberación y la del requerimiento de pago judicial o extrajudicial efectuado por el acreedor.

Cuando tampoco sea posible conseguir la suma necesaria para liberar la vivienda, los especialistas recomiendan que el particular intente venderla por su cuenta, sin que llegue a subastarse. Aunque la situación actual es bastante complicada, es habitual que el dinero conseguido en la subasta sea bastante inferior al que puede lograrse con la venta directa.