¿Cuánto encarecen la hipoteca los seguros?

Salir de compras con la intención de adquirir un solo producto y volver a casa repleto de artículos no es sólo una práctica que se da en el puro ámbito del consumo. También al entrar en un banco a contratar una hipoteca ocurre algo similar: resulta muy complicado salir de la entidad únicamente con un préstamo en el bolsillo. En la actualidad, la gran mayoría de las hipotecas que se comercializan en España (sobre todo las de interés variable) vienen asociadas a seguros, planes de pensiones o tarjetas de crédito, y no se pueden contratar solas. Para beneficiarse de unas condiciones más o menos atractivas en el préstamo, las entidades exigen contratar un sinfín de productos, lo que encarece significativamente el coste final de la hipoteca. Antes de contratarla, conviene, por tanto, fijarse en los numerosos “añadidos” a los que habrá que hacer frente. Por poner sólo un ejemplo, un préstamo con un tipo de interés alto puede resultar más barato que otro con el tipo más bajo pero que exija contratar un seguro de vida.

Entrar en un banco con la idea de contratar únicamente un préstamo, y salir sólo con él resulta hoy día misión imposible. Ante la desaceleración que vive el segmento hipotecario en la actualidad, las entidades exigen contratar cada vez más productos asociados cuando un cliente pide una hipoteca. A cierre de marzo, el número de viviendas hipotecadas cayó un 39,65%, hasta las 70.378 y el capital prestado también se redujo un 41,92% respecto a hace un año, hasta los 9.975,5 millones de euros, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). La rentabilidad del negocio es menor, por lo que las entidades buscan vincular a sus clientes con más productos para así impulsar su cuenta de resultados. No obstante, conviene fijarse en las exigencias y en cómo quedará la cuota final antes de contratar una hipoteca. Por lo general, las entidades al hacer el estudio financiero de su cliente le indican cuál será su cuota hipotecaria. Pero si le obligan a contratar seguros u otros productos, el usuario debe saber cuánto le costarán estos para sumarlo a su cuota y saber cuál será el dinero total que deberá desembolsar realmente cada mes.

Por ley, el titular de un préstamo hipotecario debe contratar un seguro de incendios sobre el inmueble que va a hipotecar. Este producto es barato y apenas incide en el precio de la hipoteca. Sin embargo, el coste comienza a dispararse cuando las entidades exigen otro tipo de productos como seguros multirriesgo o, sobre todo, seguros de vida.

Por otra parte, no cabe duda de que resulta conveniente contratar un seguro multirriesgo del hogar que proteja el inmueble contra diversos accidentes domésticos (entrada de agua, robo, daños a terceros, etc.), aunque no es un producto que haya que contratar obligatoriamente por ley cuando se firma un préstamo hipotecario. El coste de este seguro es relativamente asequible ya que, de entrada, las entidades exigen su suscripción únicamente para salvaguardar el continente (es decir, la construcción de la casa), pero no el contenido (electrodomésticos, muebles…). Así, un seguro para un apartamento de unos 40 metros puede salir por menos de 100 euros al año.

Con la contratación de un seguro de vida el banco se evita problemas de impago si fallece el titular de la hipoteca

Con lo que de verdad se encarece notablemente una hipoteca es con la contratación obligatoria de un seguro de vida, práctica que está creciendo notablemente en la actualidad. Las pólizas de vida cubren el riesgo de fallecimiento del titular del préstamo. Es decir, si éste fallece, es la aseguradora la que se encarga de cancelar el capital pendiente de pago, con lo que el banco se evita problemas de impago. Su coste es, sin embargo, bastante alto, y puede encarecer la cuota de una hipoteca de manera significativa. Por ejemplo, como afirma José Manuel Pedregal, director de negocio de Activobank, para un hombre de 30 años, el seguro de vida puede salir por unos 467 euros anuales, es decir, 116 euros al trimestre o unos 38 euros al mes. Si el varón tiene 40 años, el coste anual sube a 811 euros y si tiene 50 alcanzaría los 2.100 euros al año. En el caso de las mujeres, si tienen 30 años, el seguro de vida medio cuesta 450 euros al año. Si se contrata con 40 años, la póliza sale por 532 euros al año y si se tienen 50 años, por 1.302 euros anuales.

Contratar un seguro de vida es una de las exigencias bancarias que más encarece el coste final de una hipoteca. Como asegura José Antonio Otero, director de oficinadirecta.com, cualquier imposición de contratar un seguro de vida encarece de forma substancial la operación de préstamo, y además -según añade- hay que tener en cuenta que la prima de estos “aumenta de año en año según avanza la edad del asegurado”. En su opinión, un préstamo con un tipo de interés igual a Euribor + 0,33 (sin seguro de vida) puede resultar más barato, por ejemplo, que otro con diferencial más bajo (por ejemplo Euribor + 0,29), pero que obligue a contratar seguro de vida. José Manuel Pedregal coincide en que una hipoteca a Euribor + 0,30 con seguro de vida es más cara que otra referenciada al Euribor + 0,40, sin seguro de vida. De los ejemplos se deduce que a la hora de elegir hipoteca, el diferencial que hay que sumar al Euribor para calcular la cuota hipotecaria ya no es el único requisito que hay que mirar o que más puede interesar a la hora de contratar un préstamo.

Un dato que permite comparar qué préstamo es más caro o más barato es el indicador TAE (Tasa Anual Equivalente), que las entidades deben ofrecer al cliente antes de obligarle a firmar el contrato, según indica José Antonio Otero. Es un dato orientativo, y muy útil para saber cuál es el tipo de interés inicial que se pagará (por lo general durante el primer año o durante los seis primeros meses). Posteriormente, variará en función de las oscilaciones que sufra el Euribor.

Para conseguir la hipoteca más barata del mercado es necesario cumplir una serie de requisitos, como solicitar financiación de hasta un 80%, como máximo, del valor de tasación del inmueble, tener unos ingresos estables y no dedicar más de un 35% de las rentas mensuales al pago del préstamo. Además, aunque se cumplan estas condiciones, muchas entidades exigen contratar seguros para salvaguardarse las espaldas en caso de impago y, también, para obtener más rentabilidad con los clientes. Por lo general, las entidades no hacen un estudio personalizado del cliente para calcular la prima de su seguro, sino que suelen utilizar tablas y cantidades estándar. Es decir, en una misma entidad un cliente de hasta 45 años de edad pagará lo mismo por su seguro de vida (da igual que tenga 30 años que 42). No obstante, sí que hay diferencias entre los costes del seguro entre entidades. Por ejemplo Uno-e ofrece su “Hipoteca Uno-e” a un tipo de interés igual a Euribor + 0,29, uno de los diferenciales más bajos del mercado. A cambio, exige contratar un seguro de vida, lo que implica sumar al pago de la cuota un añadido de 27,44 euros más al mes, de media. Lo mismo ocurre con la “Hipoteca Sin” de Bankinter, que obliga a suscribir seguro de vida y hogar. En esta entidad, el coste del seguro es de 14,53 euros al mes. En Activobank, por su parte, ofrecen la “Hipoteca Activo Plus”, a Euribor + 0,30. En este caso, el seguro de vida implica un coste mensual de 32,46 euros. Teniendo en cuenta estos datos, un seguro de vida, de media, encarece una hipoteca en unos 30 euros al mes. O, lo que es lo mismo, 360 euros al año.

Un seguro de vida, de media, encarece una hipoteca en unos 30 euros al mes, lo que supone 360 euros al año

Las diferencias entre entidades son sustanciales (en algunos casos de más del doble): por ejemplo, en Bankinter el seguro de vida cuesta 174,36 euros de media al año, mientras que en Bancopopular-e.com asciende a 341,40 euros. Analizar estas cifras es muy importante antes de contratar la hipoteca, ya que de ellas dependerá el coste final. Por ejemplo, la “Hipoteca Premium de Bancopopular-e.com” aplica un tipo de interés igual a Euribor + 0,30. Su TAE, dato que engloba las comisiones y todos los gastos ligados al préstamo, es del 5,76%. Por su parte, la hipoteca de Oficinadirecta.com (de Banco Pastor) se ofrece a un tipo igual a Euribor + 0,33. En este caso, la entidad no obliga a suscribir un seguro de vida, lo que se nota en el coste final. Su TAE para el primer año de vida del producto es del 5,45% (más baja que la de Bancopopular-e, pese a que el tipo de interés que aplica es más alto). Otras hipotecas que no obligan a suscribir seguro de vida son la “Hipoteca Naranja” de ING Direct (a Euribor + 0,55) o la “Hipoteca a 30 años” de Openbank (a Euribor + 0,39).

El coste final se encarece aún más en el caso de entidades que, además de solicitar seguro de vida y hogar requieren contratar un plan de pensiones y gastar una cantidad de dinero mínima con las tarjetas de crédito. La CAM (Caja de Ahorros del Mediterráneo), por ejemplo, ofrece la “Hipoteca Bienvenida” a Euribor + 0,35. Aparentemente es un tipo de interés atractivo; no obstante, en la entidad exigen contratar seguro de vida (que implica pagar unos 41 euros de media más al mes), seguro de hogar (unos 12,5 euros mensuales) y un plan de pensiones, que obliga a hacer aportaciones mínimas de 900 euros al año (75 euros al mes). Tras sumar todos estos añadidos, se concluye que esta hipoteca a Euribor + 0,35 sale más cara, por ejemplo, que la de ING Direct (a Euribor + 0,55), ya que esta última sólo exige contratar seguro de hogar. Para un préstamo de 200.000 euros a 30 años, con la hipoteca de la CAM (sumado el coste de los seguros y la aportación mensual del plan de pensiones), la letra mensual quedaría en 1.223 euros, mientras que en la de ING Direct sería de 1.131 euros.