Agentes de la Propiedad Inmobiliaria

En la difícil tarea de buscar una vivienda el interesado carece, en la mayoría de las ocasiones, de la información necesaria para que la operación se ejecute de manera satisfactoria. Se crea así la necesidad de contratar un profesional que asesore al consumidor antes de comprar, vender, alquilar o ceder un bien inmueble.

Con este fin nace en 1948 la figura del agente de la propiedad inmobiliaria (API), que desde 1969 y a través de superar una oposición pública obtiene una titulación oficial expedida por el Ministerio de Fomento.

Un API puede crear su propio negocio, abriendo, por ejemplo una inmobiliaria. Sin embargo, en este punto, conviene distinguir entre un agente y cualquier otro intermediario.

• El primero cuenta con un título, unos honorarios estipulados y la aplicación de sanciones ante posibles abusos por parte del Colegio correspondiente;
• El segundo actúa con total libertad en el negocio.

Según revela el presidente del Consejo General de Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, Fernando García Notario, en estos momentos existen en nuestro país entre 8.000 y 10.000 APIs. Sólo en una provincia como Vizcaya, se estiman más de 500.

La principal misión de un API es la de servir de intermediario al usuario para cualquier cuestión relacionada con la vivienda. “Su misión es la de escuchar, antes de informar, lo que busca el cliente”, afirma el presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Bizkaia, José Ramón Gorostiza.

Una vez conocidos los pormenores, el agente ofrece su formación y experiencia para proponer sistemas de financiación favorables en una futura operación. Considerando que una casa es uno de los bienes más importantes en cualquier economía familiar, “un API acompaña al cliente hasta la notaría y le ofrece su ayuda para resolver inconvenientes que se puedan producir antes de estampar la firma”, explica Gorostiza.

Sin embargo, esta función en apariencia sencilla, no se cumple siempre, porque no todos los que actúan en el sector inmobiliario son especialistas técnicamente formados y preparados.

A pesar de que el Ministerio de Fomento expide desde 1969 -21 años después de crearse la profesión- un título oficial de Agente de la Propiedad Inmobiliaria que faculta para inscribirse en el Colegio Oficial correspondiente, en la actualidad no es un requisito imprescindible para ejercer dicha actividad. “Cualquier persona puede hacerlo sin que la Administración ponga ningún inconveniente”, denuncia el presidente del Colegio de Agentes de Vizcaya.

Aunque el Ministerio de Fomento creó la norma para regularizar la actividad del gestor inmobiliario, el Real Decreto, 4/2000 de 23 de junio de Medidas Urgentes de Liberalización en el Sector Inmobiliario y Transportes, recogía que “las actividades enumeradas en el artículo 1 del Decreto 3248/1969 podrán ser ejercidas libremente sin necesidad de estar en posesión de título alguno ni de pertenencia a ningún Colegio Oficial”.

El Ministerio considera de manera paradójica que esta medida “no supone la desaparición de los actuales agentes de la propiedad inmobiliaria, quienes continuarán en el ejercicio de sus actividades…; por el contrario, su propia existencia supone, en la demanda por los usuarios de servicios de intermediación en este sector, un valor añadido y una garantía de calidad derivada de la posesión de un título profesional expedido por el Ministerio de Fomento y de su matriculación en el correspondiente Colegio Oficial”.

Después de la aprobación de dicha norma, el Ejecutivo decidió la supresión de los exámenes para obtener la titulación de API. La última prueba se realizó el día 9 de abril de 2000. “Dos meses más tarde se eliminó y en estos momentos no está prevista nueva convocatoria”, cita la página web del Ministerio de Fomento, www.mfom.es , en su apartado de Vivienda.

Para el presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad de Vizcaya, la nueva ley constituye un despropósito y una equivocación muy grande por parte del Gobierno, porque en vez de regularizar la actividad, “la ha desregularizado”, sentencia. Con la nueva legislación, “cualquiera puede intervenir como gestor inmobiliario”, apostilla.

Aunque, por ley, no es necesario ser un API para ejercer como agente de la propiedad, el presidente del órgano vizcaíno revela que en cualquier país de Europa se requiere lo que se denomina un “registro” para el ejercicio de la profesión. “Algo que en España no existe”, matiza. Además, debe haber una “póliza de responsabilidad civil” que proteja al usuario ante posibles fraudes.

Por la prestación de sus servicios, un agente de la propiedad cobra una comisión, “unos baremos de honorarios estimativos, que suelen rondar entre el 3 y el 5%, aunque varía según en qué comunidad autónoma se lleve a cabo la operación”, explica García Notario. Así, por vender un piso de 300.506 euros (unos 50 millones de pesetas), un API cobraría entre 9015 euros (casi 1.500.000 pesetas) y 15.025 (2.500.000 de pesetas).

Sin embargo, la liberalización del sector ha traído consigo un incremento de abusos.”Hay intermediarios que cobran hasta un 10% en una gestión de compra-venta”, aseguran desde la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU). Por lo que en el ejemplo anterior la comisión ascendería hasta los 30.050 euros (casi cinco millones de las antiguas pesetas).

Desde la OCU, ya se considera “exageradísimo” cobrar honorarios de un 5% por ofrecer estos servicios. Sin embargo, “son los casos menos sangrantes”, apunta su responsable de comunicación, Izverniceanu. “Conocemos situaciones de intermediarios que han cobrado tanto al comprador como al vendedor por separado, cuando se trata de una sola operación. Incluso, prosigue, tenemos aquí un contrato cuya cláusula establece una comisión del 10% para el gestor, que por su buen hacer puede incluso incrementarse”.

Esta “ausencia total de control” desaconseja, salvo excepciones, contratar los servicios de un API, según la OCU. “Está muy limitado. Sólo si se tiene poco tiempo y ganas por parte del interesado de visitar los pisos, o en el caso de ir a vivir a una ciudad nueva, recomendamos acudir a ellos; para el resto, es preferible hacer la gestión directamente y sin intermediarios”, aclaran.

Por todo ello, desde la citada organización de consumidores se exige que la liberalización del sector inmobiliario traiga consigo “una preparación mínima por parte de los profesionales -para, por ejemplo, saber redactar los contratos- y un seguro de responsabilidad civil para evitar los casos de fraude y hacer frente al pago de indemnizaciones”.

La libertad en este sector, promovida por el Gobierno, ha afectado de manera negativa al consumidor, que se ha visto desconcertado por el número de intermediarios que han aparecido en el mercado. “Muchos de ellos, con su picaresca, han abusado y siguen abusando del consumidor”, argumenta el presidente del máximo órgano colegial, en Madrid. En este sentido, se está buscando la aprobación de un proyecto, con rango de ley, para clarificar la situación del sector inmobiliario, explica García Notario.

De la misma opinión es la portavoz de la Unión de Consumidores de Euskadi (UCE) en Vizcaya, Susana Solar. “El consumidor tiene un desconocimiento absoluto de sus derechos en este terreno”, denuncia.

Como consecuencia de dichos abusos, Solar explica que los temas relacionados con la vivienda son los que mayores reclamaciones generan. Al margen de que sean APIs o algunos de los múltiples profesionales que se dedican al sector, “el principal problema que tenemos con ellos es la ausencia de contrato y, en su defecto, su incumplimiento”, denuncian desde UCE. Cuando alguien acude a ellos para comprar o vender un inmueble, no se firma ningún tipo de documento de compra-venta, asevera Solar. En estas situaciones, explica, “nunca queda claro quien se hace cargo de determinados gastos, sobre todo en lo que respecta a la exclusividad en cuanto a ventas”.

Otro de los inconvenientes más comunes, señalan desde la asociación de consumidores vizcaína, es que entre la entrega de la señal y la firma del contrato definitivo surgen conflictos tales como el incumplimiento de las fechas de pagos en las diversas fases del proceso de compra-venta que, en muchas ocasiones, termina en los juzgados”, explica Solar. “Lavarse las manos en mitad del proceso es bastante común”, añade. “Nosotros hemos tenido casos de personas a quienes habían vendido una casa que ya tenía dueño”, sentencia.

Otro de los aspectos más reclamados por los consumidores es la falta de publicidad. En muchos casos, nada tiene que ver lo que se ofrece al cliente antes de comprobación “in situ” de un inmueble. “A lo que se suman otros inconvenientes, como las deudas del propietario de la vivienda con la comunidad de vecinos, revela la portavoz de UCE.

Por todo lo mencionado hasta ahora, el consumidor que desea realizar una operación inmobiliaria, sea ésta compra, venta, alquiler o cesión, ve al intermediario como una persona que busca lucrarse, y no como un profesional.

Gorostiza admite que el API no es visto con buenos ojos y que su práctica tiene “mala prensa”. “A nosotros nos catalogan como vendepisos y la mayor parte de la gente ve detrás a mafias, sin embargo, lo que pretendemos es dar un buen servicio al consumidor”. “A la hora de negociar, al cliente le da lo mismo hacerlo con un API que con otra persona, siempre que le dé lo que busca”, sentencia.

El consumidor que va a comprar una vivienda “no nos valora en la misma medida que lo pueden hacer las empresas o los juzgados, para los que hacemos peritajes”, se lamenta el presidente del órgano colegial vasco.

Un agente de la propiedad inmobiliaria puede resultar útil para el consumidor, siempre y cuando sea un profesional titulado y con experiencia, en los siguientes supuestos:

Si el interesado quiere vender:

• El API le pregunta sobre la urgencia con la que desea desprenderse del inmueble. Si el cliente tiene más prisa obtendrá un precio de venta menor que si espera más tiempo, ya que la situación del mercado inmobiliario puede revalorizar la cuantía. En este sentido, el agente de la propiedad le informa sobre los precios de mercado en la zona donde se halle la vivienda y cuánto dinero puede obtener por él.
• Busca al futuro comprador y le muestra el inmueble.
• Mantiene informado de manera puntual al propietario de los posibles compradores.
• Redacta el contrato y cita a las partes, acompañándoles hasta la notaría, último paso de la operación de compra-venta. Resuelve las posibles dudas de última hora antes de la firma.

Si el interesado quiere alquilar:  

• Aconsejan al arrendador sobre el precio.
• Buscan candidatos para alquilar el inmueble.
• Informan al cliente sobre la situación personal y profesional del arrendatario, al que solicitan la nómina/s que garanticen que puede hacer frente al pago.
• Asesoran al dueño de la vivienda para realizar un inventario de los bienes que quedan en la casa. De esta forma, queda constancia por escrito de todos ellos. Este informe se adjunta al contrato para comprobar que no falta nada cuando el piso quede libre.
• Cita a arrendador y arrendatario para la firma del contrato de alquiler, por un período pactado entre ambas partes; lo mínimo que se establece es un año.

Si el interesado quiere comprar:

• El API se encarga de buscar el inmueble que más se adecue a las necesidades y posibilidades económicas del cliente.
• Le acompañan a visitar las viviendas seleccionadas y les informan de los pormenores, anotando las posibles dudas que puedan tener los interesados.
• En algunos casos, buscan la entidad financiera que conceda el préstamo hipotecario más favorable.
• Los agentes de la propiedad se encargan de abrir el piso al técnico que realiza la tasación, necesaria para que el banco conceda el crédito al comprador.
• Si hay necesidad de elaborar un contrato de compra-venta, que no siempre es necesario, estos profesionales se encargan de su redacción.
• Finalmente, acompañan al cliente hasta la notaría, donde se encontrará con el propietario del inmueble, antes de la firma.