La Orden de 5 de mayo de 1994 sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios, impone una serie de obligaciones a las entidades que ofrecen este tipo de producto, con la finalidad primordial de garantizar la adecuada información y protección de quiénes conciertan préstamos hipotecarios.
Atención porque al solicitar información en cualquier entidad financiera sobre un préstamo hipotecario, normalmente, como en toda venta, el vendedor trata de ocultar (omitiéndolos) algunos puntos que pueden ser valorados negativamente y se preocupa de mostrar el lado más positivo de la oferta. Por ejemplo, puede que no quede claro que el primer año el tipo de interés se suele ofertar más bajo que el resto de los años e, incluso, puede que hagan un cálculo para toda la vida del préstamo basándose en ese tipo más bajo. Podrían estar evitando decir que los siguientes años será más caro por la revisión de tipo de interés, etc.
Para evitar ser confundidos con este tipo de «argucias» del vendedor hay que acudir bien informado. Y si es necesario acudir a la entidad con alguna persona de confianza que sepa del tema. Además se debe exigir que se cumplan los requisitos de información previstos en la ley y que son esencialmente:
– Entrega de un folleto informativo de la oferta: Se debe entregar gratuitamente a todo aquél que solicite un préstamo hipotecario y contendrá toda la información sobre el préstamo. Las condiciones contenidas en el mismo tendrán carácter meramente orientativo e informarán al menos de:
· El nombre comercial del préstamo, moneda e importe máximo del mismo.
· Plazo total del préstamo y carencia si la tiene.
· Periodicidad de los pagos (mensual, trimestral) y sistema de amortización.
· Tipo de interés, fijo o variable.
· Referencia, o índice aplicable, y margen.
· Plazo de revisión del interés (anual, semestral, etc).
· Comisiones (apertura, cancelación anticipada parcial, total, subrogación y otras).
· Gastos por cuenta del solicitante. En este sentido se incluirán los gastos de tasación, verificación registral, escrituras, etc.
· Importe orientativo de las cuotas.
No es un documento definitivo, pero constituye una buena orientación, ya que con los folletos de varias ofertas es más fácil comparar entre ellas.
– Oferta vinculante: Así como el folleto informativo es un documento de carácter meramente orientativo, que sirve para facilitar la comparación entre distintas ofertas, cuando se haya decidido con qué entidad se va a hacer la operación, se realizarán los trámites necesarios para la concesión de esta hipoteca por parte de la misma y, si finalmente resulta autorizada, se debe solicitar la oferta vinculante. La oferta vinculante es un «documento definitivo», pues en él deben estar contenidos todos los puntos que se firmarán en la escritura hipotecaria, incluyendo algunas cláusulas de las que pudieran no haber informado en la negociación del crédito hipotecario.
La oferta vinculante tiene una validez mínima de 10 días y debe ir firmada por un representante de la entidad financiera que la hace. Una vez que se haya dado el visto bueno a la misma, el día de la firma, el notario está obligado por ley a comprobar que en la escritura hipotecaria se recogen las mismas condiciones que en la oferta vinculante y nunca condiciones contrarias. Además, la escritura de hipoteca debe estar disponible en la notaría al menos tres días antes de la firma para que se pueda verificar allí antes de esa fecha, qué es lo que se va a firmar.
El día de la firma de la hipoteca suele coincidir con la firma de compraventa de la vivienda y, por tanto, se debe pagar al vendedor con el dinero que se obtenga de la citada hipoteca, por lo que si hay «sorpresas» ese día, seguramente se acabará firmando algo que, de haber sabido, no se habría suscrito (por la obligación de cumplir con el vendedor). Por ello, y como recomendación, es recomendable ir informados de lo que se va a firmar antes de ir al notario.
