Como sucede cada vez que empieza un nuevo año, llega el momento de preguntarse qué ocurrirá con las hipotecas durante este curso: si los bancos encarecerán los intereses o no, si se aplicarán más o menos comisiones, etc. En esta ocasión, es más sencillo intentar adivinar qué pasará, pues hay dos factores que alterarán con claridad el mercado: la tendencia al alza del euríbor a 12 meses, que es probable que empiece a cotizar en positivo a finales de 2019, y la promulgación de la Ley reguladora de Contratos de Crédito Inmobiliario, que mantendrá más protegido al consumidor y limitará el coste de ciertas partidas. Esto supondrá, como refleja este artículo, que las hipotecas podrían ser más caras, pero con menos gastos adicionales y más información para el hipotecado.
Hipotecas más caras
Empecemos por el euríbor a 12 meses. Este índice, que es la referencia de la inmensa mayoría de las hipotecas variables vigentes en España, lleva más de medio año al alza y, según la mayoría de los expertos, registrará valores positivos antes de que finalice 2019. En consecuencia, se espera que el interés de los préstamos hipotecarios a tipo variable suba, así como que las entidades aprovechen este aumento para incrementar el interés de sus hipotecas fijas.
En cuanto a la nueva ley hipotecaria, cuyo texto se votará en el Senado y se promulgará, previsiblemente, durante el mes de marzo, incluye varias medidas que la banca no verá con muy buenos ojos: abaratamiento de ciertos costes, un reparto de los gastos de escrituración favorable al cliente, requisitos más duros para poder iniciar el proceso de ejecución hipotecaria, etc.
Expresado de otra manera, la entrada en vigor de la nueva regulación aumentará el coste de las operaciones hipotecarias para los bancos, así como el riesgo que estos tendrán que asumir al conceder uno de estos préstamos. En consecuencia, es muy probable que decidan encarecer sus hipotecas para compensarlo, ya sea a través de una subida del tipo de interés o de un aumento del precio de la comisión de apertura.
Menos gastos adicionales
Sin embargo, la entrada en vigor de la nueva ley abaratará de manera significativa los costes adicionales de las hipotecas. De este modo, el cliente ya no tendrá que hacer frente a la mayoría de los gastos de constitución. La notaría, el registro, la gestoría y el impuesto sobre actos jurídicos documentados correrán por la cuenta del banco, mientras que el hipotecado deberá abonar solo la tasación.
También la comisión por amortización anticipada se abaratará de forma notable. Ahora, la compensación puede ser del 0,5 % (0,25 % a partir del sexto año) y, si la hipoteca es fija, puede cobrarse un recargo adicional que no está regulado y que puede alcanzar hasta el 5 % (comisión de riesgo de tipo de interés). Pero una vez se promulgue la nueva ley, la penalización solo podrá aplicarse si se le genera una pérdida financiera a la entidad y con estos límites:
- Hipotecas variables: 0,25 % en los tres primeros años o 0,15 en el primer lustro y nada posteriormente.
- Hipotecas fijas: 2 % durante la primera década y 1,5 % después.
Además, si el cliente se pasa del tipo variable al fijo a través de un pacto con su entidad (novación) o de un cambio de banco (subrogación), solo podrán cobrarle una comisión máxima del 0,15 %, que únicamente se podrá aplicar durante los primeros tres años del contrato.
Imagen: Images MoneyReglas del juego más claras
Otra ventaja de la nueva regulación respecto a la actual es que las normas del juego serán mucho más claras, lo que evitará que se produzcan abusos o prácticas abusivas en las hipotecas. De este modo, las entidades tendrán que esperar a que dejen de pagarse 12 cuotas (o 15 si ha pasado ya la mitad del plazo) para poder ordenar el embargo de la casa, se establecerá un interés mínimo del 0 % para todas las hipotecas variables y no se podrá subir el tipo aplicado si el cliente contrata los seguros de hogar y vida con otra compañía.
Asimismo, el cliente recibirá más información durante la negociación de la hipoteca y estará obligado a acudir a la notaría un día antes de la firma para recibir asesoramiento gratuito. En esa visita, se le realizará un test para certificar que conoce todas las condiciones del contrato y, en caso de suspenderlo, el notario no podrá autorizar la escritura.
