Demasiado grande, muy pequeña y muy cara, la cocina es antigua, el baño muy oscuro… Encontrar la casa ideal es una tarea imposible para muchas personas por multitud de razones, la principal es que la relación calidad-precio no convence; 300.000 euros por 70 metros cuadrados invita a que muchas familias reflexionen si por ese dinero no se pueden construir una casa de casi 200 metros. Por el momento, ésta es una opción cada vez más utilizada como segunda vivienda. La financiación en este tipo de modalidad también tiene sus particularidades y aunque los pasos que se suelen seguir para disponer de una vivienda en propiedad sean en principio los mismos: pedir una hipoteca, comprar la casa y ocuparla… el orden de los factores no siempre es éste. Quienes hayan optado por construirse una casa a su gusto en algún terreno de su propiedad pueden beneficiarse de las ventajas que ofrecen las hipotecas de autopromoción o de autoconstrucción, un producto financiero que ya ofrece la mayoría de entidades bancarias en nuestro país, aunque éstas se conceden en entregas parciales contra certificaciones de obra, que deben ser firmadas por el arquitecto de acuerdo a un proyecto tasado, y no en su totalidad, como ocurre en la compra de un piso comercializado por una promotora.
Entregas parciales
Las hipotecas concedidas para financiar la construcción de una casa se entregan parcialmente, y según va transcurriendo la obra se van haciendo abonos en la cuenta del titular, a medida que se incrementa el valor de su propiedad. El propietario puede así hacer frente a los gastos periódicos que implica la autopromoción de una casa (la compra del terreno, los honorarios del arquitecto y los del aparejador, el contrato con la constructora, las licencias urbanísticas, las escrituras…). El banco no pagará nunca directamente a la empresa constructora. Para efectuar los pagos, el titular deberá autorizarlo, según una cláusula destinada a proteger sus intereses frente a los posibles abusos o incumplimientos que pudieran darse por parte de la constructora.
Estas hipotecas no tienen por qué tener cuotas de amortización del préstamo, y se pueden contratar con todas las modalidades financieras que ofrece el mercado
Otra característica propia de este producto son los períodos de carencia. Del mismo modo que se entrega el dinero a medida que se efectúan las obras, sólo se pagan intereses por el dinero del que se ha ido disponiendo. Mediante este sistema, durante la construcción de la vivienda sólo se suelen pagar los intereses. Al final del período de carencia se procederá a iniciar la amortización mensual del capital debido, como si de una hipoteca tradicional se tratara..
Es posible que el valor del terreno no sea suficiente para acceder al préstamo que se ha solicitado, por lo que generalmente se exigirán más garantías al titular, como avales o, incluso, llegar a hipotecar otra propiedad. En estos productos no tiene por qué haber cuotas de amortización del préstamo. Además, estas hipotecas deben poder contratarse con todas las modalidades financieras que ofrece el mercado: a tipo variable, mixto o fijo.
Documentación necesaria
Para poder beneficiarse de las hipotecas específicas para la construcción de una nueva vivienda, el usuario deberá cumplir una serie de requisitos y aportar la documentación necesaria:
- Ser propietario de un terreno urbanizable. Para certificarlo, tendrá que presentar ante la entidad bancaria la escritura de la parcela objeto de edificación y la nota simple actualizada del Registro de la Propiedad.
- Entregar el proyecto de obra, que debe incluir una memoria detallada de las calidades de la construcción. Este proyecto se lo ha debido facilitar su arquitecto y tiene que estar visado por su colegio profesional.
- Además del plan de obra, se tiene que presentar a la entidad bancaria un presupuesto técnico de la compañía que va a construir la vivienda. Éste puede estar, a su vez, formado por varios presupuestos parciales, como el de obra civil, el de fontanería o el del sistema de electricidad.
- La licencia de obra concedida por el ayuntamiento también es imprescindible para poder obtener un crédito de este tipo.
Estos son los documentos que se necesitarán, además de la documentación de carácter general para cualquier operación, como la identificación personal Documento Nacional de Identidad (DNI), Número de Identificación Fiscal (NIF) o tarjeta de residente y la información económica (últimas nóminas y declaración de la renta de los últimos años). En el supuesto de que el propietario del terreno sea una persona casada, y si la hipoteca se constituye sobre el domicilio habitual, se precisará el consentimiento de ambos cónyuges.
Condiciones más duras
La mayoría de las entidades bancarias ya ofrecen múltiples productos para este tipo de viviendas en un mercado cada vez más competitivo. El importe máximo que se suele financiar llega hasta el 80% del valor de tasación, calculado sobre el precio tasado del terreno, del solar, del estado actual de la obra o del proyecto definitivo, según los casos.
En general, la contratación es más cara que la de una hipoteca tradicional. Los bancos suelen cobrar comisiones de apertura y cancelación más elevadas, por los mayores gastos de tramitación que tiene este producto, y también se produce un encarecimiento del diferencial aplicado sobre el índice de referencia elegido, por el mayor riesgo para las entidades de que la obra no se finalice.
Las comisiones de apertura y cancelación son más elevadas que en las hipotecas al uso por los mayores gastos de tramitación
La duración del préstamo no suele sobrepasar los 35 años, aunque estas condiciones pueden variar dependiendo de cada entidad. Una de ellas es el Banco Pastor, que ofrece un crédito online de autopromoción con un tipo de interés equivalente al Euribor + 0,33 y un período de carencia de 24 meses. Por su parte, la Hipoteca Autoconstrucción de Banesto estira el período de carencia hasta que la casa esté construida, y permite financiar también los anexos de la vivienda como el trastero o el garaje, así como la compra del suelo sobre el que se va a edificar.
Halifax pone como condición que el contratante sea propietario de un terreno libre de cargas para que se pueda beneficiar de un crédito con un tipo de interés del Euribor + 0,75. Mientras, el Préstamo Autopromotor de Caja Madrid extiende su ámbito de actuación a la rehabilitación de la vivienda, ofrece un período de carencia de tres años y 20 años más para amortizar el préstamo. Establece la cantidad financiada hasta el 85% del valor de la inversión, incluida la adquisición del solar.
