Desperfectos en las viviendas nuevas

Del estudio elaborado por la consultora inmobiliaria Acerta se desprende que en el 90,5% de los casos los contratiempos no impiden el traslado efectivo del inquilino a la propiedad, aunque en el 9,4% los desperfectos sí afectan a la habitabilidad de la vivienda, lo que obliga a los nuevos propietarios a posponer la mudanza definitiva. Las incidencias identificadas por los nuevos propietarios, en algunos casos, son resueltas sin que quede denuncia o reclamo por escrito en alguna entidad oficial. La Federación de Usuarios-Consumidores Independientes (FUCI) indica que el año pasado se registraron casi 5.900 reclamaciones en el rubro de la vivienda, a razón de una veintena por día. Del total, 4.000 correspondieron a las compraventas y 1.800 a los contratos de alquiler.

Los principales problemas con los que se encuentran los compradores de una vivienda en el momento de hacer uso de su posesión están relacionados con las humedades. Después aparecen también las fugas en la calefacción y los acabados en las tareas de carpintería y pintura. Según este estudio, el 75% del total de las quejas están originadas por los defectos en la construcción, mientras que sólo en el 7% de los casos se deben al incumplimiento de la “memoria de calidades” , un documento en el que se incluye una relación detallada de todos los materiales utilizados en la construcción de un piso, así como una copia del proyecto e información de interés para el comprador. Finalmente, el 13% de las demandas se debe a la falta de conocimientos técnicos del comprador y el 5% restante a cuestiones administrativas.

De los problemas que se presentan en las casas se tiene más información: no se resuelven de manera instantánea. En el 63% de los casos el plazo de reparación de los desperfectos se prolonga más allá de las dos semanas, el 29% se resuelve en unos diez días y sólo el 8% se consigue en un periodo inferior a siete días. En cuanto al coste unitario de la reparación, el 72% se sitúa entre los 300 euros y los 600 euros por vivienda, el 17% del total no alcanza los 300 euros y el 11% está por encima de los 600 euros.

Entregas con demasiada prisa

Para el consejero delegado del Grupo Acerta, Francisco Ordóñez, este tipo de incidencias que afectan a la vivienda son consecuencia de la rapidez con la que se entregan. Los desperfectos con los que se encuentran los propietarios se producen “por las prisas de los promotores en la entrega de las viviendas lo antes posible”, explica.

Estos desperfectos, según el experto, se localizan principalmente en la fase final del proceso de construcción de los inmuebles. “Están relacionados con la escasez de especialización de la mano de obra y a la falta de control de cada uno de los trabajos”. Esto significa que el nivel de la mano de obra cualificada “no se ajusta” al de las exigencias de los consumidores.

El incremento en el número de promotoras que cuentan con un departamento de postventa -destaca Ordóñez- es una consecuencia más de la desaceleración en los precios de la vivienda. Por este motivo, se presupone que el sector de la construcción dejará de crecer al ritmo al que lo estaba haciendo hasta ahora.

Muchas promotoras, conscientes de este tipo de problemas, están llevando a cabo acciones específicas para detectar incidencias en la entrega de viviendas. La más importante es la confección de una lista de remates y acabados, que se realiza junto con el propietario, en el momento de entrega de la vivienda. De esta forma se previenen las quejas posteriores sobre el estado en que se entrega la propiedad.

A pesar de estas medidas, casi el total de los compradores de viviendas en España se ve en la obligación de efectuar alguna reclamación tras la entrega de llaves, fundamentalmente por desperfectos ocasionados durante la fase final del proceso de construcción. Unos cuantos dolores de cabeza que no estaban tipificados por contrato.

Derechos de los compradores

Frente a este tipo de perjuicios la ley ampara al potencial comprador. La Constitución, en su artículo 47, establece el derecho de cualquier ciudadano a “disfrutar de una vivienda digna y adecuada”, aunque resulte de difícil ejercicio en la actualidad, cuando adquirir una casa o piso ‘digno’ resulte complicado para la mayoría de españoles. En lo que respecta al acabado de las viviendas y para prevenir malas actuaciones por parte de los constructores e inmobiliarias, el Real Decreto 515/89 indica que “la oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta de viviendas, debe ajustarse a las verdaderas características” de los inmuebles ofertados.

Además, como se ha mencionado anteriormente, la ley exige al promotor la entrega gratuita de la denominada memoria de calidades. Una vez finalizada la construcción, el comprador debe comprobar que el resultado final se ajuste a lo acordado en la memoria ya que, de lo contrario, las reclamaciones formuladas mucho después de la toma de posesión tienen más probabilidades de quedar sin efecto. El Código Civil establece un plazo máximo de seis meses para reclamar por defectos no visibles.

La memoria de calidades deber estar a disposición de cualquier interesado. En ella se debe incluir la calidad de los elementos que integran la construcción ?sin formar parte de la estructura-, así como el modelo, la serie y sus características técnicas. En este sentido, el cliente no debe conformarse con una simple descripción, sino que debe exigir que consten todos los detalles, como por ejemplo, sobre los materiales utilizados.