Señal en la compra de una vivienda

La compra de una vivienda es para el común de los consumidores la inversión económica más importante, cualitativa y cuantitativamente, que realizará en su vida. Por ello, resulta fundamental respetar todos los trámites que la adquisición requiere para asegurarse de que el proceso sea rápido, limpio y seguro. Uno de esos trámites-el primero- es la señal o ‘cantidad a cuenta’ que los compradores entregarán a los dueños del piso en calidad de reserva de la vivienda.

La cuantía de la señal se pacta entre comprador y vendedor; con este dinero, el vendedor se compromete a no vender el inmueble a otros posibles consumidores que pudieran estar interesados en él, y al mismo tiempo, que los compradores se obligan a adquirirlo. Para su formalización se suele firmar un documento entre ambas partes donde se especifica que la cantidad entregada en este primer momento se restará del precio total del inmueble. Esta señal es simbólica y su cuantía depende del acuerdo al que lleguen las dos partes. En caso de que los compradores se arrepientan una vez dada la señal, los dueños están en su derecho de quedarse con el dinero adelantado, aunque depende también, en buena medida, de la buena voluntad de los titulares, así como de lo solicitado que esté el piso.

Si la vivienda se ha elegido a través de los catálogos y la oferta de una inmobiliaria, la señal se deberá pagar a la inmobiliaria. En contrapartida, ésta deberá entregar al comprador un documento estándar de reserva en el que reconoce el pago del citado importe en el proceso de adquisición del inmueble correspondiente. También deberá hacerse referencia a la ubicación exacta del piso, la fecha y el día en el que se ha procedido a su reserva, el precio pactado para evitar que éste pueda ser modificado con posterioridad e, incluso, la fecha máxima para formalizar la ‘escritura de compraventa’ y el importe que se deberá pagar en ella, además de la firma de quién recibe la señal.

Una vez entregada esta señal, el segundo paso es el conocido como ‘arras penitenciales’; se trata de un documento firmado por ambas partes que avala y refleja el acuerdo entre el comprador y el vendedor sobre la entrega de otra señal determinada previa a la compra de una vivienda. Pero en esta ocasión, la cantidad deja de ser simbólica y puede alcanzar hasta el 15% del precio final del inmueble.

A través de este escrito, contemplado así en el Código Civil, se reconocen y ordenan los derechos y deberes de las partes principales del proceso de compraventa respecto a la reserva del inmueble para su posterior adquisición. El texto legal regula las fórmulas y compensaciones que se deben contemplar en caso de que no se respeten los términos firmados en el citado convenio. Son las siguientes:

• Si pese a haber dado la señal, el comprador decide no adquirir el inmueble reservado, perderá el citado importe. El dinero entregado, se entiende como el precio que cuestan los trastornos que se le han podido causar al vendedor con la decisión final de no comprar la vivienda pactada. En este sentido, se supone que éste -el vendedor- contaba con cerrar la operación y, en ese empeño, podría haber descartado otros posibles compradores, alejados por la existencia de una reserva sobre el piso en cuestión.
• Si es el vendedor es el que se echa atrás y no materializa la venta del piso después de haber recibido la señal del comprador, deberá devolver el doble de la cantidad recibida del adquiriente.

Existe una variedad a las ‘arras penitenciales’. Se trata del documento de las ‘arras penales’, que difiere del primero en que son el comprador y el vendedor, y no la regulación estándar que impone el Código Civil, los que estipulan y deciden las compensaciones que se tendrán que pagar el uno al otro si cualquiera de ellos decidiera romper el acuerdo previo alcanzado con la entrega de la señal. Esta modalidad, según las asociaciones de consumidores, interesa sobre todo al vendedor si está seguro de haber hecho una buena venta. Por ello, al comprador se le recomienda optar por la modalidad de las ‘arras penitenciales’.

Previo a las Escrituras públicas

El contrato descrito es, a juicio de Jaime Rubias, presidente del Colegio oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) de Álava, “tan importante como la escritura final, ya que la reserva será la base de este último documento, que dará fe pública del acuerdo previo”.

Para evitar disgustos de última hora y quebraderos de cabeza, un contrato de señal o arras penitenciales debería incluir los siguientes puntos:

• Comparecientes. Deben aparecer descritas ambas partes, con los nombres y apellidos del comprador y del vendedor, el estado civil de ambos, sus domicilios y sus respectivos Documentos Nacionales de Identidad.
• Comprador y vendedor. Conviene estudiar las distintas posibilidades; si el inmueble en venta es propiedad de un matrimonio y es considerado un bien ganancial, el documento de reserva deberá ser suscrito por ambos cónyuges, por lo que también se deberán aportar los datos personales de los dos. Se puede dar el caso de que la vivienda a vender pertenezca a varias personas sin relación conyugal entre ellas. En tal situación, todas ellas deberán comparecer y firmar como titulares de la propiedad.

  También puede ocurrir que el piso que se quiere vender sea de una sociedad. Será entonces cuando el representante de ésta tenga que mostrar todos los documentos que le confieren ese papel y justificar su facultad para realizar la venta. Si es un particular el que vende y en la operación está representada por una segunda persona que actúa como apoderado, ésta deberá ratificar ante los presentes su poder de representación. Idénticas consideraciones tendrán que respetar los compradores en todos los casos posibles.

• Inmueble. La vivienda en venta se deberá describir con exactitud. El documento de señal deberá indicar la localidad en la que se encuentra la casa, la calle, planta, puerta y superficie. En el caso de que el piso se venda acompañado por un garaje, trastero o similar, tendrá que hacerse mención de los mismos y describirlos de igual manera.
• Registro. Esta opción no suele ser muy usual, aunque es importante. El documento de reserva debe contemplar un informe del Registro de la Propiedad. Es la manera que tiene el comprador de saber que lo que dice el vendedor es real y que el inmueble no soporta cargas desconocidas. En este sentido, el adquiriente tendrá que comprobar la titularidad del piso, sus características principales y el estado de la vivienda.
• Cargas y gravámenes. El piso en venta puede soportar cargas económicas, como hipotecas inherentes al inmueble. Por todo ello, el contrato de reserva de la vivienda deberá recoger la existencia de tales gravámenes y el pacto al que han llegado comprador y vendedor para solucionarlos. En este sentido, el adquiriente debe tener en cuenta la posible existencia de arrendatarios u otros ocupantes.

Una vez que se ha confeccionado el documento que recoge la promesa de la adquisición del solar elegido, ambas partes -comprador y vendedor- deben llegar a un acuerdo para determinar la cuantía económica de la señal. El pago de ésta no está regulado como tal, por lo que la misma puede ser de un montante variable. Ahora bien, desde el Colegio oficial de Agentes alaveses de la Propiedad Inmobiliaria se explica que lo normal suelen ser unas arras de entre el 5% y el 15% del precio final del inmueble que se va a adquirir.

Tras la fijación de la señal, el siguiente paso en el proceso de compraventa consiste en la puesta en común de una fecha límite para la entrega del resto del precio del piso. El contrato de reserva deberá recoger explícitamente tanto el montante a abonar como la fecha en la que se desembolsará dicho dinero. Al respecto, tampoco hay nada escrito, aunque los intermediarios inmobiliarios recomiendan que la entrega del resto del pago se haga coincidiendo con la firma de la escritura pública, en un plazo de entre 20 y 40 días después de entregar las arras. En este punto, Rubias puntualiza que, si el comprador se va a subrogar en una hipoteca, el documento de reserva deberá registrar tal circunstancia, así como la parte del dinero que será entregada al vendedor.

Reparto de gastos

En cuanto a los gastos que devienen de la materialización de este documento, el comprador se debe hacer cargo de todo menos del Impuesto sobre la plusvalía y la comisión del intermediario inmobiliario, aunque todo puede variar si así se decide entre las partes. Al respecto, desde la OCU recomiendan estructurar el reparto de gastos derivados de la documentación de la señal, y de los consiguientes procedimientos (Escritura pública, por ejemplo) de la siguiente forma:

Gastos del vendedor

• Si en la configuración del escrito que avala el pago de la señal han participado intermediarios como gestores inmobiliarios, el vendedor debería hacerse cargo de sus comisiones, salvo que las partes decidan lo contrario.
• Además, los honorarios del notario -es recomendable su participación para dar fe del acuerdo entre comprador y vendedor-, si no se dice lo contrario, deberán correr a cargo del vendedor en el caso del otorgamiento de escrituras. Las copias posteriores de éstas repercutirán en el bolsillo del comprador.
• Los certificados expedidos por la comunidad de propietarios sobre posibles deudas del inmueble en venta. Vienen a costar un máximo de 24 euros.
• La cancelación de la hipoteca si ésta existe.
• Respecto al Impuesto de Bienes Inmuebles, (IBI) el responsable de su pago será el propietario del inmueble el día 1 de enero del año que corresponda. Aunque, como se ha dicho con anterioridad, estas cuestiones pueden variar si comprador y vendedor deciden pactar por escrito otras disposiciones diferentes a las aquí descritas.

Gastos del comprador

• Se hará cargo de los gastos de su parte ante el notario, además de los que devengan del Registro de la Propiedad.
• Asimismo, deberá acometer el abono de impuestos. Si la vivienda es nueva, tendrá que pagar el 7% de IVA, gravamen que será del 4% si el piso es de VPO (Protección Oficial). Además, de cuenta del comprador correrá el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y, si el inmueble adquirido es de segunda mano, deberá pagar el 6% correspondiente al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
• Ahora bien, si lo que se va a producir es la adquisición de una vivienda nueva, el comprador no firmará un acuerdo como el descrito en estas páginas, aunque sí que deberá satisfacer una cantidad a cuenta.