Alquilar con garantías

El Instituto Nacional de Estadística (INE) estima que en España hay más de tres millones de pisos vacíos, un amplio parque inmobiliario que podría destinarse a paliar las necesidades de vivienda en alquiler. Sin embargo, muchos propietarios lo reconocen: tienen miedo a acabar en los tribunales por impago de rentas o a ver cómo su casa es devuelta en mal estado. En el primer caso, se recurre a la fórmula del ‘lanzamiento’, es decir, el inquilino que no paga es lanzado (desahuciado) del inmueble, un proceso que requiere la intervención del juez y que puede alargarse hasta 18 meses. El Banco de España asegura, precisamente, que “uno de los factores explicativos de la estrechez del mercado de alquiler es la escasa operatividad de los mecanismos de defensa ante los impagos con la que se enfrentan los propietarios, debido a que los procesos judiciales son muy lentos”. Reconoce que esta situación genera “inseguridad” en los arrendadores y que, “además de retraer la oferta, tiene un efecto adverso sobre la demanda”, puesto que los alquileres se encarecen cuando hay menos viviendas disponibles. En cuanto a los juicios rápidos, que se introdujeron en 2001 para agilizar los desahucios, cree que han resultado ser “poco ágiles”.

Desde la Junta directiva de la Confederación Española de Organizaciones de Amas de Casa, Consumidores y Usuarios (CEACCU), uno de sus miembros, Julián Tío, recomienda que propietario e inquilino firmen un contrato “lo más detallado posible”, en el que se especifiquen todas las condiciones del alquiler. Sobre todo, una de las cuestiones prioritarias es concretar quién se va a hacer cargo de los gastos. Lo habitual es que el inquilino o arrendatario pague los servicios de la vivienda que se pueden individualizar mediante contadores (luz, agua o teléfono) y que el propietario o arrendador se haga cargo de los recibos de la comunidad de propietarios y los impuestos y cargas que no sean susceptibles de individualización.

No obstante, la Ley 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos establece que estos últimos gastos pueden correr por cuenta del inquilino, si lo pacta con el dueño en el contrato. “Todo lo que pague el propietario incrementará el coste del alquiler, por lo que es muy importante especificar en el contrato quién se va a hacer cargo de cada pago. Si a un inquilino no se le explica lo que debe pagar y se le pide el dinero más adelante, puede que se niegue y que éste sea uno de los motivos que hagan que deje de pagar la renta”, advierte Tío.

El contrato de arrendamiento es la principal prueba para demostrar que hay un acuerdo entre ambas partes y que una de ellas no está cumpliendo con el pago de la renta. En este caso, cuando un inquilino lleve dos meses sin pagar se pueden iniciar los trámites de desahucio, mediante una demanda. Una vez concluido el proceso de desahucio, si se descubren daños en la vivienda, estos se subsanarán con la fianza entregada por el arrendatario al comienzo del alquiler y, si esta cantidad no fuera suficiente, habría que volver a los tribunales para pedir el resto. “En ocasiones, cuando se inicia un procedimiento judicial por impago, puede ocurrir que el inquilino deje la casa en condiciones deplorables como venganza. Puede arrancar puertas, tuberías o instalación eléctrica. Hay que prever esta circunstancia”, subraya Tío.

En los últimos años, la preocupación por aumentar el parque de viviendas de alquiler ha propiciado que surjan iniciativas para garantizar a los propietarios el cobro de las rentas y el buen estado del inmueble. Una de estas iniciativas se concreta en la Sociedad Pública de Alquiler (SPA), dependiente del Ministerio de Vivienda, que se encarga de la gestión integral del alquiler de la vivienda por un periodo de cinco años, el plazo mínimo que establece la Ley de Arrendamientos para la duración de un contrato de alquiler. El procedimiento es sencillo: el propietario firma un contrato con la SPA, que le abona una renta mensual durante los cinco años que dure ese contrato. Eso sí, el dueño del piso no puede elegir al inquilino que lo va a ocupar, sino que es la Sociedad quien facilita “cuantos inquilinos sean necesarios” para ocupar la vivienda, puesto que es quien asume los riesgos de impago, de incumplimiento de contrato y de daños en el inmueble. Por su parte, el propietario percibe un alquiler mensual, a partir de la entrada de los inquilinos, y tiene la garantía de que se le va a devolver la casa “en las mismas condiciones en que la entregó”. Para ello, se elabora un inventario del estado de la vivienda y del mobiliario con que se entrega. Durante el primer semestre de 2006, el SPA intermedió en algo más de 1.000 contratos.

Otro instrumento de garantía de cobro es la denominada Garantía de Alquiler, desarrollada por la Corte de Arbitraje Económico de Derecho y Equidad. Esta iniciativa surgió al amparo de la Ley de Arbitraje de 2003 y supone la firma de un documento (Garantía de Alquiler) en el que se indica que, en caso de disputa, el propietario y el inquilino acudirán a la Corte, en lugar de al juzgado, y acatarán el laudo que ésta emita. El citado documento se enmarca en el Plan Nacional de Alquiler Garantizado (PNAG) y tiene un coste de 42 euros. Su objetivo es resolver los conflictos de manera sencilla, rápida (la Corte garantiza la devolución de la vivienda en tres meses) y eliminando los costes habituales de tener que ir a juicio. Este último aspecto se consigue porque el laudo es firme, es decir, “no recurrible”, explica un portavoz de la Corte. Ahora bien, si una de las partes no acepta el fallo, será inevitable acudir ante un juez y entonces el tiempo de devolución de la vivienda podría ampliarse. “Garantizamos la recuperación del inmueble en un promedio de tres meses, frente a los 18 meses que suele tardarse por juicio ordinario. Esta reducción en el tiempo se consigue porque en la fase de enjuiciamiento se reduce el periodo de ejecución a entre 30 y 45 días. También es cierto que en la fase de enjuiciamiento, si el demandado no cumple, hay que ir a ejecución forzosa, y el juez es el único con capacidad para ejecutar el lanzamiento, aunque de los 6.800 arbitrajes que hemos realizado desde 1999, ninguno ha sido recurrido. Además, al ser necesaria la intervención de abogado y procurador, la Corte corre con estos gastos”, precisa este portavoz. Hasta ahora se han repartido 150.000 Garantías de Alquiler entre las 2.500 inmobiliarias homologadas y repartidas por toda España.

Junto a las anteriores iniciativas, el pasado año se puso en marcha el Plan de Fomento de Alquiler Garantizado (PFAG), creado con el fin de otorgar al propietario la “máxima seguridad” y liberarle de “las preocupaciones y los problemas propios que se generan al alquilar una vivienda”. Según explica uno de sus impulsores, el PNAG ayuda al propietario en la selección del inquilino, “comprobando los antecedentes de éste y realizando un análisis de su capacidad económica”, elabora el contrato de arrendamiento, pone a disposición del propietario las garantías legales que salvaguarden sus derechos, actualiza las rentas durante toda la vida del contrato de arrendamiento, ofrece al dueño un servicio de consultas gratuitas y asesoramiento legal, facilita un seguro de impago de rentas y, en caso de conflicto, recurre al arbitraje para su resolución. Por todo ello, el arrendatario abona mensualmente 18 euros (para rentas de hasta 600 euros), 25 euros (para rentas entre 601 y 1.000 euros) o 30 euros (para rentas entre 1.001 y 1.500 euros). Además, debe pagar una cuota de alta de 40, 60 y 80 euros, respectivamente.

Fianza

Por otro lado, si el propietario de una vivienda no quiere acogerse a ninguna de estas posibilidades, cuenta con la fianza. Esta figura es de carácter obligatorio, debe entregarse en metálico y su cuantía se fija en una o dos mensualidades de renta, según sea arrendamiento de vivienda o de uso distinto. Se trata de un pago que el inquilino realiza al propietario en el momento de formalizar el contrato y que este último conserva hasta la finalización del alquiler. En ese momento, realiza una inspección a la casa y, si sus ocupantes han causado algún desperfecto o han dejado algún pago pendiente, recurre a esa cantidad para hacer frente a los gastos. El resto, debe devolverlo. Durante los cinco primeros años, la fianza no está sujeta a actualización, pero si el contrato se prorroga, el arrendador puede exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario pedir que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente. Lo que nunca se debe hacer es dar por pagada la última mensualidad con la fianza, sino que se deben abonar todas las mensualidades. La finalidad de la fianza es cubrir los desperfectos o las pequeñas reparaciones a las que está obligado el inquilino para asegurar que devuelve el inmueble en el mismo estado en el que se hallaba cuando lo alquiló.

Otras posibilidades con las que cuenta el dueño para intentar asegurar el cobro del alquiler son la solicitud de un aval, como una nómina, o la contratación de un seguro de impago de alquiler. “El problema -indica Tío- es que con la temporalidad que existe hoy en día tampoco el aval de la nómina da una excesiva garantía y esto ha propiciado que algunos lleguen a pedir un aval inmueble, como el piso de los padres”. En cuanto al seguro por impago, asegura que “son los que más garantías pueden dar de que se va a cobrar la renta mensual”, pero advierte: “todo este tipo de seguros son interesantes siempre y cuando conozcamos las condiciones. Hay que mirar muy bien qué es lo que cubre el seguro, hasta qué cantidad y por qué motivo, leer bien la letra pequeña y verificar, no tanto lo que cubre, como lo que no cubre, las exclusiones”. La compañía de seguros DAS, una de las más especializadas en este tipo de productos, ofrece al propietario una compensación económica igual al importe de las rentas impagadas, deducida una mensualidad de franquicia, hasta un limite de 1.500 euros de renta mensual y con un máximo de doce meses. La condición para el pago, eso sí, es que exista una sentencia firme de desahucio, bien por resolución judicial o bien por arbitraje.

El contrato de arrendamiento se firma siempre entre dos partes. Cada una de ellas con unos derechos y unos deberes. Cuando se trata del propietario, la Ley de Arrendamientos Urbanos le obliga a realizar todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, sin subir por ello la renta. Si se acoge al plan de la Sociedad Pública de Alquiler, también podrá:

• Resolver el contrato en caso de impago de la renta u otras cantidades asumidas por el inquilino y finalizar el alquiler si el inquilino subarrienda el inmueble sin consentimiento, transforma la vivienda en local de negocio, hace daño intencionado o por causa de expropiación forzosa.
• Utilizar la fianza para suplir el incumplimiento del inquilino de alguna obligación, desde el impago de la renta hasta cualquier desperfecto.
• Pedir que le repongan la vivienda en su estado inicial, en caso de que se hayan realizado obras que modifiquen la estructura de la casa sin su autorización.

Por su parte, el arrendatario está obligado a realizar las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por el uso ordinario de la vivienda y a soportar las obras de mejora que no puedan demorarse hasta la finalización del contrato de alquiler, por lo que se le puede reducir la renta. Además, debe pagar puntualmente la renta pactada, así como el recibo de todos los suministros, abonar la fianza y conservar la vivienda y los enseres que contenga en las mismas condiciones que se encontraban. Respecto a los derechos, si presenta alguna minusvalía y necesita realizar obras en casa, puede hacerlo siempre que lo notifique previamente al arrendador y que, al término del contrato, realice las obras oportunas para que la vivienda esté en el mismo estado en el que la alquiló. También puede ceder el inmueble a determinados familiares directos, como el cónyuge -aunque exista separación, divorcio o nulidad matrimonial-, subarrendar la vivienda con el consentimiento expreso del propietario y ejercer el derecho de tanteo y retracto, es decir, tener adquisición preferente de la vivienda en caso de que ésta se venda.

El incumplimiento de las obligaciones da derecho a la parte que cumpla las suyas a exigir al otro que responda igual o a poner fin al contrato. En el caso de que el arrendatario fallezca, pueden seguir adelante con el contrato de alquiler su cónyuge, los descendientes sujetos a potestad, los ascendientes que hayan convivido dos años con él, los hermanos y las personas con una minusvalía igual o superior al 65% que tengan con el arrendatario una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral y hayan convivido con éste durante los dos años anteriores. Si en el momento del fallecimiento del arrendatario no existe ninguna de estas personas, el arrendamiento queda extinguido.