Hipotecas compartidas

“Ni más ni menos que 70 metros cuadrados, tres habitaciones, céntrico y luminoso. Se busca compañero para compartir piso”. Miles de anuncios rezan de este modo en farolas, semáforos o tablones de las grandes ciudades. A partir de ahora podrán verse acompañados de estos otros: “Se busca compañero para compartir hipoteca”. Porque ha hecho su entrada en el mercado hipotecario un nuevo préstamo, la hipoteca compartida, una alternativa al pago de un alquiler mensual y la oportunidad de adquirir una vivienda propia para quienes no pueden afrontar una hipoteca en solitario. El préstamo se dirige, de manera especial, al colectivo que teóricamente se encuentra de manera mayoritaria en esa situación: jóvenes profesionales que trabajan fuera de su ciudad de origen por un tiempo prolongado, inmigrantes y personas divorciadas o separadas.

No hay que perder de vista que el sueño de los españoles, a diferencia del de muchos conciudadanos de Europa, es tener una vivienda en propiedad. Así parece demostrarlo, al menos, el volumen del crédito hipotecario de los hogares, que según el Banco de España supera los 540.000 millones de euros.

Las familias españolas dedican el 42,1% de su renta a la adquisición de la vivienda; en el caso de los más jóvenes el porcentaje se eleva hasta el 55%, una porción del salario demasiado elevada en la mayoría de las ocasiones. Las entidades bancarias conocen el gusto de los españoles por la seguridad que proporciona tener casa propia y ofrecen los productos más diversos para cubrir las necesidades de distintos colectivos. ¿Será la hipoteca compartida la solución al problema de vivienda que padecen jóvenes y personas que viven solas? Dividir entre tres o cuatro amigos los gastos de compra de una vivienda puede ser una muy buena solución a medio plazo para un sector de la población que va en aumento, pero ¿se corren demasiados riesgos?

La experiencia europea demuestra que las hipotecas que permiten la multititularidad funcionan bien, sobre todo en el Reino Unido, según asegura Antón Martínez, desde la Bilbao Bizkaia Kutxa (BBK), una de las pocas entidades, junto con BBVA (sólo promociona este producto para inmigrantes), que ha lanzado al mercado español este tipo de hipotecas. “Aunque pueda parecer una idea descabellada, a la que sólo se apuntarían personas con un ‘cuestionado’ sentido común, en Reino Unido se realizan escrupulosas comprobaciones sobre las personas con las que uno decide embarcarse en uno de los momentos más importantes de la vida”, explica Martínez. Así, los británicos no firman ningún papel hasta estar seguros de que la otra persona tiene un contrato estable, del estado de sus créditos o del historial policial, requisitos indispensables para adquirir una hipoteca conjunta. En el caso español, el portavoz de la BBK señala que existe una garantía, y ésta no es otra que la tasa de morosidad de la entidad que concede los préstamos, una de las más bajas del sistema. “Aunque no se trata de una garantía en el sentido estricto, sí es un indicio adicional de que las cosas discurrirán por buen camino, porque si desde la entidad aceptamos a unos compradores, el tercero puede estar seguro de que no tendrá compañeros morosos”, advierte.

Si por fin se ha llegado a la determinación de compartir ‘mesa y mantel’ con desconocidos, ¿en qué condiciones se puede obtener este crédito? Es necesario aclarar que no se trata de un préstamo que incluya características financieras especiales, sino que tipos de interés, comisiones, plazos… no difieren de los créditos hipotecarios tradicionales.

• Financiación: Puede alcanzar hasta el 100% del precio de tasación del piso, y estará sujeto al mismo tipo de interés que cualquier otro tipo de vivienda. El euribor variará entre el +0,40 en el mejor de los casos y el +0,85 en el peor. Se trata de un interés negociable, que dependerá del porcentaje sobre el valor de tasación.
• Amortización: El plazo máximo para pagar el crédito es de 40 años, siempre que la suma de la edad del menor de los propietarios y el plazo establecido no supere los 80 años. Es decir, si se concede a 40 años, la edad no debe superar los 40; si se concede un préstamo a 30 años, la edad máxima debe ser de 30.
• Fiscalidad: En cuanto a las desgravaciones fiscales, no existe ninguna diferencia con los créditos tradicionales.
• Aval: En principio, no está contemplada la necesidad de contar con aval para poder solicitar el préstamo.
• Máximo de compradores: No existe un número limitado de compradores, no hay un máximo delimitado por la entidad, pero se presupone que el número ideal sería de dos o tres personas, ya que se presupone que más personas podrían vivir con cierta incomodidad en un piso, y la intención de la hipoteca compartida no es ocupar las casas con el mayor número de personas, sino ofrecer la posibilidad de tener una vivienda en propiedad con las mejores garantías.

Compañeros de piso que comparten experiencias cotidianas como una familia tradicional, una casa en propiedad que puede pagarse tan cómodamente como si se tratara de un alquiler, y no de los más elevados… La situación se presenta de color de rosa. ¿Puede romperse el hechizo? Si es fácil que surjan diferencias con la pareja o familiares, parece más probable aún que puedan aparecer desavenencias con personas desconocidas. En caso de que se den diferencias irreconciliables entre los copropietarios, el problema puede solventarse de manera pacífica y con todas las de la ley. “La situación más conflictiva que podemos encontrar es la producida por el deseo de uno de los copropietarios de vender su parte, en contra de la voluntad del resto”, asegura Antón Martínez, quien señala también como posible problema el que uno de los titulares del préstamo incurriera en mora. Para ambos existen soluciones.

• Si uno de los copropietarios quiere vender su parte contra la voluntad de los demás. En el momento de contratar la hipoteca se les sugiere la posibilidad de llegar a pactos. Si bien estos contratos a los que pueden llegar los copropietarios pertenecen exclusivamente a la relación privada entre ellos y no a sus obligaciones frente a terceros, se asesora a los compradores sobre las opciones que tienen para regular esta situación mediante un contrato privado. Pero la libertad del comprador es absoluta y puede optar por no firmar ningún contrato o pacto, sin que ello condicione la concesión de la operación.
• Si uno de los titulares del préstamo incurriera en mora. En este caso, la entidad que concede el crédito irá contra la persona y no contra la vivienda. Se ponderará la renegociación de la deuda con el moroso, y sólo en casos extremos se procederá a la ejecución del 100% del bien. Si uno de los propietarios deja de pagar, el otro no tiene por qué hacerse cargo de las deudas del primero. Si la negociación con el moroso no llega a buen puerto, el que sigue pagando la cuota se puede buscar a otra persona que asuma la deuda. Sólo en el peor de los casos, tendrán que vender.