Medidas que debes tomar antes de la firma del contrato
Antes de firmar un contrato de compraventa de una casa, sobre todo en vivienda de segunda mano, es muy probable que hayas realizado antes un contrato de arras (la «señal» o «reserva»), por lo que, en este caso, las condiciones principales estarán ya pactadas.
No obstante, entre la firma de este documento y la del contrato de compraventa, se deben tomar ciertas medidas para garantizar los derechos del comprador:
🏡 Comprobación física de la vivienda
Conviene revisar bien el estado de la vivienda. Si fuera necesario, debes ir acompañado de un profesional, para intentar detectar en ella «vicios ocultos».
En este sentido, y suponiendo que hubiera alguno, la ley concede una serie de garantías. Entre ellas, si la vivienda lleva construida menos de 10 años, serán responsabilidad del vendedor y del constructor los vicios que provocasen la ruina del edificio y fuesen causados por defectos de la construcción. La Ley de Ordenación de la Edificación exige el aseguramiento de la construcción durante unos determinados plazos para el caso de posibles vicios.
🏡 Asegurarte de la situación jurídica
Para ello puedes ir al Registro de la Propiedad, dónde solicitarás una nota simple de la situación de la vivienda. Con ello se verificará quiénes son los titulares o dueños actuales de la misma y si tiene cargas (hipotecas, etc.).
El hecho de que aparezcan cargas no es relevante, siempre que cuando se vaya al notario a realizar la escritura pública se adquiera la vivienda libre de cargas y así figure en la escritura (pues el notario debe corroborar que todo está en orden para evitar un fraude, en este caso al comprador).
Es esencial, además, que al comprar la vivienda quienes firman como vendedores sean verdaderamente los dueños de la vivienda, pues son quienes tienen la facultad de poder venderla.
🏡 Comprobación fiscal
El vendedor debe facilitarte el último recibo del IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles) que haya pagado, para asegurarte de que está al corriente de pago.
Además, conviene que te dé una nota de la comunidad de vecinos en la que se pueda verificar la situación en que se encuentra respecto a los gastos de comunidad, firmada por el secretario. Si compras una vivienda en la que el vendedor debe dinero a la comunidad, desde el momento en que la adquieres, serás quien deba pagar esa deuda.
En este sentido, hay que informarse de si debe o no dinero y también acerca de si la comunidad prevé hacer pronto alguna obra extraordinaria que suponga un desembolso posterior a la compra. Ambos supuestos podrían significar la negociación del precio del piso a la baja antes de cerrar el contrato.
Obligaciones y derechos del comprador
✅ Obligaciones
Tras firmar el contrato de compraventa, el comprador está obligado a:
- Pagar el precio del inmueble en el tiempo y lugar establecidos para ello. Si no se fijaran, se abonará en el momento de realizar la entrega de la vivienda
- Pago de gastos e impuestos: debe abonar la Inscripción en el Registro de la propiedad y el IVA, en caso de ser vivienda nueva, o el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), si se trata una vivienda de segunda mano.
✅ Derechos del comprador
- La publicidad de la casa debe ajustarse a la realidad: no puede haber publicidad engañosa, y es así por ley. La Ley de Derecho a la Vivienda señala que la oferta, promoción y publicidad dirigidas a la venta o arrendamiento de viviendas deben ajustarse a los principios de veracidad, «de modo que no oculten datos fundamentales de los objetos a que se refieren y no induzcan o puedan inducir a los destinatarios a ningún error con repercusiones económicas”.
- No pueden existir cláusulas no negociadas ni abusivas que carguen gastos que no le corresponden al comprador.
Derechos y obligaciones del vendedor
Si vas a vender la casa por tu cuenta, sin la mediación de una agencia, debes conocer todos los trámites necesarios, ya que nadie te ayudará a hacer las gestiones. Asimismo, es importante que sepas cuáles son tus obligaciones y derechos:
➡️ Derechos
El vendedor tiene derecho a:
- Recibir del comprador el precio pactado en el tiempo y lugar acordado. Si no es así, se puede anular el contrato.
- Rechazar una oferta, siempre que el rechazo no sea por una razón ilegal.
➡️ Obligaciones
El vendedor está obligado a varias cuestiones:
- Custodiar y conservar el piso hasta la entrega: en la firma del contrato normalmente no se entrega la vivienda, sino que se entregará en la firma de la Escritura Pública de Compraventa, por lo que entre estas dos firmas el vendedor está obligado a cuidar el inmueble.
- Entregar el inmueble: se deben entregar las llaves en el momento de la firma de la escritura pública.
- Asumir las obligaciones recogidas por la ley sobre vicios o defectos que pudieran existir en la estructura de la vivienda, o en la habitabilidad.
- Gastos: los gastos para otorgar la escritura de compraventa son asumidos por el vendedor. Si el comprador requiere una copia de la escritura, debe asumir el gasto él.
- Impuestos: debe abonar la plusvalía municipal, un impuesto que el Tribunal Supremo «tumbó», pero que de nuevo pueden cobrar los ayuntamientos, con algunas modificaciones.
👀 ¡Ojo con el IBI! Teóricamente lo paga quien fuera dueño del inmueble el 1 de enero del año de la venta, aunque la Ley de Haciendas Locales señala que, en caso de ausencia de pacto en contrario, el vendedor puede repercutirlo de forma proporcional sobre el comprador.
La mayoría de los contratos de compraventa especifican cómo se realizará el pago de este impuesto para evitar conflictos.
En el contrato debe aparecer una fecha concreta para hacer el traspaso del inmueble. Si el vendedor no se va, hay que conocer las razones y tratar de llegar a un acuerdo. Si no es posible, se puede reclamar una compensación. En casos extremos habrá que recurrir a la justicia o se resuelve el contrato por incumplimiento.
– ¿Qué pasa si el vendedor de una casa se arrepiente?
Si existe un contrato de arras penitenciales o de desistimiento, el vendedor puede echarse atrás. Eso sí, debe devolver la señal que le diera el comprador, duplicada.
