Los «swaps», una nueva losa en las hipotecas

El término “swap” no es nuevo. En realidad, un “swap” es un concepto financiero que hace referencia a una especie de seguro frente a subidas en los tipos de interés. Se trata de un contrato complejo, básicamente utilizado por empresas al realizar ciertas inversiones o incluso compras a crédito para cubrirse las espaldas si los tipos de interés suben más de un nivel previsto. Puede definirse como un producto derivado, que sirve para hacer cobertura frente a posibles ascensos en tipos de interés, como señala José Manuel Villamor, director de inversiones de A&G. Por ejemplo, grandes aerolíneas utilizan “swaps” en sus compras de petróleo, pactan con sus proveedores un precio máximo al que pagarán el barril, con lo que se cubren si el crudo sube más. Sin embargo, si baja, no podrán beneficiarse de su abaratamiento. En realidad, el “swap” es un producto muy utilizado en el mundo de las inversiones para cubrir carteras, aunque se trata de un instrumento de riesgo, usado sobre todo por inversores cualificados e institucionales.

Los “swaps” son productos financieros de alto riesgo que normalmente intercambian un tipo fijo por uno variable. No están ligados a operación concreta alguna y sólo tendrán interés para quien esté endeudado por un importe nominal similar al nominal del contrato de “swap” a punto de suscribir, como asegura Juan Fernando Robles, director general del Instituto Superior de Técnicas y Prácticas Bancarias. Lo habitual es que quien está endeudado a tipo variable contrate este producto para protegerse de posibles subidas de los tipos de interés por encima de un determinado nivel a cambio de no beneficiarse de las bajadas, es decir, deja el tipo congelado o casi congelado en un determinado nivel. De este modo, se obliga a la entidad financiera a pagar el diferencial si el tipo sube del nivel máximo fijado y al cliente a abonar la diferencia en caso de que el tipo baje.

Además, conviene saber que hay diversas modalidades de “swaps”: los tipos asegurados pueden ajustarse al alza o a la baja, pueden marcar techos y suelos de cobertura y otras especificaciones. Los contratos suelen fijar un máximo de riesgo asumido por las partes que limita la pérdida total durante la vigencia del contrato.

Lo novedoso es que este producto ha llegado hasta los pequeños ahorradores sin que muchos de ellos conozcan su funcionamiento ni peculiaridades. Ahora, algunas entidades están vendiendo hipotecas que traen asociado este producto oculto bajo denominaciones como seguro de cobertura, bono clip, cuota segura o permuta financiera. Grosso modo, el “swap” vinculado a una hipoteca permite pagar un crédito referenciado a un tipo de interés fijo durante un plazo establecido, independiente de variaciones externas. De entrada, puede parecer interesante suscribirlo, sobre todo cuando los tipos de interés han bajado mucho y es probable que en el corto plazo se produzca un cambio en la política monetaria del Banco Central Europeo y el Euribor gire su rumbo para volver a subir. Sin embargo, los “swaps” son nefastos cuando se suscriben con niveles muy altos del Euribor y en un escenario en el que si se aplica una alta probabilidad en el corto plazo, el índice hipotecario comenzará a bajar.

Muchas de las familias que se sienten ahora decepcionadas por haber suscrito una hipoteca con un “swap” son las que se endeudaron a finales del año pasado, cuando los tipos de interés estaban en máximos históricos (en octubre de 2008, el Euribor alcanzó el 5,3%). Numerosas hipotecas con “swaps” comenzaron a venderse en esas fechas, cuando el Euribor estaba en máximos y comenzaba a intuirse que su racha alcista se frenaría en breve. Para poner tope a la subida, y puesto que las letras hipotecarias de entonces eran mucho más elevadas que años atrás para financiar un piso de igual cuantía, algunos banqueros propusieron como solución idónea suscribir un “swap”.

Los “swap” que ahora están perjudicando a muchos clientes tienen, en general, la siguiente operativa: la entidad financiera paga al cliente el Euribor a tres meses vigente (en torno al 1,26% en la actualidad) y el cliente paga a la entidad financiera un tipo próximo al 5%. Como la diferencia entre ambos es actualmente muy abultada, el cliente ve sobrecargada su carga financiera en alrededor de 3 puntos. Los intereses se calculan periódicamente sobre el nominal del contrato, que suele ser el nominal de la hipoteca, como señala Juan Fernando Robles. Es decir, que un préstamo con un “swap” resulta, en estos momentos, muy perjudicial para los ahorradores. Con una hipoteca normal, el tipo de interés que se está pagando en la actualidad se sitúa en torno al 2,5% como mucho (el Euribor está en el 1,64% a cierre de mayo, más un diferencial del 0,75%). Sin embargo, si se tiene un “swap”, se está pagando como mínimo un interés del 5%, justo el doble.

Si la hipoteca se ha firmado a tipo variable y no se ha revisado a la baja porque no corresponde la revisión aún, puede darse el caso de que el cliente todavía pague un 4% por su hipoteca, que sumado a los 3 puntos aproximadamente de diferencia por el “swap” hagan que el coste financiero esté en un 7% durante un determinado periodo de tiempo. Cuando la hipoteca se revisa a la baja, entonces el coste financiero se normalizará al tipo máximo de referencia del swap, es decir, un 5% en el ejemplo expuesto, pero el cliente no se beneficia de la bajada del Euribor. La contratación de un swap en la actualidad supone que los clientes afectados paguen una media de entre 3 y 4 puntos porcentuales más respecto a los usuarios que tienen hipotecas tradicionales sin este tipo de seguro asociado.

Lo primero que hay que tener claro es que el “swap” sólo es un producto aconsejable cuando los tipos se encuentran en mínimos (como ocurre en la actualidad) y hay posibilidad de que en el corto plazo el Euribor comience a subir. En todo caso, es la entidad la que decide cuál es el tipo de interés que cubrirá con el “swap” que, por lo general, suele ser alto.

Cuando los tipos están altos, suscribir una hipoteca con “swap” sale caro. Las entidades financieras que han vendido “swap” a sus clientes han obrado “con mucha picardía”, en opinión de Robles, pues era previsible que dada la situación económica el Euribor no permaneciera en máximos durante mucho tiempo. Aunque muy improbable, es verdad que las entidades corrían un cierto riesgo de que los tipos subieran, pero hay contratos con “trampa” en los que se ha establecido un techo próximo al máximo del Euribor a mediados de 2008, de tal suerte que en ningún caso la entidad podría perder cantidades significativas, pero sí el cliente. Si el contrato es de este tipo (swap), se trata de una verdadera “tomadura de pelo”, porque en realidad el riesgo de ambas partes no es ni mucho menos equitativo, dado que el cliente puede tener que pagar hasta ese máximo pero la entidad prácticamente nada. Ese tipo de contratos con techo de cobertura debe denunciarse porque implican mala fe por parte de la entidad que vende un producto complejo con ese tipo de cláusulas, que deberían estar prohibidas. En realidad, a quien únicamente aseguran es a la entidad financiera pero no al cliente, que en caso de subidas de tipos no se hubiera beneficiado de ninguna cobertura significativa.

La campaña de “swaps” comenzó a mediados del 2008 cuando el Euribor estaba subiendo, aunque todas las previsiones a largo eran de tendencia descendente. El hecho de que las entidades hayan vendido “swaps” a hipotecados en las condiciones descritas implica, según señala Juan Fernando Robles, “cuando menos una falta de ética y una mala práctica bancaria” en tanto en cuanto a los clientes no se les hayan proporcionado ejemplos del coste que podía suponer, las previsiones de la entidad sobre la evolución de los tipos de interés y la cuantificación del riesgo real en que se incurría. Al tratarse de un producto financiero de alto riesgo no debería venderse a particulares ni a pymes sin una información muy exhaustiva y sin asegurarse de que el cliente es realmente consciente del compromiso financiero que puede adquirir.

Otro aspecto importante es que el “swap” no aparece generalmente en las escrituras de la hipoteca ya que no es una condición o cláusula de la misma, sino un producto ajeno e independiente. Lo normal es que la entidad obligue a firmar un contrato en un documento anexo.

El “swap”, como producto independiente a la hipoteca, tiene un coste. No es que la entidad aplique una cuota fija al mes (como puede parecer ante las denominaciones que utilizan algunas bancas y cajas para publicitar sus préstamos), sino que la hipoteca aplicará unos tipos de interés concretos, y el “swap” implicará un coste adicional y separado. Muchas de estas operaciones cuestan ahora mismo más de un 0,20% del nominal de la hipoteca cada mes. Para una hipoteca de 100.000 euros el cliente pagaría unos 200 euros mensuales, que se liquidarían de forma independiente a la hipoteca pero que se añadirían a los intereses que pagaría por la misma en términos de coste global de las dos operaciones conjuntamente consideradas. Estos contratos tienen una duración de entre tres y cinco años, con lo que al cliente le durará el quebranto mucho tiempo y, desde luego, por todo el que se prevé que los tipos de interés se mantengan en los niveles actuales.