Hipotecas no referenciadas al Euribor

El Euribor se ha convertido en el gran protagonista de las conversaciones de miles de ciudadanos en estos tiempos de crisis. Con los vaivenes que sufren los mercados, numerosos hipotecados acuden diariamente a los periódicos o a Internet en busca de la evolución de este índice, al que están referenciados en torno al 85% de las hipotecas a tipo variable en España. Pero, ¿qué ocurre con el 15% restante? Hay otra serie de índices a los que bancos y cajas pueden referenciar las hipotecas que comercializan. Esto afecta, sobre todo, a los préstamos contratados hace más de quince años, cuando todavía no existía el Euribor. Mibor, índice IRPH cajas, IRPH bancos, índice CECA… son algunos de los índices paralelos más usados. En la actualidad, además, algunas entidades ofrecen a sus clientes la posibilidad de cambiar la referencia de su préstamo de Euribor a alguno de los indicadores anteriormente mencionados. ¿Conviene aceptar el cambio e incluso solicitarlo? ¿Son índices más estables que el de referencia europeo? ¿Son más baratas las hipotecas? Por lo general, es al contrario. Los tipos de interés que hay que pagar son mayores, con lo que conviene analizar e informarse bien cuando el banco sugiere abandonar el Euribor para pasarse al “otro bando”.

El IRPH es, por detrás del Euribor, el siguiente índice más utilizado al contratar una hipoteca. Responde a las siglas: índice de referencia de préstamos hipotecarios y hay tres modalidades: el IRPH de bancos, de cajas de ahorros o de conjunto de entidades. Se obtiene calculando una media de los tipos de interés de acuerdo a las hipotecas concecidas por cajas, bancos y conjunto de entidades en un periodo de tiempo determinado que suele ser de tres años. El IRPH bancos lo ofrecen, exclusivamente, entidades bancarias, el de cajas, sólo cajas de ahorros y el IRPH conjunto de entidades puede ofrecerlo indistintamente cualquier tipo de entidad.

Por lo general, el valor del IRPH, en cualquiera de sus modalidades, es superior al del Euribor y el Mibor. Según los últimos datos disponibles por el Banco de España, los de cierre de mayo, el IRPH de bancos se situaba en el 3,154%, el de cajas, en el 3,616% y el de conjunto de entidades, en el 3,411%. Por su parte, el Euribor a cierre de junio se ha situado en el 1,61%, una diferencia de casi 200 puntos básicos. Según el valor actual de los índices, es más ventajoso tomar en la actualidad una hipoteca referenciada al índice europeo que a uno IRPH, pero hay que tener en cuenta otros factores.

Cuando una hipoteca está vinculada a un índice IRPH, lo más habitual es que no lleve diferencial añadido (o suele ser muy pequeño). Es decir, el tipo de interés será equivalente a la cifra del índice en cada revisión periódica. Sin embargo, todas las hipotecas referenciadas a Euribor aplican, además, un diferencial que en la actualidad ronda el 0,75%, pero que puede llegar a alcanzar el 1,50-1,75% en algunos casos. Por tanto, si el diferencial de la hipoteca que se suma al Euribor es muy alto, en ocasiones sí puede ser ventajoso pasarse al índice IRPH, ya que eso puede suponer un cierto ahorro.

Además, el IRPH es un tipo de índice con menor oscilación que el europeo, que nota menos las subidas y las bajadas que sí puede reflejar este último. Sus movimientos suelen ser más lentos. A finales del año pasado, cuando el Euribor alcanzaba sus niveles máximos, por encima del 5,3%, algunas entidades utilizaron este argumento para sugerir a determinados clientes cambiarse a un índice IRPH. Desde bancos y cajas, algunos comerciales comenzaron a ofrecer a determinados clientes con dificultades de pago cambiar las condiciones de su hipoteca para que así notaran menos las fluctuaciones de tipos de interés. Una buena opción si la entidad ofrece referenciar la hipoteca a un índice IRPH durante un periodo blindado de tres años o más, y siempre que se intuya que se va a iniciar un periodo alcista de los tipos de interés. Pero no es nada recomendable vincularse a un IRPH cuando los tipos están altos y se intuye que pueden comenzar a bajar, como ocurrió el año pasado.

El IRPH es, en general, más resistente a las bajadas. Puede ocurrir que el Euribor esté en plena carrera bajista y el índice IRPH (tanto de bancos o cajas) apenas se mueva. Esto es, precisamente, lo que ha sucedido en los últimos meses. Mientras el primero se ha relajado desde el 5,4% hasta el 1,6% actual, los IRPH sólo han caído desde el 6% hasta el 3%.

En las hipotecas a largo plazo (sobre todo las actuales que se conceden hasta periodos de 40 años) resulta difícil saber cuál será el mejor índice al que referenciar el préstamo. Las fluctuaciones serán numerosas a lo largo de tanto tiempo, por lo que el ahorro que pueda suponer elegir un IRPH para periodos alcistas puede compensarse o quedarse corto con el fuerte abaratamiento que sufren las hipotecas referenciadas al Euribor en etapas del ciclo económico bajistas. Como normal general se puede decir que los IRPH son mejores para sobrellevar etapas alcistas y peores en periodos de recortes en los tipos de interés.

Las entidades tienen capacidad para hacer a sus clientes ofertas personalizadas e incluso para proponer cambios en las condiciones de los préstamos de sus usuarios, en algunos casos sin coste alguno. En todo caso, antes de autorizar una modificación convendrá tener en cuenta los aspectos anteriores: cambiarse el índice de referencia de la hipoteca en un periodo que atisba en el horizonte etapas bajistas en los tipos de interés es habitualmente negativo.

• Ejemplo práctico: Euríbor o IRPH

  Quienes hayan revisado su hipoteca referenciada al Euribor en mayo habrán comprobado que respecto al año anterior su préstamo se ha abaratado una media del 33%. Sin embargo, ese mismo préstamo referenciado a un índice IRPH sólo habrá supuesto una rebaja del 21%.

  Para una hipoteca de 150.000 euros a 25 años, con el Euribor al 5,36% (más un diferencial del 0,50%), la cuota mensual se quedaba en 953,66 euros. En la revisión del año en curso, este índice se situaba en el 1,61%, con lo que la letra se ha reducido hasta los 643,85 (309 euros menos mensuales). Sin embargo, esa misma hipoteca referenciada a un índice IRPH hace un año implicaba el pago de una cuota de 947,29 euros (con el IRPH conjunto de entidades situado en el 5,79%). Esto hubiera implicado un ahorro de cinco euros mensuales respecto a la hipoteca vinculada al Euribor (60 euros al año). En la revisión de este año (con el índice en el 3,41%), la cuota se rebaja hasta los 743 euros. En comparación con la hipoteca vinculada al Euribor, este año se pagaría 100 euros más cada mes (1.200 euros anuales más).

Además del Euribor y los índices IRPH existen otros indicadores que también pueden utilizar las entidades para fijar los tipos de interés de sus préstamos hipotecarios:

• La referencia de la Deuda Pública o rentabilidad semestral de los bonos del Tesoro. Como referencia se puede tomar el interés al que se están colocando bonos del Tesoro Público a tres y cinco años.
• Índice CECA es un índice creado por la Confederación Española de las Cajas de Ahorro. Para calcular su valor, las entidades utilizan una media de dos tipos de valores: los tipos de interés aplicados en préstamos personales y los préstamos hipotecarios formalizados en las cajas de ahorro.

Las estadísticas muestran que, por lo general, el Euribor es el índice que más reacciona a las bajadas de los tipos de interés oficiales. Puesto que es un índice al que los bancos también se prestan dinero para otras operaciones mayoristas y al que están referenciados numerosos depósitos bancarios, nota más las fluctuaciones en etapas bajistas de tipos, que suelen coincidir con fases de desaceleración económica. Hacer caer el Euribor es una de las prioridades que se fijan los bancos centrales con el objetivo de alivar los pagos hipotecarios y así estimular el crecimiento económico.

Las entidades están dispuestas a conceder más hipotecas referenciadas a este índice ya que, al estar más pegado al mercado de crédito, su evolución es más predecible. En cualquier caso, las estadísticas históricas muestran que, en general, el Euribor es inferior al índice IRPH y al índice CECA. Por su parte, el índice CECA suele ser superior a los IRPH.