Gregorio Mayayo (Navarra, 1939), licenciado en Filosofía y Letras, es desde 1989 presidente de la Asociación Hipotecaria Española, institución integrada por bancos, cajas de ahorros, cooperativas de crédito y establecimientos financieros de crédito que representan aproximadamente un 80% del mercado de préstamos hipotecarios español. Como máxima autoridad de la Asociación, Mayayo persigue el objetivo de velar por que el mercado hipotecario se desarrolle con la mayor transparencia y calidad, sobre todo en momentos como los actuales de encarecimiento progresivo de los tipos de interés. Según Mayayo, el euribor, el índice hipotecario al que están referenciadas más de un 90% de las nuevas hipotecas que se conceden en España, puede alcanzar este año el nivel del 4,5%. Esta subida implica que los hipotecados (con un préstamo medio de 150.000 euros concedidos a 20 años) tendrán que pagar por sus préstamos 130 euros mensuales más que en enero de 2006, es decir, 1.500 euros anuales más que hace doce meses. Para hacer frente a este encarecimiento, Mayayo, que cuenta con una sensibilidad especial hacia quienes han contratado un préstamo hipotecario debido a sus estudios de psicología industrial y sociología, recomienda buscar sin prisa en el mercado de la vivienda y, posteriormente, en el hipotecario, entre las entidades financieras. En su opinión, “no hay que dejarse seducir por una oferta cuyo gancho sea sólo el precio. Lo más razonable es estudiar a conciencia qué es lo que necesitamos y adecuarlo a nuestra capacidad de pago”, asegura.
El mercado hipotecario español mantiene en la actualidad un ritmo fuertemente expansivo con tasas interanuales de crecimiento en el entorno del 23%, si bien se ha desacelerado algo la actividad respecto de los dos últimos años. Por lo que respecta al endeudamiento familiar, la deuda de los hogares españoles en términos de porcentaje sobre el PIB (Producto Interior Bruto) se sitúa por debajo de la media del conjunto de los hogares de los países de la OCDE, según el último informe publicado por esta organización, aunque su ritmo de crecimiento en los últimos años ha sido más rápido que en el resto.
La mayoría de los analistas estiman que la política monetaria del BCE en 2007 determinará una subida sostenida pero moderada de los tipos de interés. El euribor hipotecario puede alcanzar valores próximos al 4,5%.
Las características financieras de los préstamos se han ido adaptando a la evolución de los precios de la vivienda y a las características económicas de la demanda emergente de vivienda en propiedad. De no haberse producido esa evolución simplemente más de la mitad de los compradores de vivienda de los últimos seis años se hubieran quedado fuera del mercado.
“De no haberse producido esa evolución simplemente más de la mitad de los compradores de vivienda de los últimos seis años se hubieran quedado fuera del mercado”Consecuentemente, se hubiera construido menos de la mitad de viviendas nuevas, el empleo del país estaría en niveles mucho más bajos y el PIB habría crecido considerablemente menos.
En primer lugar que analice bien su necesidad real de vivienda y su capacidad de endeudamiento responsable. Después, que busque sin prisa en el mercado la vivienda más adecuada a su necesidad y posibilidades. Y luego, que seleccione en el mercado la oferta crediticia que mejor se adecue a sus necesidades actuales y futuras en un horizonte mínimo de cinco o diez años, y que no se deje nunca seducir por una oferta crediticia soportada “únicamente” en el precio o la facilidad para conseguirla.
Sobre todo su flexibilidad para adaptarse sin rigidez a las posibles o previsibles evoluciones de su economía familiar. Antes de contratar una hipoteca, hay que pensar en los hipotéticos cambios de ingresos o necesidades que pueden presentarse en el futuro más próximo para no verse ahogados por el préstamo. Hay que contratar el préstamo siempre con un margen.
No hay un “mejor” absoluto. Cada una de las opciones incorpora una serie de ventajas e inconvenientes que cada ciudadano debe evaluar para hacer su mejor opción posible. Los préstamos a tipo fijo no permiten beneficiarse de los descensos de los tipos de interés, pero sí evitan las subidas. Los préstamos a tipo variable recogen tanto las subidas como las bajadas de los tipos de interés.
Lo que últimamente se está dando en llamar de forma un tanto simplista ‘hipotecas mixtas’ no es un todo homogéneo y compacto. Detrás de esa equívoca expresión puede haber un mundo de préstamos hipotecarios donde, si la próxima legislación no lo impide, se encontrarán la mayoría de los que hoy se distribuyen en todos los mercados hipotecarios modernos y que la obsoleta e intervencionista legislación actual impide ofrecer en España a las entidades nacionales y a las extranjeras.
El aspecto más novedoso e importante para los ciudadanos del proyecto de ley de modernización del mercado hipotecario es que permitirá una renegociación flexible y cómoda del préstamo y de todas sus características con la entidad financiera.
“El aspecto más novedoso e importante para los ciudadanos del proyecto de ley de modernización del mercado hipotecario es que permitirá una renegociación flexible y cómoda del préstamo y de todas sus características con la entidad financiera”La reducción de las tasas y aranceles, aunque también es favorable y positiva, tiene sin ninguna duda una importancia realmente secundaria con respecto a las ventajas que representa la flexibilización de las novaciones (es decir, negociar una ampliación del préstamo, con mayores plazos o importes, con la misma entidad).
No. En realidad tenderán a desaparecer al facilitarse la posibilidad de renegociar el préstamo con el acreedor inicial. Uno de los más graves defectos de la Ley de Subrogación que nosotros criticamos en su proceso de redacción -y que después han criticado todos los analistas e instituciones internacionales, e incluso alguna sentencia del Tribunal Supremo- es que prima la subrogación (con poca garantía de mejora) frente a la novación del préstamo, que sigue siendo prácticamente tan inviable y costosa como antes de la aprobación de la Ley. Con una Ley que facilite la novación, el sentido común dice que los clientes preferirán, siempre que sea posible, arreglar y acomodar su préstamo con su entidad antes que cambiar de financiador.
Durante los últimos años han aparecido en el mercado numerosos intermediarios que no forman parte del sistema financiero y que, por lo tanto, no están sometidos al control de las autoridades en la materia. Entre estos, podemos mencionar algunas entidades dedicadas a la intermediación de préstamos o a la renegociación o unificación de deudas.
Esta actividad, que es necesaria, y está llamada a crecer en los próximos años, debe hacerlo, dado el riesgo que comporta su situación actual para los ciudadanos que la utilizan, dentro de un marco de transparencia equivalente cuando menos al que es exigible al propio sistema financiero. Incluso debería ser más exigente debido a su menor solvencia.
El comportamiento económico de las familias viene determinado en las economías libres por la evolución de los mercados. Intentar frenar la apelación al crédito cuando las condiciones han sido tan excepcionalmente favorables como en los últimos años es poner puertas al campo. En el decenio anterior el endeudamiento era bajo porque éramos un país pobre, con altas tasas de desempleo y una economía con escaso nivel de crecimiento.
La evolución del endeudamiento de las familias españolas hasta el momento ha sido rápida porque partíamos de unos niveles tercermundistas y nos estamos aproximando a la media de los países de la OCDE. Es de suponer que cuando alcancemos el nivel adecuado a nuestro desarrollo actual, la curva de crecimiento de la deuda se desacelerará en función también de las circunstancias reales del mercado en ese momento.
