Comprar un ático

Luz a raudales, libertad, buenas vistas, la posibilidad de contar con un pequeño jardín en plena urbe… Vivir en un ático es el sueño de miles de personas, tal y como acredita el número de peticiones de este tipo de vivienda en las agencias inmobiliarias y promotoras. Los áticos son, según aseguran, los pisos más demandados, a pesar de ser también los más caros de una promoción, ya que un ático cuesta entre un 20% y un 50% más que otras viviendas del mismo inmueble. Desde una familia con niños pequeños hasta personas que viven solas o con una mascota. Todos suspiran por vivir en el ático, pero sus principales destinatarios suelen ser finalmente parejas jóvenes sin hijos.

De todas formas, antes de afrontar esta inversión, conviene tener en cuenta que vivir directamente bajo cubierta puede tener también sus inconvenientes: los cambios de temperatura son mayores que en otros pisos, es más fácil sufrir humedades, conviene estar muy atentos al mantenimiento de las cubiertas de edificio… Otro problema puede ser el ascensor, tanto por su ausencia, como por su presencia, que puede producir molestos ruidos si la maquinaria está cerca. Al mismo tiempo, hay que prestar una atención extra a la seguridad, ya que es más fácil para los amigos de lo ajeno acceder a los áticos que al resto de las viviendas.

Aunque se denomina ático a cualquier piso situado en la última planta de un edificio, las demandas de los compradores son muy concretas. La principal es que el último piso tenga mucha luz y una terraza amplia y discreta. Además, los compradores desean que su ático reúna unas dimensiones similares a las de una vivienda normal, así como todas sus comodidades. A la luminosidad y la sensación de libertad que produce contar con una terraza, se suma el hecho de que el último piso suele ser una vivienda única, diferente a todas las demás del edificio.

Los clientes demandan que un ático sea luminoso y disponga de una terraza amplia y discreta, unas dimensiones similares a las de una vivienda normal, y también todas sus comodidades

Por supuesto, quien busca un ático, busca también vistas, una exigencia que puede disparar el precio del metro cuadrado, por lo que es de suma importancia cerciorarse de que “el marco incomparable” que garantiza la terraza del ático merece recibir realmente tal calificación. Para Enrique Moyá y Paco Selva directores de una agencia especializada en este tipo de inmueble, la compra de un ático está directamente relacionada con el interés por conseguir una mayor calidad de vida, ya que su adquisición supone disfrutar de más luz y vistas. Una opinión con la que discrepa la arquitecta Lola Juan Santagüeda, quien asegura que las inmobiliarias utilizan como un reclamo la luz, cuando muchas veces el piso inferior al ático goza también de gran luminosidad.

Hay que tener en cuenta que, en general, los pisos inferiores se construyen con más metros que el último. Pero también que los áticos cuentan, efectivamente, con muchos metros construidos, pero estos suelen ser de peor calidad, advierte la arquitecta. Esto ocurre especialmente en los inmuebles con cubierta inclinada, cuyos extremos tienen zonas de baja altura, bastante “coquetas” para colocar muebles a medida como cómodas o zapateros, pero que no pueden venderse como espacios “transitables”. Precisamente el “encanto” de algunas zonas de baja altura en este tipo de viviendas es uno de los reclamos que presentan las inmobiliarias a la hora de vender un ático. Los expertos aquí consultados aconsejan en este sentido que nunca se acepten superficies habitables por debajo de un metro y medio. “Si, finalmente, un comprador se decide por un ático cuya altura sea menor a la recomendada, deberá aparecer detallado en la escritura, así sabremos con exactitud por cuántos metros estamos pagando el precio que nos piden”, señala Jesús Tapia, aparejador técnico.

El comprador tipo es una pareja joven sin hijos con unos ingresos medio-altos, que busca espacios al aire libre dentro de la ciudad

Aunque los áticos son muy solicitados por todo tipo de perfiles, el comprador tipo es una pareja joven sin hijos, y con unos ingresos medio-altos, según asegura Alberto Ventas, jefe de ventas de una importante promotora, quien asegura que sus clientes afirman no necesitar muchos metros para vivir, pero sí desean contar con “espacios al aire libre dentro de la ciudad”, tal y como califica a las amplias terrazas que suelen acompañar a estas viviendas.

A pesar de su indudable encanto, y aunque ninguna constructora contemple los inconvenientes, vivir en un ático tiene también su parte negativa. A los bonitos pero incómodos tejados inclinados, se une la ausencia de ascensor en los edificios más antiguos. Pero además, hay que enfrentarse a problemas de mayor envergadura, como las goteras. Éste es uno de los inconvenientes que se dan con más frecuencia en este tipo de pisos, ya que se trata de una zona del inmueble expuesta directamente a las inclemencias del tiempo. Además, el último piso suele caracterizarse porque tiene menos metros construidos, puesto que se destinan a la terraza. Por no hablar de la temperatura que se debe soportar: un terrible frío en invierno y un calor sofocante en verano.

La sensación de una pérdida natural de temperatura de las viviendas es evidente, tanto por las ventanas como por la cubierta. Los áticos se enfrentan más directamente a estos inconvenientes al tener mayor superficie de contacto con el exterior. Por esta razón, antes de adquirir un piso de estas características es preciso averiguar con qué tipo de aislamiento cuenta, tanto el tejado, como las ventanas. Para ello, la mejor forma de actuar es dirigirse al promotor, quien tendrá constancia de la memoria de calidades de la edificación. Actualmente, se utilizan como aislante en las cubiertas el poliuretano proyectado y el poliestireno extruido. Además, si lo que se pretende es ganar en dimensiones y estar bien protegido del frío y el calor, se puede utilizar el vidrio celular, aunque resulta una opción mucho más cara.

Antes de adquirir un ático conviene conocer el tipo de aislamiento del tejado y las ventanas, ya que la pérdida natural de temperatura de estas viviendas es mayor que en otros pisos

Si la decisión de comprar un ático está basada en la posibilidad de disponer de una gran terraza, hay que tener en cuenta varios factores. En principio, este elemento tiene naturaleza privativa, como cada una de las viviendas del edificio, salvo la del portero, y es de acceso único. Sin embargo, para aparecer como tal en la escritura se tiene que haber conseguido antes una desafectación o un acuerdo unánime de la comunidad en el que expresamente se reconozca la terraza como propiedad del ático. Si esto no es así, hay que saber que aunque el propietario del ático se beneficiará del uso y disfrute de la terraza, este elemento será comunitario. Así lo reconoce la jurisprudencia del Tribunal Supremo, que califica la terraza del ático como elemento común del edificio. La razón es sencilla: la terraza es al mismo tiempo el techo del piso inferior o incluso, en algunos casos, de todo el bloque de viviendas.

Este último caso es el más común y como la terraza es elemento comunitario del inmueble, ante un problema de goteras o humedades será la comunidad quien deba hacer frente a la solución. Eso sí, el vecino más perjudicado es el inquilino del ático.

Si al adquirir el último piso, el comprador pretendía cubrir o edificar en la terraza, lo mejor es que deseche la idea. Normalmente, las ampliaciones en los áticos son inviables, pues incrementan la edificabilidad permitida, reducen los retranqueos obligatorios de dichas plantas y aumentan la altura permitida en ese punto. En todo caso, si el propietario quisiera construir o cubrir, debe pedir una licencia en el ayuntamiento correspondiente, ya que éste es el que tiene competencias urbanísticas para poder determinar si las obras son o no viables, en función de la normativa que le corresponda a dicha edificación.

Otro problema no tan conocido, pero que suele darse con relativa frecuencia, es la formación de diques de hielo en las cubiertas de los áticos, como advierten algunas aseguradoras desde sus páginas webs. Una eventualidad que se debe tener en cuenta, especialmente, si se piensa adquirir un ático en alguna zona de la geografía española donde la nieve sea un fenómeno habitual en invierno.

Los diques de hielo se pueden formar en la cubierta si la nieve se congela sobre ella; posteriormente, escapes de calor desde el ático hacia el exterior provocan que se derrita ese hielo, que en forma de agua caerá hacia el alero del tejado. Es entonces cuando aparecen los daños por filtración. Este problema puede evitarse mediante la inspección previa de la cubierta antes de que llegue el invierno y la comprobación que el aislamiento se mantiene en buenas condiciones. Los lugares por donde podría escapar el aire caliente deben estar debidamente sellados. Sin necesidad de subir a la cubierta, -desde la planta construida-, es posible hallar señales que indiquen que la ventilación no es la adecuada. Por ejemplo, zonas mohosas, clavos oxidados, etc. En principio, no debería haber problemas con la construcción ya que la normativa actual, el “Código Técnico de Edificación“(Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo), recoge en su artículo 15 como objetivo básico el ahorro de energía, “tratando adecuadamente los puentes térmicos para limitar las pérdidas o ganancias de calor”.

Pero no todos están de acuerdo. Algunos promotores y expertos inmobiliarios no se cansan de decirles a sus clientes que estos aspectos negativos “son más bien problemas psicológicos”, aunque confiesan que quienes compran los áticos deberían estar más predispuestos a tener ciertos problemas, “aunque en la práctica rara vez ocurran”, como pueden ser el aislamiento térmico, las goteras o la inseguridad.