Javier Íscar es secretario general de AEADE, Asociación Europea de Arbitraje, una institución que utiliza el arbitraje como mecanismo de solución de conflictos. AEADE ha administrado en seis años más de 34.000 procedimientos arbitrales o de mediación en sectores tan diversos como arrendamientos, compraventas, franquicias, telecomunicaciones, editorial, seguridad… En los últimos años, más concretamente desde 2004, la institución ha ganado interés tras incorporar en sus servicios claúsulas de arbitraje para contratos de alquiler. “Consideramos que el arrendamiento de una vivienda es uno de los problemas cotidianos que más importa a los ciudadanos, por lo que decidimos poner en marcha una solución. AEADE nace con la intención de llevar el arbitraje a los asuntos domésticos, al día a día”, comenta Íscar. En su opinión, las últimas medidas que ha anunciado el Ministerio de la Vivienda (entre las que se incluye la ayuda de 210 euros mensuales para inquilinos de entre 22 y 30 años) son muy positivas, pero insuficientes para fomentar al máximo la salida de más hogares al mercado del alquiler. “También sería importante incluir ventajas fiscales para los propietarios, independientemente de que los inquilinos sean jóvenes o no. Además es necesario aumentar la seguridad jurídica para dichos propietarios y agilizar los procesos legales de ejecución”, añade.
En claro ascenso. Hemos conseguido entre todos crear tendencia y cambiar poco a poco la mentalidad compradora de los ciudadanos. Estamos lejos de la media europea, pero calculamos que llegaremos al 15% de viviendas en alquiler en 2008, y al 20% en 2009. Para ello es necesario, además del arbitraje, nuevas políticas fiscales que acerquen, e incluso equiparen el alquiler y la compra, apoyo de las instituciones y acercamiento a los ciudadanos.
“En España llegaremos al 15% de viviendas en alquiler en 2008, y al 20% en 2009”
Sacando al mercado las herramientas que necesite en cada momento. Si lo más demandado es seguridad jurídica, demos arbitraje; si los impagos se producen en un 90% en los primeros seis meses de contrato, demos garantías más económicas y sencillas. La labor y apoyo de las administraciones públicas es esencial. Confiamos en que siga siendo así por el bien del alquiler.
Se ha dado un cambio de mentalidad demasiado drástico. Pasamos de los años 60-70 proalquiler a los años 80-90 antialquiler. Se asoció y comparó demasiado el alquiler con la compra y la frase “alquilar es tirar el dinero” se convirtió en un clásico de las tertulias. Ahora muchos saben que alquilar es rentable y bueno. Es cuestión de tiempo.
“Pasamos de los años 60-70 proalquiler a los años 80-90 antialquiler”
El sector inmobiliario, por su dinamismo, requiere mecanismos de solución de conflictos rápidos, baratos y eficaces, lo que se puede conseguir mediante el arbitraje. El arbitraje es el único mecanismo eficaz alternativo a la Justicia Ordinaria que permite la solución de los conflictos entre dos o más partes, en el que un tercero neutral e imparcial, denominado árbitro, resuelve la controversia dictando un laudo (sentencia) que es de obligado cumplimiento. Entendíamos que los diversos sectores económicos (alquileres, venta, franquicias) no estaban amparados por un procedimiento que reuniese los tres requisitos y el nuevo marco legal en materia de arbitraje (La Ley 60/2003) nos dio la herramienta. Con estos mimbres, diseñamos un procedimiento arbitral distinto en función del tipo de contrato. No es lo mismo solucionar un problema arrendaticio, que uno derivado de una compraventa, o de urbanismo o de construcción. “Por fin un árbitro experto” “Alquiler garantizado”, “compra segura” y “contrato protegido” son algunas de las definiciones con las que el sector ha catalogado nuestro arbitraje, de lo que nos sentimos especialmente orgullosos.
Recomendamos que al contrato de alquiler se adjunte un documento denominado “Convenio Arbitral AEADE”. Una vez incluido ese documento, en caso de conflicto no se puede acudir a los juzgados, sino al arbitraje. El arbitraje termina con un laudo, que equivale a una sentencia firme, y se dicta en 25 días de media y con un coste medio de 400 euros. Por ejemplo, el arrendador se ahorra más de cuatro meses de media para obtener la posesión del inmueble y el coste es menos de la mitad que acudir al juzgado. Otra opción para el propietario, que ofrecen algunas inmobiliarias, es el arbitraje con cobertura legal, la garantía total, es decir, pagando 80 euros tienes garantizado, en caso de siniestro (impago de rentas), todos los gastos, incluidos los de arbitraje.
Comenzamos a ofrecerlo en marzo de 2004, coincidiendo con la entrada en vigor de la Ley 60/2003, de arbitraje. Antes no tenía sentido puesto que la ley anterior, la del año 1988 no dotaba de tanta eficacia al laudo arbitral. Con la nueva Ley, el laudo es más que una sentencia judicial firme, porque no cabe recurso contra el mismo y no puede suspenderse la ejecución del laudo, salvo que se consignen las deudas y daños y perjuicios causados.
Se debe solicitar un convenio arbitral oficial de la propia AEADE. Para solicitarlo, basta con acceder a la página de AEADE o llamando por teléfono al 914322800, o visitando a un profesional inmobiliario adherido a AEADE. El coste del convenio arbitral es de 40 euros. Si además el propietario no quiere abonar nada en caso de conflicto, tanto de costas del arbitraje como abogado y procurador la cobertura jurídica es de otros 40 euros más.
Creo que lo más importante es la rapidez. Obtener una sentencia arbitral o laudo en 25 días ofrece a los ciudadanos (en este caso propietario e inquilinos) las garantías y seguridad jurídica que vienen exigiendo desde hace años. Por otra parte, al ser mucho más barato que acudir a los juzgados y que el árbitro siempre sea un experto en arrendamiento dota de confianza al arbitraje y arrendador y arrendatario salen satisfechos. El arbitraje, aplicando siempre el Derecho, posibilita los acuerdos y las soluciones amistosas en muchos casos. Por último, destaco la eficacia. El sistema especial de notificaciones del arbitraje y la fuerza vinculante del convenio arbitral y del laudo hacen que esta herramienta sea intachable.
Son ya 70.000 contratos de arrendamiento con nuestro convenio arbitral. Este éxito se debe a la suma de varios factores. Ha sido esencial no sólo la apuesta del sector privado (APIS, AEGI, redes inmobiliarias, profesionales técnicos inmobiliarios, promotoras, etc.) sino también las agencias privadas y públicas de alquiler, especialmente, el Proyecto Bizigune del Gobierno vasco, la red Infovivienda Solidaria de la Comunidad Valenciana y la Bolsa de Vivienda Joven de la Comunidad de Madrid, además de Provivienda, entidad que gestiona los alquileres de los principales ayuntamientos y numerosas comunidades autónomas.
Las grandes ciudades como Madrid, Barcelona, Bilbao, Valencia, Málaga y Sevilla. Desde AEADE consideramos que es donde reside la mayor demanda, al estar los colectivos que más solicitan el alquiler: jóvenes, inmigrantes, tercera edad, familias monoparentales y trabajadores desplazados.
Otro motivo puede estar en el apoyo e impulso que se quiera dar desde el ayuntamiento o desde la Consejería de Vivienda de la comunidad autónoma. Es muy importante que los arrendatarios y los propietarios tengan varias opciones (privadas y públicas).
Sin duda. Ya es hora de que se valore esta figura, al margen de que los tipos de interés estén altos o bajos. El alquiler es una fórmula necesaria para muchos ciudadanos y es obligación de todos los operadores dinamizarlo.
“El alquiler es una fórmula necesaria para muchos ciudadanos y es obligación de todos los operadores dinamizarlo”
Es una más. Toda iniciativa se debe valorar positivamente. Sólo se equivoca el que no lo intenta. Es posible que el mensaje a las redes inmobiliarias y a los clientes de éstas haya llegado tarde. Es bueno que los ciudadanos puedan elegir entre varias opciones. Por ejemplo una persona de Vitoria elegirá entre la que ofrece la SPA, la del proyecto Bizigune, la del propio Ayuntamiento, acudir a una inmobiliaria que ofrezca su propio alquiler, etc. Al final acabará alquilando. Lo más importante es que acuda a un profesional, de ahí que a veces las crisis en el sector sean buenas, para que se profesionalice el mercado.
En muchos. Es imprescindible en el ámbito internacional, necesario en relaciones entre pymes, franquicias, temas societarios y de la construcción y, en general, en cualquier relación contractual. Es bueno que se sepa que los abogados ya dedican tiempo a redactar la cláusula o el convenio arbitral. Antes la cláusula de Juzgados se ponía por defecto. Afortunadamente, cada vez se da más importancia a elegir quién va a resolver los problemas futuros.
