Los cientos de españoles que están pensando en comprar una casa en los próximos meses firmarán su hipoteca con más garantías y seguridad, gracias a la ley que se avecina. La reforma de la ley hipotecaria fue aprobada el pasado 20 de diciembre en el Congreso, ha pasado por el Senado -donde se ha introducido algún cambio- y espera su aprobación definitiva en el Congreso. Así, en pocos meses podría entrar en vigor la nueva normativa. En este artículo, repasamos los aspectos más importantes de la nueva ley que contempla medidas beneficiosas para banco e hipotecados, como la eliminación del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados para las primeras viviendas o la de las cláusulas suelo por ley, entre otras.
La reforma de la ley hiptecaria llega con retraso. Con mucho retraso. «Tenía que haber sido aprobada como muy tarde en marzo del 2016, cumpliendo las exigencias de Europa«, explica el asesor fiscal Diego Fernández. Pero, aunque el proyecto de Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario se aprobó en 2017, las enmiendas y el cambio de Gobierno han retrasado más aún la ley. Ahora, a pocas semanas de que entre en vigor de forma definitiva, explicamos seis de sus principales cambios.
1. Tiempo para estudiar el contrato antes de firmar el crédito
¿Cansados de escuchar que hay que analizar con detalle cualquier contrato antes de firmar? Pues ahora tendremos más tiempo para hacerlo bien antes de suscribir una hipoteca. La ley da 10 días para poder consultar todos los detalles. Para ello, debemos ir al notario, «que dará fe de que el titular conoce el producto que está contratando», aclara Fernández.
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La opción de recibir asesoramiento gratuito por parte del notario es desconocida por muchos usuarios, pero ya existía. Ahora, pasa a ser obligatoria y el cliente «deberá firmar un acta en la que declare que se le ha explicado el contenido de toda la documentación».
2. El cliente solo pagará el gasto de tasación
Por primera vez el banco será quien se haga cargo de todos los gastos de la constitución de la hipoteca. El comprador de la vivienda solo abonará la tasación. ¡Importante! No pueden obligarle a que la tasación la realice un profesional que la entidad decida, sino que puede elegir al tasador que estime oportuno.
El ahorro al firmar un crédito hipotecario será notable, pues el banco pagará los gastos de gestoría, notaría y registro. Respecto al famoso impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD), el Senado ha introducido un cambio: se elimina este impuesto en las primeras viviendas.
3. El banco puede vender productos vinculados, pero no imponerlos
Si al firmar la hipoteca queremos contratar el seguro que propone la entidad, ¡perfecto! Pero si no lo deseamos, no nos puede imponer sus productos vinculados. Y, por supuesto, si escogemos uno alternativo, «no pueden empeorarte, en ningún caso, las condiciones del préstamo que vas a firmar», aclara el asesor fiscal.
Sí se contempla en la ley que la entidad pueda hacer bonificaciones por los productos que se contraten con ella.
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4. ¿Comisiones? Sí, pero controladas
Las comisiones están entre los culpables de que se encarezca un préstamo para la compra de una vivienda. Y con esta reforma no se eliminan, pero se controlan. Por ejemplo, en el caso de la de apertura, la ley señala que «devengará una sola vez y englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo u otros similares inherentes a la actividad del prestamista ocasionada por la concesión del préstamo».
Asimismo, las comisiones por amortización anticipada bajan, aunque tras su paso por el Senado no tanto como se esperaba. Si la hipoteca es a tipo variable, las comisiones serán del 0,25 % durante los tres primeros años o del 0,15 % durante los cinco primeros años. Si es a tipo fijo, la comisión será -tras su paso por el Senado- del 4% durante los primeros 10 años y del 3%, durante el resto del plazo.
5. Cláusula suelo: adiós para siempre
La nueva ley trae el adiós definitivo a la cláusula suelo, que en la práctica ya no se aplica tras ser declarada como abusiva. Aun así, la ley ha querido incidir en ello y el texto legal señala que en las operaciones con tipo de interés variable «no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés», indica Diego Fernández.
6. Protegidos frente a desahucios
Los desahucios han sido uno de los problemas más graves vividos durante la crisis. Ahora, la ley será más protectora con el usuario que pase por un mal momento.
Así, con la reforma, la entidad nunca podrá iniciar un proceso de ejecución hipotecaria hasta que el cliente deje de pagar 12 cuotas (o el equivalente al 3 % del principal del préstamo) durante los primeros años de vida de la hipoteca. Si los impagos se dan durante la segunda mitad, los meses sin abonar cuota deben ser 15 (o el 7 % del principal).
La nueva ley trae una novedad importante, que pretende potenciar la mejora de la eficiencia energética de las viviendas. Así, los préstamos que se destinen a comprar o reformar una casa para hacerla más “verde” tendrán condiciones más favorables. En estas hipotecas, además, no se tendrá que abonar el impuesto de actos jurídicos documentados.
