Invertir en vivienda, ¿una buena idea?

Los precios de la vivienda nueva en España acumulan una revalorización del 130% desde 1996. No obstante, ya son muchas las instituciones que comienzan a advertir de una sobrevaloración preocupante. Desde la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE) consideran que los precios no reflejan el verdadero valor de los pisos, sino que están claramente ‘hinchados’. De hecho, en el último año ya ha comenzado a notarse la desaceleración. En el conjunto de 2006, los precios de la vivienda nueva subieron en España un 9,1%, porcentaje que contrasta con las subidas del 12,7% de 2005, del 17,2% de 2004 o del 18,5% de 2003, según datos del Ministerio de la Vivienda. En particular, el precio de la vivienda libre en España subió el 9,1% en 2006, lo que supone una desaceleración de 3,7 puntos respecto al ejercicio anterior,

y la menor tasa de crecimiento desde el año 2000. Respecto al tercer trimestre de 2006, el encarecimiento de la vivienda se redujo en siete décimas, lo que confirma la tendencia de desaceleración del mercado. De esta manera, el precio medio de la vivienda libre en España se situó al cierre del año en 1.990,5 euros por metro cuadrado.

Gonzalo Bernardos, profesor de Economía de la Universidad de Barcelona, estima que en muchos casos la sobreoferta justifica la desaceleración que ya se nota en el mercado de la vivienda en España. “Ahora es muy frecuente encontrar edificios terminados y vacíos”, añade.

Con esta coyuntura, recurrir al mercado de la vivienda como forma de inversión es una alternativa mucho más difícil. En la actualidad, los expertos aseguran que cada vez son menos las zonas donde se esperan fuertes revalorizaciones. Aun así, todavía existen. José Luis Estevas Guilmain, presidente de Sociedad de Tasación, cree que seguirán revalorizándose los “pisos céntricos de las grandes capitales de provincia”. “Los pisos situados en el centro de las grandes ciudades nunca bajan de precio”, asegura. En cuanto a comunidades autónomas, valora el atractivo que todavía presentan zonas con atractivos culturales y provincias que se beneficiarán de grandes desarrollos de infraestructuras.

Para encontrar pisos con potencial hay que recurrir a ciudades que vayan a mejorar sustancialmente sus comunicaciones en los próximos años. En este sentido, son muchos los expertos que apuestan por Valladolid, Toledo, Zaragoza y Valencia, entre otras.

El crecimiento sin precedentes que está sufriendo Valladolid, con el desarrollo de nuevas infraestructuras, espacios de ocio, zonas residenciales y espacios culturales, convierte a esta provincia en una de las regiones con más potencial. Estevas-Guilmain estima que los precios seguirán subiendo más que la media en esta zona en los próximos años.

Además, Zaragoza, por la próxima celebración de la Expo 2008 y Valencia, por la Copa América, son otras de las zonas que seguirán experimentando tirones de precios. Fernando Encinar asegura desde Idealista.com, uno de los portales web líderes de España, que más que las cuestiones culturales, es el desarrollo de infraestructuras y servicios lo que incrementa el precio de los pisos en estas zonas.

También Galicia gusta a muchos expertos, en este caso, porque se trata de una de las comunidades autónomas donde menos han subido los precios en los últimos años. Lugo y Orense, por ejemplo, son las provincias con los precios más moderados de España. Allí el precio del metro cuadrado se sitúa en 1.130 y 1.360 euros, respectivamente.

Los expertos aseguran que para este año y, los próximos, el precio de la vivienda seguirá desacelerándose. “Esto no implica que los precios vayan a bajar, en general, sino que van a subir menos”, puntualiza Javier Sarrado, director del departamento de Estudios de Mercado de Aguirre Newman. Este experto prevé que el precio de la vivienda se encarecerá este año entre el 7 y el 8%, y se situará con subidas similares a las del IPC en el plazo de dos o tres años.

Por su parte, un informe del Instituto de Práctica Empresarial refleja que el precio medio de la vivienda en España crecerá un 7,33% este año, impulsado principalmente por un incremento del coste del suelo del 8,55%,

que supondrá aproximadamente dos tercios del precio final de los inmuebles, y en menor medida por un incremento de los costes de construcción, que subirán un 7,24%.

Además, el informe augura una mayor estabilidad en los precios de la segunda vivienda. Desde el IPE se espera un ‘estancamiento’ de los precios de las segundas viviendas situadas en zonas costeras, frente a un mayor crecimiento en el caso de las comunidades que sufrirán el ‘efecto metropolitano’ de las grandes capitales, como es el caso de Castilla-La Mancha por su proximidad con Madrid.

Ante este panorama, Luis Regalado, director de banca privada de Banco Madrid, estima que la inversión en vivienda ha dejado de ser la alternativa más rentable a la que pueden acceder los ahorradores españoles. “La desaceleración se impone, por lo que todos los interesados que deseen invertir en vivienda deben saber que el potencial de revalorización es ahora mucho menor. Además, la liquidez (es decir la posibilidad de vender el piso cuando uno desee) de esta opción es bastante limitada”, asegura.

Precisamente, la liquidez de la inversión está relacionada con todos los trámites que hay que llevar a cabo para llegar a buen puerto con la compra. Para hacer efectiva una inversión en vivienda, es necesario realizar una serie de trámites y pagar unos gastos que, además de prolongar la operación en el tiempo, la encarecen en torno a un 10%. Por tanto, estos gastos podrían comerse la hipotética rentabilidad que podría conseguirse con la venta del piso uno o dos años después.

Es importante señalar que los gastos de la compraventa son independientes de los gastos del préstamo hipotecario que habitualmente se solicita para la adquisición de la vivienda, si bien al liquidarse todos ellos conjuntamente hay cierta confusión sobre los importes y los porcentajes que suponen. Son dos operaciones diferentes, que se pueden llevar a cabo de manera independiente.

En concreto, entre los gastos asociados a la compra de vivienda, se encuentran los siguientes:

Gastos de notaría. Relacionados con la entrega de la escritura de compraventa y a las copias de la misma. El Código Civil establece que los gastos de notaría se distribuyen entre los contratantes de forma que el vendedor debe hacerse cargo del coste de la matriz de la escritura (original) y el comprador está obligado al pago del coste de la primera y sucesivas copias. En la práctica habitual todos los gastos de notaría se asumen por la parte compradora. Los gastos de notaría asociados a la compraventa se calculan sobre el valor escriturado de la vivienda, sobre el que se aplica un arancel.

Gastos de registro. Correspondientes a la inscripción en el Registro de la Propiedad de la escritura de compraventa, que también se calculan aplicando un arancel sobre el valor escriturado de la vivienda.

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Se trata de un impuesto estatal, cuya gestión, rendimiento y regulación del tipo de gravamen está transferida a las comunidades autónomas y que grava, entre otros actos, las segundas y posteriores transmisiones de viviendas. De media, este impuesto equivale a un 7% del valor de escritura de la vivienda.

Por ejemplo, quien se plantee la compra de un piso de unos 150.000 euros (importe medio de las hipotecas solicitadas en España), deberá abonar, además, cerca de 12.000 euros para hacer frente al pago del notario (en torno a 800 euros), el Registro de la Propiedad (unos 300 euros), la gestoría (250 euros) y el Impuesto de Bienes Patrimoniales (10.500 euros). Todos estos gastos representan un 8% del valor de compra del piso.