Al vender un piso es habitual que se firme un contrato de arras entre el comprador y el propietario de la vivienda. Este documento suele incluir todas las condiciones de la compraventa, una fecha límite para firmar la escritura en la notaría y, además, implica el pago de una señal de reserva por parte del comprador. La particularidad de este documento es que, al ser privado, es de libre pacto entre las partes y estas pueden incluir en él todas las cláusulas que consideren convenientes, por lo que existen ciertos detalles que a veces no se tienen en cuenta. A continuación, explicamos algunos aspectos que debemos considerar al redactar o firmar un contrato de arras para vender un piso.
1. Las arras están definidas por la normativa
La figura de las arras aparece en el Código Civil y los diferentes tipos de contratos de arras que existen han sido definidos por la jurisprudencia, por lo que este documento tiene plena validez legal y le brinda seguridad jurídica a cada una de las partes. Así, la doctrina legal identifica tres clases de arras: las confirmatorias, las penales y las penitenciales.
La diferencia más destacada entre estos tres contratos es que los dos primeros no permiten el desistimiento del acuerdo y es posible que, ante un incumplimiento, la parte afectada se vea obligada a demandar para ser resarcida por el rompimiento del pacto. En cambio, el contrato de arras penitenciales sí posibilita el desistimiento a cambio del pago de una penalización preestablecida.
En este sentido, conviene evaluar muy bien el tipo de contrato que nos conviene firmar, ya que su elección puede determinar el tipo de escenario al que nos podemos enfrentar en el caso de que nosotros o el comprador decida echarse para atrás con la compraventa. Así, si no estamos muy seguros de querer vender o queremos evitar vernos envueltos en posibles litigios, es aconsejable optar por un contrato de arras penitenciales. De hecho, es el que más comúnmente se firma para vender una casa en España.
Imagen: Aymanejed
2. Hay que indicar qué tipo de contrato es y cuál es la penalización
A pesar de que las arras están definidas por la jurisprudencia, es muy importante que, al redactar el contrato de arras, se especifique de forma clara qué tipo se está firmando. Y es que si no se indica manera expresa que, por ejemplo, se trata de unas arras penitenciales o no se menciona la posibilidad de desistir de la compraventa, se entenderá legalmente, por defecto, que se trata de unas arras confirmatorias, con las consecuencias que esta trae (no se puede desistir y no está establecida la penalización a asumir).
Así, para evitar que, en caso de incumplimiento, la otra parte nos demande, es aconsejable, además de señalar qué tipo de contrato es, especificar con detalle qué penalización tiene que asumir el que rompe el contrato. De este modo, si hemos decidido firmar unas arras penitenciales, por ejemplo, debemos incluir de forma clara que si el comprador es el que desiste, tenemos derecho a quedarnos con la señal; y si somos nosotros los vendedores los que decidimos no vender la casa, debemos devolverle al otro el dinero de la reserva por duplicado.
Si bien esta es la penalización ya definida para las arras penitenciales, nos cubrimos aún más las espaldas si la indicamos con detalle en el contrato. De esta manera, no habrá lugar a posibles interpretaciones legales a posteriori.
3. El contrato de arras se puede prorrogar
Por otro lado, puede suceder que por algún motivo se llegue a la fecha límite establecida en el contrato y que aún no se haya firmado la escritura en la notaría. Al enfrentarse a este escenario muchos vendedores o compradores pueden preguntarse: ¿tengo que pagar la penalización si por mi culpa no hemos firmado en el plazo?
En realidad, esto depende de la voluntad de las partes. Si ambos quieren continuar con la compraventa, conviene saber que este pacto se puede prorrogar y no es necesario firmar un nuevo contrato para extender el lapso.
De hecho, para prolongar el contrato existente, basta añadir un anexo de ampliación, firmado por comprador y vendedor, que indique la nueva fecha límite para cerrar la compraventa en la notaría, aunque es aconsejable agregar también cuáles son los motivos que han provocado el retraso en la firma de la compraventa de la casa.
