He cumplido los 45, ¿qué hipoteca puedo contratar?

Estos préstamos, más cortos en plazo para la adquisición de una vivienda, van ligados por lo general a un tipo de interés fijo, donde los usuarios se benefician de probables subidas en los tipos y conocen con exactitud la cuota que pagarán durante los próximos años. Así se evitan sobresaltos cuando se acerca la edad de jubilación.

El tipo fijo nominal oscila entre el 5,50% y el 7,5%, aproximadamente, en una oferta en la que se puede financiar la totalidad de la nueva casa, si bien es frecuente limitarla a entre un 55% y un 80%, ya que las comisiones pueden encarecer el producto en un 4% adicional.

Se pueden contratar a 20, 25 e, incluso, a 30 años -si se es un buen cliente-, como tope máximo en los plazos de amortización. No obstante, la oferta actual permite la suscripción de estos productos por 5 o 10 años. En algunas modalidades son posibles bonificaciones si se domicilia la nómina o se contratan otros productos con la entidad, aunque en porcentajes muy pequeños.

Algunas entidades se han decantado por ofrecer créditos con un plazo de amortización menor, no mas allá de 30 años y que, en general, se confeccionan a un tipo fijo de interés. BBK dispone del “Préstamo Flexible”, cuya principal aportación es que permite variar la cuota del crédito en función de las necesidades de sus demandantes. Se puede acortar el plazo de devolución o suspender de manera temporal la amortización de capital. Es posible contratarlo de 10 a 30 años a través de un sistema de cuota constante y financiar la totalidad de la vivienda, con un período de interés fijo de hasta 5 años. Su contratación lleva implícita una comisión por amortización anticipada del 1% y de desistimiento por amortización anticipada parcial y total del 0,5% durante los cinco primeros años, para pasar al 0,25% el resto del período.

Caja Vital se decanta para sus clientes por la “Hipoteca Vital”, con la que se paga siempre la misma cuota, aunque suban los tipos de interés. Son cuotas mensuales del mismo importe, que pueden revisarse semestralmente. Tiene un período de amortización máximo de 25 años, si se financia el 100% de la tasación de la casa adquirida. Una de sus variantes devuelve el 1% del saldo medio de los seis primeros años, hasta 2.000 euros, si se tiene contratada una “cuenta vivienda”.

Banco Santander, en su oferta crediticia, incluye una hipoteca de hasta 30 años, con una financiación máxima del 80% del valor de tasación y la posibilidad de contratar carencia durante el primer año. En esta estrategia comercial, Caja Navarra propone la “Hipoteca Tipo Fijo”, para un plazo máximo de 25 años, con un período de carencia a un plazo máximo de tres años. Esta vía de financiación sufraga hasta el 80% del valor de tasación y aplica un tipo de interés fijo nominal anual desde el 6,15%. Por el contrario, implica varias comisiones, de apertura (0,75%) o de cancelación (2,00%), mientras que la de amortización parcial estará exenta, siempre que no se amortice más del 25% del capital pendiente. En caso contrario, será del 2,00%. La cuota de cancelación, del 2,00%, se abona por trasladar la hipoteca a otra entidad.

La propuesta de Caja Madrid a los clientes mayores de 25 años que vayan a comprar una vivienda se ha plasmado en la “Hipoteca Cuota Fija”, para pagar siempre la misma cuota, sin preocuparse por las futuras subidas de tipo de interés. Tiene un plazo de amortización inicial de hasta 25 años, con una financiación que alcanza hasta el 80% de la vivienda. Se establece un tipo de interés para el primer año y, a partir de ese momento, será variable con revisiones semestrales, en función de la evolución de los índices oficiales más un diferencial.

Caja Ávila ha optado por la “Hipoteca Flexible”, una línea de financiación para adquirir la vivienda, que permite adaptar los pagos y decidir entre interés variable o fijo. Se puede contratar hasta 30 años, desde Euribor + 0,75%, y se financia hasta el 80% de la casa comprada, con una comisión de apertura desde el 0,75%. El período de carencia de capital alcanza los dos años.

La “Hipoteca Seguridad” es la propuesta de Caixa Catalunya, un crédito con condiciones especiales en el período fijo y sin tipo mínimo ni máximo en el periodo de tipo variable, que asegura la cuota que se pagará en los primeros 3 o 5 años. En caso de paro o incapacidad temporal, ésta queda cubierta por un seguro de protección de pagos.

La fórmula elegida por el Banco de Sabadell es la “Hipoteca Tipo Fijo”, en la que también se paga la misma cuota, sin que afecten las posibles variaciones en los tipos de interés. Esta financiación asciende a un máximo de 30 años y aplica un interés fijo progresivo, de forma que si se contrata a 12 años será del 5,55% y, en su período máximo, a 30 años, del 6,10%. En cambio, está encarecida por las comisiones que conlleva: de apertura (negociable), por desistimiento (0,50% en los primeros 5 años de la hipoteca y el 0,25% en el resto del período) y por riesgo de tipo de interés (4%). Financia como máximo algo más de las tres cuartas partes del valor de tasación y tiene como requisito principal haber cumplido, como máximo, 75 años al vencimiento de la hipoteca, contratar un seguro del hogar y otro de vida.

Unicaja ha incluido en su oferta la “Hipoteca a Tipo Fijo”, con similares características: se paga la misma cuota durante toda la vida del préstamo. Además, en cualquier momento y como novedad, se podrá adelantar capital en concepto de amortización anticipada, lo que permitirá rebajar su cuota a sus suscriptores. Concede hasta el 80% del valor de tasación por un plazo máximo de 15 años. En similar sentido se sitúa la “Hipoteca interés fijo” que ha confeccionado CajaCanarias, por un importe de hasta el 80% del valor de tasación y con un plazo de amortización que se eleva hasta 20 años, en los cuales se aplica un tipo de interés desde el 6,75%, más una comisión de apertura del 2,50%.

Bankinter, por último, se ha decantado por la “Hipoteca Fija” como instrumento para dotar de liquidez a los demandantes de vivienda con mayor edad. Se puede formalizar de 5 a 35 años, en cuyo caso los adelantos difieren entre sí, con un máximo de 30.000 euros para el período mínimo y de 600.000 euros para 35 años. Se financia hasta el 80% del valor de tasación para vivienda habitual o el 55% si es una segunda vivienda, se pide tener contratado un seguro del hogar, de vida y una cuenta profesional o nómina con la entidad. En esta propuesta, se contempla una comisión de apertura del 0,50% y otras por desistimiento, en concepto de amortización parcial y total, del 0,50% durante los primeros 5 años y del 0,25%, el resto. La comisión de subrogación a otra entidad se estima en los mismos porcentajes.

Los mayores de 45 años tienen más limitadas sus posibilidades de acceder a un producto hipotecario debido a su edad, ya que contratar una hipoteca a 40 años supondría amortizar el préstamo con cerca de 90 y las entidades no están en condiciones de incurrir en este riesgo, salvo que se constituya como una hipoteca hereditaria. Por todo ello, su concesión no está tan extendida como las dirigidas a jóvenes o menores de 40 años y los usuarios que hayan rebasado estas edades deben tener muy claro qué producto seleccionar para adquirir su nueva vivienda y amortizarla antes de los 70 años. Las siguientes son características fundamentales del producto:

• Está dirigido a un plazo de amortización lo más corto posible, que en cualquier caso nunca debe rebasar los 30 años.
• En general, está referenciado a un tipo de interés fijo que evita sorpresas negativas en la cuota que se deba afrontar todos los meses.
• Se pueden obtener bonificaciones en su contratación, aunque muy pequeñas, por el mero hecho de domiciliar las nóminas o contratar otra serie de productos financieros con el banco o caja de ahorros.
• Conviene acceder a una parte de la financiación del coste de la nueva vivienda, nunca a la totalidad del importe.
• Las ofertas hipotecarias están más limitadas y, por tanto, habrá que seleccionar un buen producto que cumpla con las expectativas.
• Se puede optar por las hipotecas hereditarias, pero no es una estrategia madura en el mercado español, ya que puede perjudicar a los descendientes.
• En el caso de que se pueda elegir, la solución adecuada consistiría en contratar hipotecas de corta duración, de 5 a 15 años de amortización como máximo, para llegar a la jubilación con el piso pagado.
• A partir de 55 años será mucho más difícil acceder a una vía de financiación para la vivienda, salvo que se contrate un préstamo particular o preconcedido.