Hay pocas acciones que produzcan un alivio comparable al que se siente cuando, por fin, se acaba de pagar la hipoteca. Deshacerse de una deuda tan grande es siempre una satisfacción, aunque este no siempre es el fin del camino. Si pretendemos vender nuestra vivienda, ya sea de inmediato o en un futuro próximo, tendremos que efectuar una última operación que conlleva ciertos gastos: levantar la carga del Registro de la Propiedad. Para ahorrar tiempo, muchas familias optan por dejar estos trámites en manos del banco, pero hacerlo por cuenta propia no lleva demasiado tiempo y, además, permite ahorrar una cantidad de dinero que puede llegar a superar los 500 euros.
Cancelación registral de la hipoteca: por cuenta propia, más barato
El proceso cancelar una hipoteca en el Registro de la Propiedad por nuestra cuenta es sencillo. En primer lugar, tras saldar la totalidad de la deuda, hay que pedir el certificado de deuda cero al banco. Este documento, por ley, no puede tener coste alguno.
Una vez recibido, habrá que llevarlo al notario para que prepare la escritura de cancelación. Para ello, tendremos que elegir un día para firmar la escritura de cancelación en la notaría. El banco mandará un apoderado, cuyo desplazamiento es también gratuito. El notario, eso sí, nos cobrará unos aranceles por su trabajo, que están delimitados por ley. Por ejemplo, si la hipoteca original era de unos 150.000 euros, sus honorarios ascenderán a algo menos de 200 euros.
El siguiente paso será ir a Hacienda para presentar y sellar el Modelo 600 del impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD). El levantamiento registral es una operación sujeta a este tributo, pero está exenta de pago, así que no nos costará nada.
Y, por último, tendremos que presentar la escritura de cancelación y el Modelo 600 del IAJD en el Registro de la Propiedad, que se encargará de eliminar la carga hipotecaria sobre nuestra vivienda. Por sus servicios, este organismo también nos cobrará unos aranceles regulados. Para el ejemplo anterior, serían poco más de 200 euros.
Así que, en total, abonaríamos unos 400 euros aproximadamente por cancelar por nuestra cuenta la hipoteca en el Registro de la Propiedad.
Si optas por una gestoría…
Si preferimos que sea el banco el que haga los trámites, en cambio, su gestoría nos puede llegar a cobrar entre 1.000 y 2.000 euros, que incluirán los gastos de registro y notaría citados, más los propios honorarios de la agencia. Como podemos ver, esta opción sale significativamente más cara.
En caso de que no queramos tramitar nosotros el levantamiento registral ni pagar tanto dinero, tenemos la opción de buscar por nuestra cuenta a otra gestoría que nos cobre menos. La mayoría de las agencias estipulan unos honorarios de cerca de 1.000 euros por esta operación, pero hay algunas que aceptarán el encargo por solo varios cientos de euros.
Esta alternativa, sin embargo, será más complicada si cancelamos la hipoteca con la venta de nuestra vivienda. En ese caso, si el comprador pide un préstamo hipotecario para financiar la compra, lo más probable es que su banco exija que sea su gestoría la que se encargue de la operación, en cuyo caso no nos libraremos de pagar lo que nos solicite. De todos modos, siempre tenemos la opción de intentar negociar para que nos permita hacer los trámites por nuestra cuenta o contratar a otra agencia.
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Cuidado con la comisión por amortización anticipada
Hagamos la cancelación registral o no, quizás haya otro gasto que tengamos que abonar: la comisión por amortización anticipada total. Nos la cobrará la entidad, en caso de que devolvamos al banco el dinero que le debíamos antes de tiempo, aunque solo puede aplicarse si aparece en la escritura del préstamo hipotecario.
El coste máximo de esta compensación está regulado, pero ha ido variando en función de la legislación vigente en cada momento. Así, por ejemplo, si firmamos la hipoteca entre 9 de diciembre de 2007 y el 15 de junio de 2019, podrá ser de hasta el 0,5 % si han pasado cinco años o de hasta el 0,25 % si han transcurrido más.
