Lo mejor para entender este concepto es utilizar un ejemplo:
.- Aitor y Ana adquieren una vivienda sobre plano, la cual ni tan siquiera ha comenzado a construirse, o se encuentra en los inicios de la ejecución.
.- Se establece en el contrato privado de compraventa que del precio total de 180.000 euros, un 10% del mismo, 18.000 euros, deben satisfacerlos mediante 6 pagos de 3.000 euros cada uno.
.- .- Aitor y Ana realizan los pagos. Pero póngase como ejemplo que finalmente la obra no se inicia por diversos motivos o incluso no se finaliza porque el promotor o constructor incurre en una situación de suspensión de pagos o quiebra. Si se produce este supuesto, Aitor y Ana carecen de la vivienda, y además han entregado unas cantidades a cuenta que deberán reclamárselas a la promotora en un proceso de ejecución o liquidación de la misma, en la que tendrán el carácter de acreedores ordinarios, es decir con pocas o nulas posibilidades de recuperación.
Para evitar esta situación hay que acogerse a lo dispuesto en la normativa arriba citada:
.- El promotor si solicita pagos a cuenta tiene la obligación legal de entregar al adquirente aval bancario o seguro que garantice a este último una indemnización para el caso de incumplimiento. Esta garantía se extenderá tanto a las cantidades entregadas en efectivo como a las realizadas mediante cualquier otro efecto cambiario.
.- La devolución garantizada comprenderá las cantidades entregadas más los intereses legales del dinero vigentes hasta el momento en que se haga efectiva la devolución.
.- Dado que la obligación de avalar y asegurar es impuesta por Ley a los promotores, a éstos compete el pago de los gastos financieros derivados de su apertura y mantenimiento, sin que dicho coste pueda repercutirse a los adquirentes.
.- Respecto de los efectos cambiarios y demás cantidades entregadas deberán domiciliarse en una cuenta especial. Con ello se pretende que no se produzca una confusión entre el patrimonio del promotor y dichos importes, o que se utilicen para obras distintas de aquéllas para las que fueron entregadas.
Habida cuenta de la situación actual del mercado inmobiliario, en el que prima la demanda sobre la oferta, ciertos promotores intentan evitar la obligación legal indicando a los adquirentes que si exigen aval no se les venderá la vivienda, En este caso deben ser los poderes públicos, en concreto las comunidades autónomas, las que deben de velar por los derechos de los usuarios. Para ello la Ley les faculta para imponer multas de hasta el 25 % de las cantidades cuya devolución deba de ser asegurada.
