Cédulas hipotecarias

A menudo se confunden los conceptos de hipoteca, crédito y cédula hipotecaria. Sin embargo, no es difícil distinguirlos. El crédito es una operación de financiación, y la hipoteca es la garantía inmobiliaria asociada a esta operación. La cédula, en cambio, es un título hipotecario cuyo deudor es la entidad financiera y tiene como garantía los préstamos ya concedidos. En la legislación española sólo hay un tipo de estas emisiones, aunque la Cédula Territorial tiene una naturaleza similar. Su garantía son los créditos frente a las administraciones públicas.

El mecanismo de las cédulas hipotecarias es sencillo: se presta dinero al banco a cambio de uno de estos títulos. Los préstamos hipotecarios ya otorgados actúan como garantía.

La cédula hipotecaria es un producto de alta calidad que puede comercializarse a particulares y a empresas. No obstante, ni las personas ni las compañías no financieras pueden ser emisores. Tienen una tasa mayor que los depósitos a plazo fijo y cada mes devengan capital e intereses. En el caso de los inversores institucionales, el mínimo exigido es de 50.000 euros; para operaciones destinadas a pequeños y medianos ahorradores, éste se reduce.

¿Cuál es la diferencia con el plazo fijo? En las cédulas se diversifican los inversores y disminuye el riesgo para la entidad, que asegura su retribución. Además, estos títulos cuentan con doble garantía: la del emisor (banco o caja de ahorros) y el derecho preferente de los cedulistas sobre la cartera hipotecaria frente al resto de acreedores. Al contar con ambas, es una operación menos arriesgada que otros bonos emitidos por entidades financieras. A estas ventajas se añade un requerimiento legal que impide que el saldo de cédulas hipotecarias exceda el 80% de la cartera elegible. Así se aporta una cobertura mínima a los inversores.

En España se ha desarrollado mucho la contratación de las emisiones de obligaciones y bonos a medio y largo plazo, en particular, la de títulos hipotecarios como las cédulas y los bonos de titulización. La diferencia entre ambos mecanismos de refinanciación radica en la transferencia o no del activo y, por tanto, en la permanencia o baja del balance de las entidades y en el consumo de capital de los créditos hipotecarios que sirven de cobertura. Según datos de AIAF (mercado de renta fija), en 2007 el volumen de emisión de ambas modalidades se situaba en 111.538 millones de euros, un 5% más que en 2006.

Estas cifras comenzaron a notar un retroceso en el segundo semestre del año pasado, pero en la actualidad, como indica Lorena Mullor, de la Asociación Hipotecaria Española, parece que el mercado de cédulas ha comenzado a reactivarse. En especial, tras las medidas anunciadas por el Banco Central Europeo (BCE) en junio sobre la compra de “covered bonds” (cédulas). Algunas entidades españolas han emitido desde esa fecha, aunque la situación todavía continúa lejos de la normalidad anterior a la crisis. En julio de este año, el BCE adquirió 23 millones de euros en bonos garantizados y cédulas hipotecarias. Esta operación se enmarcó en el programa puesto en marcha para adquirir hasta 60.000 millones de euros en este tipo de activos. Las compras de este producto forman parte de las medidas “no convencionales” aprobadas para reducir los costes de crédito e impulsar el flujo de préstamos.

La contratación de cédulas hipotecarias no está exenta de riesgos. El inversor está expuesto al impago de la entidad emisora y, si éste se produce, a que la cartera no permita el repago de los títulos. Hay otros peligros propios de los instrumentos de renta fija: tipo de interés, mercado, liquidez… Si el ahorrador necesita efectivo, puede vender el bono, pero debe tener en cuenta que su valor puede sufrir las consecuencias de un periodo inflacionista o es posible que su cotización bursátil se desplome.

En el contexto actual, al aceptar una cédula hipotecaria hay que ser consciente de la difícil situación por la que atraviesan los sectores de la construcción e inmobiliario, así como el valor de los inmuebles. Los grandes inversores institucionales son los mayores clientes de estas emisiones. Pero son ellos, que disponen de datos sobre la marcha y previsiones del mercado, quienes se han contenido en la adquisición de estos productos, sabedores de la caída del precio de la garantía (inmueble) y de los problemas de impagos de préstamos hipotecarios. Éste es uno de los motivos por los que bancos y cajas ofrecen estos productos de manera masiva a sus clientes particulares.

Aunque son productos de renta fija, antes de contratarlos, hay que conocer los tipos actuales (muy bajos) y la situación del mercado inmobiliario. No es usual imponer una comisión de compra, pero se suele cobrar un coste de mantenimiento o custodia. Hay que saber de antemano las condiciones y negociar su eliminación. El cliente, en general, desconoce el tipo de referencia que emplean las cédulas hipotecarias y, aunque la mayoría aplica el Euribor, se distinguen varios tipos según su periodicidad en el cálculo. Además, hay que valorar la calidad del emisor y de la cartera hipotecaria, así como sus perspectivas de evolución.