Hipotecas para jóvenes

La oferta del mercado es muy amplia. A pesar de la crisis económica -o tal vez por su causa-, numerosas entidades bancarias y cajas de ahorro ofrecen hipotecas para jóvenes, con distintos beneficios. Mientras algunas apuestan por un tipo de interés asequible, otras lo hacen por la amplitud del plazo de pago, obvian algunos requisitos o brindan un plazo de carencia inicial, es decir, un periodo en el que el cliente sólo paga los intereses del préstamo. La diversidad y los matices resultan evidentes, pero no sólo en la oferta global. También hay diferencias en aspectos que, a priori, podrían ser unánimes, como el concepto de juventud. Por curioso que resulte, no está sujeto a un criterio único.

La definición de “joven” -y, en consecuencia, del cliente- varía según la entidad. Si bien todos los bancos coinciden en el punto de partida (personas que, como mínimo, tengan 18 años cumplidos), la horquilla que trazan después no siempre es igual. Algunas son más abiertas. En unos casos aceptan a clientes de hasta 30 ó 32 años en el momento de firmar el préstamo. En otros admiten solicitudes de personas entre 36 y 38 años. Alguna entidad promociona incluso productos para jóvenes de hasta 41 años, aunque en términos generales la edad máxima para solicitar una hipoteca joven se sitúa en 35 años.

Este límite no es el único que varía. Otras dos unidades de tiempo son decisivas: el plazo máximo para devolver el préstamo y la edad tope que debe tener la persona en el momento de saldar la deuda. El abanico de posibilidades es amplio. El plazo máximo para cancelar estas hipotecas fluctúa entre los 40 y los 50 años. El periodo de pago depende de la entidad que se elija y la edad que se tenga al solicitar el préstamo. No es lo mismo hipotecarse con 18 años que a los 25 ó 30. A medida que pasa el tiempo, la esperanza de vida disminuye.

Las hipotecas para jóvenes son más longevas que las tradicionales. Estas últimas conceden entre 25 y 35 años de plazo debido a que, según las estadísticas, los clientes tienen más años de vida -más tiempo para pagar-. Tanto el banco como el cliente se benefician de este modelo. El primero porque, con la ampliación del plazo, aumenta la cantidad de cuotas y el monto total de dinero que cobrará. El segundo porque, al dilatar el periodo de pago, consigue una reducción considerable de la cuota mensual que debe depositar.

El otro factor -la edad máxima del cliente en el momento de cancelar la hipoteca- es un aspecto en el que coinciden la mayoría de bancos. Ronda los 70 años y nunca supera los 75. Este límite es muy importante porque, con independencia de los planes de pago de cada entidad, la edad determina la duración del plazo. Es posible que un banco permita pagar el préstamo en un periodo de 50 años, pero si lo solicita una persona de 35 años y el tope está fijado a los 70, el plazo máximo para cancelarla serán 35 años. Ésta es una cuestión decisiva, hasta el punto de que, en numerosas ocasiones, determina que el cliente se decante por una entidad o por otra.

Otro rasgo que caracteriza a las hipotecas para jóvenes está relacionado con los intereses. Si bien la gran mayoría es de tipo variable y toma como referencia al Euribor, muchas introducen la posibilidad de pactar con la entidad un modelo mixto. Estos productos combinan intereses de distinto porcentaje sobre el indicador o alternan tipos variables y fijos. El cliente evita así gastos excesivos y sorpresas, sobre todo al principio, cuando más cuesta asumir las cuotas.

Entre estas opciones, el modelo más simple es el préstamo de interés variable. Para estas hipotecas se fija en Euribor más 0,35%; una tasa que se mantiene igual durante todo el plazo de pago (varía el valor del índice de referencia). Si se toma como guía el mismo indicador, algunas hipotecas proponen un porcentaje distinto para los primeros años. En algunos casos es más elevado. En otros, se reduce de acuerdo a las necesidades del cliente. Para quienes prefieran empezar sin asfixiarse con el pago de las cuotas, algunos préstamos se tasan con el Euribor más 0,20% durante el primer año (o el primer lustro) y aumentan después al 0,35%, al 0,50% o al porcentaje que se haya acordado con el banco. También se puede escoger la opción inversa: abonar al principio cuotas sujetas al Euribor más el 2,75% y, a partir del segundo año, bajar ese porcentaje al 0,70%. Entre las hipotecas con interés mixto, también se puede escoger un tipo de interés fijo durante los primeros años (en general, para los primeros cinco), que puede ser del 4,50%, y continuar con un tipo de interés variable, del Euribor más el 0,25%.

Agrupados de esta manera, estos porcentajes resultan un tanto confusos. Sin embargo, ponen de manifiesto una cuestión: las hipotecas se diferencian entre sí por el tipo de interés y la cuantía. Al elegir una entidad y un plan hipotecario es fundamental informarse, recabar datos, comparar y hacer cuentas.

La actual crisis económica ha provocado el endurecimiento de los requisitos que exigen los bancos para conceder créditos y préstamos; en especial, cuando son hipotecarios. En esta coyuntura de incertidumbre financiera y falta de liquidez, la mayor parte de las entidades otorgan un máximo del 80% sobre el valor de tasación del inmueble. Es excepcional que concedan la totalidad del importe. En caso de hacerlo, el cliente deberá contar con avalistas, aumentarán las exigencias y también los intereses.

Los paquetes dirigidos a jóvenes comparten más características, tanto en las condiciones que ofrecen como en los compromisos que piden a cambio. Un aspecto que se debe valorar es que, en general, evitan cobrar comisiones por los servicios inherentes a la gestión hipotecaria. Aunque hay matices, son comunes las entidades que carecen de comisiones de apertura, por subrogación, amortización o cancelación anticipada.

El mismo patrón siguen los requisitos y los productos financieros asociados a la constitución de una hipoteca, como la contratación de un seguro de vida, un seguro de hogar, un plan de pensiones o la domiciliación de la nómina. Determinadas entidades exigen a sus clientes que cumplan todas estas cláusulas, frente a otras que sólo piden la domiciliación de la nómina o contemplan la posibilidad de otorgar préstamos sin avales.

Una peculiaridad más de las hipotecas para jóvenes se refiere al periodo de carencia. Es un recurso universal, diseñado para quienes tienen dificultades al afrontar sus deudas. En un momento dado, puede acogerse a él cualquier persona que atraviese una mala situación financiera. No obstante, si bien para muchos es la última salida y precisa de numerosos trámites, en algunas hipotecas para jóvenes está incluido como un rasgo o una prestación más. Los paquetes ofrecen 12, 24 y hasta 60 meses de carencia inicial. Durante este periodo, la entidad sólo cobrará los intereses, con la consecuente reducción de la cuota. La idea es que, transcurrido este tiempo, el cliente haya podido ahorrar y capitalizarse para afrontar el resto de las mensualidades completas.

Entre las cuestiones básicas que tienen en cuenta los bancos destacan: el tipo de trabajo, las características del contrato, los ingresos mensuales, la composición familiar, el estado civil y el historial económico. Las entidades analizan si el contrato es indefinido o temporal, o si la persona que solicita el préstamo está soltera o compartirá el gasto con una pareja. Se prefieren clientes con ahorros, avales, contrato de trabajo indefinido y, si es posible, que estén casados. Los funcionarios públicos están también mejor valorados que los empleados del sector privado, ya que los primeros tienen mayor estabilidad laboral. Del mismo modo -y por ley-, se tiene en cuenta que la cuota de la hipoteca no supere el 35% o el 40% de los ingresos mensuales de la persona o el núcleo familiar. Si no es así, no se concede.

Ninguna de estas cuestiones es un detalle menor, pues en este momento es difícil ajustarse a este perfil de solvencia y estabilidad, sobre todo, en el caso de los jóvenes. Sin contar con los índices de desempleo -que ya excluyen a un importante sector de la población-, la realidad es que el mercado laboral se caracteriza por la precariedad, los salarios bajos y la temporalidad. Un informe elaborado por técnicos del Ministerio de Hacienda (Gestha) refleja que el 63% de los trabajadores españoles es mileurista. Este dato influye en que el sueño de la casa propia sea para ellos sólo un sueño. ¿La alternativa? Afrontar la hipoteca entre dos, aunque un segundo ingreso no siempre es garantía de éxito.