Vender la vivienda
Se dedican durante años a la limpieza, conservación y vigilancia de las zonas comunes y, al vivir en el inmueble, conocen mejor que nadie la escalera y a sus habitantes. Pero el de portero es un oficio que se ha ido extinguiendo y progresivamente está siendo sustituido por el portero automático, el conserje o las contratas de limpieza y mantenimiento. ¿Qué hacer en estos casos con la vivienda en la que residía el portero, o cuando le llega el momento de la jubilación? Una de las opciones más rentables es vender o alquilar la portería, una manera de obtener el dinero necesario para hacer frente a reformas, modernizar el inmueble o simplemente proporcionar los servicios que los vecinos requieren cada día: luz, gas, electricidad o limpieza… especialmente, para las comunidades en situación de endeudamiento. En otras ocasiones, sin embargo, la comunidad decide otorgar el usufructo vitalicio de la vivienda al portero aunque éste se haya jubilado.
Decisión por unanimidad
Antes de tomar la decisión de vender o alquilar el piso, las comunidades de vecinos deben decidirse en una cuestión muy importante: determinar qué hacen con el portero si no se ha jubilado. Para prescindir de sus servicios hace falta estudiar previamente las funciones que realiza, y compararlas con las de otros profesionales y reflexionar si el cambio compensa a la comunidad. Es importante tener en cuenta que el inmueble, ya sea por desacuerdo de los vecinos, desidia o desconocimiento, puede permanecer sin inquilino durante años, con el deterioro que esto conlleva. Sin embargo, la venta o el alquiler de la portería se puede traducir para los vecinos en un respiro económico a los propietarios, pero antes es necesario que la junta de propietarios plantee si desea venderla o arrendarla, ya que los procedimientos son distintos a la hora de tomar una u otra decisión.
A cada vecino le corresponde, además de la propiedad de su piso o local, la copropiedad, junto al resto de los residentes, de los elementos comunes del edificio como son portales, patios, ascensores, fachadas, escaleras o la propia portería. Estos elementos están supeditados a un uso común -el portero da servicio al conjunto del inmueble y reside en una casa propiedad de todos- y están indisolublemente unidos a la finca, por lo que no pueden ser objeto de transmisión de forma independiente. Así, los propietarios tienen una cuota de participación sobre estos elementos, según la cual contribuyen al sostenimiento y a los beneficios.
Puesto que la portería un elemento común, cada vivienda representa una cuota de participación que se estableció, en su momento, en el título constitutivo de la propiedad. Es éste un documento en el que se fijan una serie de cuestiones fundamentales como son los estatutos básicos, las normas que han de respetar los vecinos o el porcentaje de participación de cada vivienda dentro del conjunto. Así es que vender la casa del portero supondría, en primer lugar, modificar este título constitutivo, puesto que habría que incorporarla a la propiedad horizontal y pasaría de ser un elemento común a ser una vivienda privada. Para vender la portería también sería necesario cambiar previamente la naturaleza de este bien y convertirlo en una vivienda individualizada con el fin de que pueda ser enajenada. Con la venta, el porcentaje de participación de cada vivienda en los elementos comunes cambiaría porque contarían con un elemento menos -la portería- y el nuevo propietario pasaría a tener una cuota de participación sobre las zonas comunitarias. Supondría, por tanto, cambiar el título constitutivo.
Para vender la casa del portero es necesario el voto favorable de todos los propietarios de la finca
Según establece el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, “la unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad”. Así es que para vender la portería es necesario que todos los vecinos estén de acuerdo y voten a favor en la junta de propietarios, pues requiere cambiar la consideración de elemento común de la finca a elemento privativo del inmueble. El problema surge cuando uno de los propietarios no desea vender, bien porque no lo considera necesario y prefiere seguir disfrutando de este elemento común, o simplemente por antiguas rencillas que muchas veces se producen entre los vecinos -por peticiones personales denegadas anteriormente, enemistad…-. Y si uno de los propietarios no quiere vender, no se puede vender. Queda entonces la opción de alquilar, que requiere de unos acuerdos menos rígidos que no permiten a un solo vecino bloquear las decisiones comunitarias.
Alquilar la portería
La opción del alquilar supone conservar la casa del portero como elemento común de la finca, para lo cual no es necesario cambiar el título constitutivo del edificio y, por tanto, la aprobación de este acuerdo está sujeto a otros porcentajes. En concreto, han de votar a favor tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
En este sentido, la ley establece que cada propietario tendrá un voto. Si una persona es dueña de cuatro viviendas en la misma comunidad de vecinos sólo podrá votar una vez y no cuatro. Con esto se intenta evitar abusos por parte de los propietarios que podrían llegar a controlar la comunidad en solitario. Es el caso de un promotor que haya vendido tres viviendas y siete sigan siendo de su propiedad. Si tuviera siete votos siempre se haría lo que él quisiera, y la figura de la Junta de Propietarios carecería de sentido y perjudicaría, sobre todo, en la conformación del título constitutivo pues, una vez creado, es muy difícil de modificar ya que se necesita unanimidad. Pero este vecino sí se vería amparado por la normativa que, junto al sistema de votos, crea las cuotas de participación.
Alquilar la portería vacía es una opción muy interesante para la comunidad de vecinos porque permite sanear la economía del inmueble
Todos los propietarios tienen un voto y, además, una cuota de participación. La Ley de Propiedad Horizontal, en el artículo 5, establece que esta cuota se determina “de acuerdo a la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes”. La cuota se fija en el título constitutivo -puede ser diferente en cada edificio- y determina tanto el porcentaje de participación como la cuota mensual que se paga a la comunidad. Si en el inmueble hay, por ejemplo, viviendas de 200 metros y otras de 100, se puede establecer que las primeras tengan una cuota de participación y las más pequeñas, sólo media. Así, a la hora de alquilar la portería no sólo se tienen en cuenta los votos -3/5 de los propietarios- sino que quienes poseen más cuotas también tienen un mayor poder de decisión.
Hay que tener en cuenta que la Ley de Propiedad Horizontal establece que se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta que hayan sido debidamente citados y que, informados del acuerdo establecido entre los presentes, no manifiesten su discrepancia en el plazo de 30 días naturales.
Algunas comunidades ceden al portero el usufructo vitalicio de la vivienda por lo que puede residir en ella incluso después de haberse jubilado
El alquiler, por tanto, puede ser una opción muy interesante para la comunidad de vecinos -en cuya cuenta se ingresará la renta mensual que pagará el nuevo inquilino- puesto que puede sanear la economía de la escalera y se lleva a cabo sin tantas trabas como la venta. En otros casos, la vivienda del portero ni se vende ni se alquila, sino que la comunidad de vecinos se la cede al portero en usufructo vitalicio. Es decir, le permite el uso y disfrute del piso mientras viva, o hasta que renuncie al mismo. Según informa este portal de Comunidades de Propietarios, concertar un usufructo vitalicio requiere la aprobación del acuerdo por unanimidad, porque ya no se trata de un mero acto de administración de un bien, sino de un acto de disposición.
