Tener ahorros es un requisito fundamental para conseguir un préstamo hipotecario. En la inmensa mayoría de los casos, los bancos financian un máximo del 80 % de la compra de la vivienda. Por lo tanto, la persona que quiere adquirir una casa o un piso debe aportar el 20 % restante por su cuenta, lo que coloquialmente se conoce como “entrada”. Esta es la norma general, sin embargo, hay entidades que pueden cubrir hasta el 100 % del precio del inmueble si se dan unas circunstancias determinadas, que explicaremos a continuación.
1. Con la ayuda de un bróker
Según el Banco de España, cerca del 10 % de los créditos que concede la banca para la compra de viviendas financia más del 80 % del valor del inmueble. En otras palabras: aunque sean una minoría, hay ciertas entidades que sí están dispuestas a conceder una hipoteca sin la entrada del 20 %. No obstante, acceder a este tipo de productos que superan la barrera del 80 % puede ser complicado, porque muy pocos bancos lo publicitan abiertamente.
En estos casos, contratar un bróker hipotecario puede resultar muy conveniente. Son profesionales del sector que saben qué entidades tienen margen para financiar más del 80 % y cómo hay que negociar con ellas para obtener la hipoteca.
El bróker, como es lógico, cobra por sus servicios. Sus honorarios suelen costar entre el 1 % y el 5 % sobre el importe de la hipoteca, aunque es algo que puede variar en función de la política de cada empresa. El pago de los honorarios solo se hace efectivo una vez se firme el préstamo, nunca antes.
2. Con una negociación con el banco
Otra opción es contactar directamente con varios bancos y negociar para ver si están dispuestos a conceder una hipoteca de hasta el 100 %. Hay que tener en cuenta que la entidad no ofrecerá una financiación de más del 80 % de primeras. Habrá que insistir.
Demostrar solvencia es indispensable para tener éxito: se debe contar con una situación laboral estable, con unos ingresos relativamente elevados y antigüedad. Los que tienen más probabilidades de hacerse con una hipoteca sin entrada son los funcionarios, principalmente por su gran estabilidad laboral. También los jóvenes con un buen trabajo, pero que aún no han tenido tiempo para ahorrar lo suficiente por su breve trayectoria en el mercado laboral.
Si el banco no accede a financiar más del 80 % de la compra, aportar un aval de un tercero puede inclinar la balanza a favor del solicitante de la hipoteca. Ahora bien, eso supone poner en riesgo el patrimonio del avalista, que podría ser embargado si el titular no paga. Por eso, es importante valorar los pros y los contras de incluir esta garantía y, en caso de hacerlo, es aconsejable añadir una cláusula que libere al avalista cuando quede por abonar un importe equivalente al 80 % del valor de la vivienda.
3. Con la compra de un piso de banco
La última alternativa es comprar un piso que pertenezca a un banco. Las entidades financieras tienen muchas viviendas en propiedad, que provienen de embargos. Para darles salida, muchas ofrecen hipotecas que cubren hasta el 100 % de su precio.
El estado de estas viviendas puede no ser el óptimo, ya sea por la falta de mantenimiento o por daños causados por los anteriores ocupantes. Para no tener sorpresas, es más que aconsejable visitar varias veces el inmueble y comprobar que está en buenas condiciones.
Aunque se consiga una hipoteca que financie el 100 % del precio de la vivienda, aún habrá que pagar los gastos asociados a la compraventa: los impuestos y las costas de notaría, registro y gestoría. En la actualidad, ningún banco se presta a financiar estos gastos, por lo que el cliente debe abonarlos con sus ahorros. Su precio es equivalente al 10 % del valor del inmueble, aproximadamente.
Otro aspecto para tener en cuenta: contratar una hipoteca de más del 80 % es más arriesgado, porque las cuotas son más altas y, por lo tanto, la probabilidad de no poder asumirlas en algún momento también aumenta. No es recomendable pedir un préstamo hipotecario si el importe de las mensualidades supera el 35 % de los ingresos mensuales netos del titular.
