Financiación al 100%
El aumento de la familia, un traslado por cuestiones laborales… son algunas de las situaciones que animan a muchas familias a buscar casa nueva, casi siempre mayor y más cara que la que ya se tiene registrada en propiedad. Pero la mayoría de quienes se encuentran en esta situación no quieren vender su vivienda anterior precipitadamente, o por un precio inferior al que dicta el mercado inmobiliario. Para atender a las necesidades de este tipo de clientela, cada vez más numerosa, los bancos y cajas de ahorro se han decantado en los últimos años por los préstamos de cambio de vivienda, una modalidad hipotecaria que ofrece a sus titulares la posibilidad de adquirir una segunda vivienda mientras todavía no se ha vendido la primera. Está especialmente destinada a aquellas personas que necesitan financiación para cambiar de casa y quieren, además, disponer del dinero de la venta de su casa actual. Con esta hipoteca se puede conseguir hasta un 100% en la financiación de la nueva vivienda, más los gastos que origine esta operación y el traslado, sin verse en la obligación de desprenderse de un día para otro de la casa anterior. Hay otras opciones que, sin llegar a financiar la totalidad de la vivienda, llegan al 70% u 80% de la misma.
Las condiciones del préstamo son tentadoras, ya que desde el primer momento el suscriptor de este producto paga tan sólo la cuota del préstamo de la casa que va a comprar (como si ya hubiera vendido la primera vivienda). La gran ventaja de este sistema consiste en que no se corre ningún riesgo de perder la vivienda que se desea comprar, ni tampoco hay que deshacerse de manera precipitada de la vivienda que ya se posee, porque se dispone de un plazo de un año para venderla sin tener que pagar ninguna cuota de préstamo durante ese intervalo de tiempo. Algunas entidades, incluso, rebajan los tipos de interés que se aplican en la hipoteca, aunque esta medida está destinada exclusivamente a clientes preferentes.
Las condiciones son muy ventajosas en principio, pero los intereses se endurecen tras un corto período inicial
A primera vista este tipo de hipoteca ofrece unas condiciones ventajosas para su titular porque permite no pagar ninguna cuota durante los primeros meses. Pero nadie da “duros a dos pesetas”, y este período de exención es realmente muy corto, entre seis meses y dos años. Sucede los mismo con los tipos de interés aplicables, ya que en el período inicial son muy competitivos, en torno al 4%, para pasar posteriormente al 5 ó 5,5% durante el resto del período, el mayoritario en la vida de la hipoteca.
Entre las principales características del producto destaca que se adecúa a todos los perfiles, y permite su contratación a interés fijo o variable, y con posibilidad de referenciarlo al Euribor o al IRPH (índices de Referencia de Préstamos Hipotecarios). Sobre su duración, el plazo es exactamente igual que el que ofrecen otros tipos de hipotecas, y se pueden encontrar de hasta 50 años de amortización, aunque la tónica general del mercado es proporcionarlas a un período medio de entre 25 y 30 años.
Su funcionamiento
La mecánica de estos créditos puede parecer algo compleja, pero es una sencilla solución a los problemas de financiación de una familia en los períodos de tránsito hasta que se ocupe la nueva vivienda. Se constituyen dos préstamos hipotecarios: uno sobre la vivienda que se vaya a comprar, y otro específico sobre la vivienda que se pone a la venta.
En el préstamo sobre la vivienda que se vaya a poner a la venta, se dispone de un determinado período de tiempo (generalmente entre uno y dos años) durante los cuales la persona afectada sólo debe atender al pago de los recibos del préstamo asociado a la nueva casa. Este sistema hipotecario permite que desde el primer momento se paguen cuotas más reducidas, como si se hubiese vendido la primera de las casas, por lo que solamente se tendrá que atender la cuota del préstamo de la casa que se compre. Además, no se corre el riesgo de perder la vivienda que se desea comprar porque se puede realizar la firma de la nueva casa de manera inmediata.
Para todas las necesidades
La oferta crediticia para posibilitar el cambio de vivienda es muy amplia y cada entidad financiera introduce sus propias características, tanto en el tipo de interés aplicable como en las condiciones, perfil del destinatario, o comisiones. Algunos créditos financian hasta el 100% de la nueva casa, o una parte importante de la misma, siempre por encima de la mitad de su valor real. La cuestión, por tanto, es acertar y seleccionar el crédito hipotecario que mejor se adapte a las necesidades personales específicas.
Quienes valoren ante todo una financiación más amplia en cuanto al período de contratación pueden contratar el “Préstamo Cambio de Vivienda” de BBK, que permite alargarla hasta 50 años, con una financiación de hasta el 100% del valor de la vivienda, y que propone que si se necesita “un respiro en los primeros años, o hasta la venta de la primera vivienda” no será necesario amortizar cantidades durante un tiempo, según señalan desde la caja vasca. Tiene un tipo de interés inicial personalizado, y durante el resto del período varía en función de la vinculación del solicitante con la entidad financiera, y del porcentaje sobre la tasación de la vivienda.
Otra alternativa la proporciona Caixa Catalunya a través del “Programa Cambio de Vivienda”, que amplía la financiación también para los trámites de escritura, impuestos y los pagos a cuenta del promotor, entre otros gastos frecuentes.
Caixanova, con su “HipotecaNova Cambio de Casa”, permite financiar hasta el 100% del precio de la adquisición de la nueva vivienda con la combinación de ambas hipotecas.
La “Hipoteca Cambio Vivienda” de Caja Canarias, posibilita la opción de no pagar ninguna cuota durante los primeros seis meses. Después de este período, el préstamo se convierte en una hipoteca a interés variable y la cuota se ajustará anualmente a las tendencias del mercado, sin que varíe el plazo del préstamo. Tiene un plazo de amortización de hasta 26 años y la financiación de hasta el 100% del valor de tasación de la vivienda.
CAI, por su parte, ha optado por lanzar al mercado la “Hipoteca Cambio de Vivienda”, cuya financiación también alcanza el 100% del valor de la nueva casa, aunque en este caso se ha fijado un plazo máximo de dos años para vender la casa anterior. Hasta ese momento no se amortizará el capital, ya que se pueden hacer amortizaciones durante toda la vida del préstamo, según explican desde esta caja de ahorros.
La Caixa ha lanzado otro préstamo de similares características, la “Hipoteca Casa x Casa”, aunque en esta ocasión la financiación sólo llega hasta el 80% del valor de la nueva vivienda. A cambio, se puede elegir entre dos modalidades: la “Hipoteca Abierta” y el “Préstamo Hipotecario”, con un plazo máximo, en ambos casos, de hasta 30 años.
Bancaja, otra de las entidades que ofrece estos créditos, pone el acento en la disponibilidad que tiene el titular de la hipoteca, 12 meses, en los cuales no ha de hacer desembolso alguno.
BBVA lo comercializa bajo el nombre de “Hipoteca Fácil Cambio de Casa” y, a las características generales de este producto, suma la financiación del 10% para gastos complementarios que se deriven de esta operación (gastos adicionales de compraventa, entre los más comunes). A ello hay que añadir la posibilidad de acortar o alargar el plazo de amortización de la operación e, incluso, en determinadas circunstancias, aplazar el pago de hasta dos mensualidades al año, con un límite de hasta 10 cuotas durante toda la vida del préstamo.
Oficina Directa, perteneciente al Banco Pastor, ofrece una hipoteca que financia el 100% de la vivienda con un tipo de interés del Euribor más 0,33 puntos (es decir, un 4,75% los seis primeros meses, y un 5,22% el resto de período). No contempla comisión de apertura. El usuario debe aportar, como garantía hipotecaria, ambas viviendas: la actual y la que se vaya a comprar. Además del 100% del precio de compra de la nueva casa, la entidad gallega proporciona el importe necesario para refinanciar el préstamo actual.
Banesto financia el 80% de la nueva vivienda, y hasta el 70% de la que se vaya a vender. Con el crédito de este banco el cliente tiene hasta dos años de carencia, en los que sólo se pagará los intereses del préstamo, con lo que las cuotas son más ajustadas, según explican. Esta modalidad hipotecaria se puede contratar a tipo variable: referenciada al IRPH o el Euribor. Además, tiene la particularidad de que para los mejores clientes existe una rebaja de 0,25 puntos en el tipo de interés aplicado.
El Banco Santander dispone de la “Superhipoteca Cambio de Casa”, con la que se puede financiar hasta el 100% del importe de adquisición de la nueva vivienda más todos los gastos que genera la compraventa y la formalización de la operación. Esta modalidad permite a su suscriptor vender su antigua vivienda, puesto que dispone de un período de carencia de amortización de capital de hasta dos años, que permite además afrontar de modo mucho más cómodo el pago las cuotas mensuales. Por ejemplo, para una cuota por cada 6.000 euros, calculada sobre la base de un tipo de interés del 5% a un plazo de 20 años, la cuota mensual sería de 39,60 euros sin carencia, o de 25 euros con carencia. Se puede elegir entre dos modalidades. Por un lado, de tipo fijo, con un tipo de interés nominal que se mantiene fijo durante toda la vida del préstamo, y que tiene un plazo máximo de 20 años; y de tipo variable, en que la cuota mensual del préstamo varía anualmente, recogiendo las subidas o bajadas que experimentan los índices de referencia oficiales del mercado hipotecario. En este caso el plazo es un poco más longevo, elevándose hasta los 30 años.
