Crédito puente

El producto hipotecario conocido popularmente como “crédito puente” se presenta como una solución para comprar una vivienda sin tener que vender previamente la que se está habitando. Con esta operación se trata de sincronizar la compra de una nueva casa -adquisición que necesariamente no ha de ser “sobre el plano”, aunque es la práctica más frecuente- y la venta de la actual.

Para ello se formaliza inicialmente un préstamo personal, con un plazo temporal que termina con la constitución de un préstamo hipotecario tras la entrega de la vivienda comprada al promotor y todavía sin construir. Con el dinero de este crédito personal es más fácil sufragar la entrada y hacer frente a posibles reformas, renovación del mobiliario, traslados, gastos, impuestos de la compra, etc. Se obtiene así la financiación necesaria para poder vender sin prisas la actual morada. Desde el Departamento de Banca de Particulares de Caja Laboral, Ibon Urgoiti describe que la adquisición de vivienda nueva normalmente se realiza sobre plano o en construcción, por lo que muchas veces transcurrirá un plazo largo hasta que el cliente la vea finalizada. Será entonces cuando el promotor realizará todos los trámites legales necesarios para realmente transmitir la propiedad al comprador mediante escritura pública.

Hasta ese momento, el comprador no será propietario de la vivienda por lo que no tendrá posibilidad aún de pedir una hipoteca. Sin embargo, la práctica habitual del mercado inmobiliario suele ser que el comprador de la vivienda nueva tenga que desembolsar un porcentaje elevado sobre el precio total, ya en el momento del contrato privado de compraventa, e incluso posteriormente, con desembolsos adicionales durante el periodo de construcción de la misma. “Por este motivo, si no cuenta con ese dinero, que en gran parte de las ocasiones supera incluso ampliamente el 30% del precio de la vivienda, podrá solicitar un crédito puente que le permita hacer frente a esos desembolsos inicial y posteriores, sin tener que devolver el dinero hasta el momento en que firme la escritura de compra y la hipoteca correspondiente”, explica Urgoiti.

En este supuesto, por lo general, se “hipoteca” el inmueble en propiedad como garantía de un préstamo personal. El crédito puente se cancelará tras obtener una hipoteca definitiva de la nueva vivienda. Cuando el comprador reciba el nuevo inmueble suscribirá una hipoteca convencional, normalmente por un importe total mayor y con un plazo de amortización mucho más dilatado. “No existen estadísticas públicas sobre productos concretos”, advierten desde la Asociación Hipotecaria Española (AHE). Y si bien parece que esta financiación no es de las que más publicitan y ofrecen las entidades bancarias, también es verdad que casi todas ellas la proporcionan a sus clientes.

Cada banco o caja presenta sus particularidades a la hora de habilitar esta financiación. La Caixa, por ejemplo, habla de su hipoteca “Casa x Casa” como aquella que ofrece la seguridad y garantía necesarias para afrontar la operación conjunta: liquidez para la compra de la nueva vivienda y más tiempo para la venta de la actual. Se trata de una doble operación hipotecaria en la que “se instrumentan en dos créditos hipotecarios (hipotecas abiertas, préstamos hipotecarios o una combinación de ambos), garantizados por la vivienda nueva y la actual”. “El futuro comprador podrá disponer de financiación por un importe elevado, con unas condiciones ventajosas, y se podrá ahorrar trámites y gastos, como, por ejemplo, la comisión de apertura y los gastos de tasación y de constitución de la hipoteca”, añaden desde La Caixa.

No hay que olvidar que a pesar de poder acceder a este instrumento de financiación -tal y como explica Fernando Herrero, vicepresidente de Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (ADICAE)- estas situaciones son fuente de riesgo para los usuarios porque aunque hayan firmado un contrato de compraventa del piso actual y recibido las arras penitenciales (señal), se sienten presionados al no haber vendido definitivamente su casa y al verse en la obligación de entregar una importante cantidad de dinero para reservar su futura vivienda, con plazos que se pueden alargar mucho en el tiempo.

Normalmente cajas y bancos ofrecen una financiación de hasta el 80% del valor de la casa nueva, de acuerdo a una tasación, aunque algunos anuncian hasta el 100%, e incluso hasta un máximo del 80% de la suma del valor de tasación de ambas, la actual y la que va a comprar. No siempre es necesario que la vivienda objeto de compra sea nueva, puede ser de segunda mano. Sin embargo, algunas entidades bancarias, como el Banco Pastor, sí exigen que la vivienda se adquiera a un promotor para conceder un crédito puente. La Caixa, entre otras, no cita entre sus condiciones el que la nueva casa tenga que ser de nueva construcción. Caja Laboral, por su parte, cuenta con dos modalidades de préstamo puente dependiendo del tipo de vivienda.

Consejos y advertencias en la contratación de un crédito puente, según Herrero, de ADICAE:

Beneficiarse de un crédito requiere una capacidad de aprendizaje en la negociación por parte del interesado. A continuación se exponen una serie de pautas en este sentido:

• En primer lugar, el solicitante debería ser consciente de que un cliente en busca de hipoteca tendría que ser considerado “vip” por parte de las entidades, ya que durante años y años van a tener la oportunidad de ofrecerle todo tipo de productos, desde fondos hasta planes de pensiones.
• Es habitual que el interesado se dirija a la oficina de su banco o caja habitual. Tras exponer sus necesidades de financiación, deberá intentar que el compromiso del asesor comercial se refleje por escrito.
• No acepte a la primera sin haber visitado antes otras entidades. Es importante que tras comparar varias propuestas, la que finalmente elija es la que debe reflejarse en la escritura de la hipoteca. Para cerciorarse de ello el titular dispone de tres días previos a la firma en los que podrá consultar los documentos en la notaría.
• El cliente debe prestar especial atención a la penalización por cancelación anticipada del crédito puente, ya que debe pedir un plazo de amortización suficiente, aunque debe plantearse la posibilidad de formalizar la hipoteca antes de que finalice el plazo. A ser posible habrá de negociar la ausencia de penalización.
• Además de conocer la oferta en las oficinas de forma presencial, merece la pena interesarse por la banca telefónica o en Internet.

En el caso de que el crédito puente se requiera para la adquisición de una vivienda usada, lo normal es que se utilice para financiar el desembolso que se realiza a la firma del llamado contrato privado de compraventa. En este caso el préstamo puente se firma a un plazo que no suele pasar de los seis meses, mucho menor que cuando se trata de una vivienda en construcción, “ya que la escritura de compraventa se firma habitualmente en plazos de unos tres meses a partir de la fecha de firma del contrato privado”, afirma Ibon Urgoiti mientras desvela que esta segunda modalidad suele tener unos importes también más bajos.

Ante la compra de una vivienda nueva, las entidades suelen ofrecer la posibilidad de disponer en partes del total del dinero concedido en el crédito, de forma que el cliente utilice exclusivamente los importes que vaya necesitando para los pagos al constructor. “Así, se ahorra los intereses de la parte de dinero que no necesite aún, ya que en cada momento sólo pagará interés sobre el dinero que haya utilizado”, comenta Urgoiti. “El crédito se adapta a las formas de pago que el cliente haya pactado con el promotor”, aseguran desde el Banco Pastor. En realidad se trata de créditos puente personalizados, cuyas condiciones son mejores cuanto mayor es la vinculación del cliente a la entidad, como domiciliación de nómina, tarjetas de crédito, planes de pensiones, etc.

Estas operaciones muchas veces resultan complejas para los clientes. Por eso lo importante asesorarse convenientemente, incluso antes de firmar el contrato de compraventa con el promotor, ya sea en cajas y bancos, gestorías o consultando a una asociación especializada.

Este tipo de créditos puente se negocian de forma más personal que otro tipo de hipoteca o de préstamo personal. Todo es negociable, desde el capital máximo hasta el interés nominal inicial y sucesivo, la revisión del euribor (anual o semestral), el diferencial, el plazo máximo y la carencia, así como las comisiones de apertura, amortización y cancelación.

Para hacernos una idea, un crédito personal ahora mismo puede obtenerse a un interés de entre el 6% y el 9%, dependiendo de la entidad y de la vinculación del solicitante. Un muy buen crédito hipotecario, ofrecido a clientes de total confianza, podría ser aquél que rondara el 3,85% + 0,5.

La documentación necesaria para valorar la posibilidad de conceder una hipoteca puente suele ser:

• Una fotocopia del DNI.
• La última declaración del IRPF.
• La nóminas de los tres últimos meses.
• El contrato de trabajo. Si se trata de trabajadores autónomos se les exigirá una copia del alta de Licencia Fiscal y las declaraciones trimestrales u otros pagos del IVA y el IRPF.
• La nota simple del Registro de la Propiedad que certifica que la vivienda que se admite como garantía figura escriturada a nombre del solicitante del préstamo.
• El contrato de compra-venta o arras penitenciales (documento firmado por el comprador y el vendedor que refleja el acuerdo entre ambas partes sobre la entrega de otra señal determinada previa a la compra de una vivienda).
• Autorización para la consulta del informe de riesgos crediticios en la Central de Información del Banco de España (CIRBE).
• En caso de que la vivienda que se vende no esté totalmente pagada, serán necesarios algunos documentos adicionales para proceder a la subrogación (renegociación) de la hipoteca:
  • La escritura de hipoteca que se va a subrogar.
  • Fotocopia de los últimos recibos del préstamo.

Además, es frecuente que se requiera el Proyecto Arquitectónico de la casa que se va a adquirir y otra documentación referente a la obra. Y aunque hay un cierto riesgo para la entidad hasta que se efectúa la venta de la casa que habita el cliente, la garantía en caso de morosidad también es doble, porque el pago está avalado por dos propiedades. Pero hipotecar las dos puede conllevar la realización de dos actos notariales distintos, dos tasaciones, dos registros de la propiedad, así como de un estudio de solvencia para cada una de las operaciones, entre otros, lo que podría suponer la asunción de mayores gastos para el cliente. Todos estos detalles han de tenerse en cuenta a la hora de contratar esta modalidad de financiación.