Ángel Rodríguez-Carreño, licenciado en Ciencias Financieras y Actuariales, y en Ciencias Económicas y Empresariales por la Universidad Complutense de Madrid, ha trabajado durante más de una década en el departamento de prejubilaciones de Banco Vitalicio en España, donde fue también director del departamento de grandes cuentas. Con los conocimientos adquiridos, su experiencia y un grupo de compañeros de Banco Vitalicio, en 2005 decidió emprender su propia aventura y poner en marcha la consultora Óptima Servicios Financieros, la primera empresa de asesoramiento especializada en buscar soluciones financieras que contribuyan a mejorar la calidad de vida de las personas mayores. Como consejero delegado de la entidad, asegura que decidió embarcarse en esta aventura profesional porque considera que hay una «clara demanda de productos financieros para ancianos en España». En su opinión, la hipoteca inversa es un instrumento muy interesante para los mayores, pero existe un desconocimiento general en la sociedad, situación que pretende cambiar.
Es interesante porque es el único crédito que utiliza un inmueble como garantía de pago a cambio de la disposición de un capital, como una renta mensual de por vida sin obligación de amortizar ni capital ni intereses hasta el fallecimiento del titular del crédito. Es decir, el producto permite conseguir una renta mensual hipotecando una vivienda, sin perder su propiedad. Esto permite a los mayores, que son quienes pueden contratarlo, obtener liquidez de sus inmuebles sin dejar de disfrutar de los mismos y sin perder la propiedad. Y lo que es más importante, les da seguridad económica de por vida, de manera que son los principales beneficiarios. En España, es un producto necesario y útil ya que más de un 87% de los mayores de 65 años cuenta con vivienda en propiedad, pero con muy poca liquidez porque las pensiones de jubilación son exiguas.
Por poner un ejemplo, un hombre que cuente en la actualidad con 74 años puede tener una esperanza de vida media de 14,28 años más (la mujer nacida en el mismo año tiene una esperanza de vida algo mayor, de 17,18 años). Si cuentan con un piso de unos 300.000 euros, podrían disfrutar de una renta de 725 euros mensuales firmando una hipoteca inversa sobre su propiedad inmobiliaria.
El producto permite poder vivir sin apuros. Otro de los motivos fundamentales que justifican la contratación de un producto de estas características es obtener ingresos necesarios para poder acudir a una residencia de mayores, o para poder pagar los servicios asistenciales. En general es un producto que permite mejorar sensiblemente la calidad de vida.
Con la incertidumbre inmobiliaria se usa la hipoteca inversa para dar salida a inmuebles cuya venta está paralizada
Con la incertidumbre actual del mercado inmobiliario, se está utilizando la hipoteca inversa para dar salida a inmuebles cuya venta se ha paralizado. Algunas personas de 65 años están solicitando la hipoteca inversa para obtener liquidez de su piso, bien para no vender, bien para vender sin prisas ya que, con independencia de que no existe la obligación de amortizar la deuda hasta el fallecimiento del titular, este crédito se puede amortizar y cancelar en cualquier momento.
Solamente una recomendación: que acudan a un asesor externo independiente, con el fin de que les garantice, entre otras cosas, la contratación del mejor producto para su caso concreto. La figura de un asesor externo independiente es obligatoria en países con gran experiencia en este tipo de productos, como Estados Unidos o Reino Unido.
En España, en muchos casos, los productos que ofrecen las entidades no son homogéneos entre sí (varían mucho las condiciones tanto económicas como jurídicas, en función de la entidad con la que se contrate). Por tanto, puede resultar muy complicado para el contratante encontrar el producto que mejor se adapte a sus necesidades. Por eso, consideramos de vital importancia el asesoramiento externo a la hora de contratar una hipoteca inversa. Hemos comprobado en numerosas ocasiones que el cliente obtiene más renta si se dirige a nosotros que si se dirige directamente a una entidad financiera. Esto es posible gracias a que el volumen de operaciones que aportamos a las entidades financieras nos otorga una posición para negociar mejor que si se trata de una sola operación individual.
Además, a la hora de contratar un producto conviene tener en cuenta la situación patrimonial y familiar. Por ejemplo, para parejas mayores con hijos puede ser más apropiado contratar una hipoteca inversa, ya que cuentan con herederos que en el futuro podrán decidir qué hacer con el piso: para saldar la deuda con el banco pueden venderlo o pueden pagar el préstamo y seguir disfrutando del inmueble. Las rentas vitalicias pueden ser más aconsejables para mayores sin herederos.
Los valoramos muy positivamente, especialmente en lo que se refiere a la supresión del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y la reducción de los gastos notariales y registrales.
Hay que tener en cuenta que no hay datos oficiales publicados. Pero estimamos que en proporción al número de personas mayores que en estos momentos necesitan mejorar sus ingresos, todavía pocas han contratado una hipoteca inversa. Y ello es debido al desconocimiento general de la existencia de la misma. Ahora bien, también somos conscientes de que el interés se eleva exponencialmente a medida que va pasando el tiempo y se va conociendo el producto. Nosotros hemos registrado 700 solicitudes de proyecto de hipoteca inversa en este año.
También creo que las mejoras más evidentes que harían más atractiva la contratación de la hipoteca inversa son varias. En primer lugar, se necesitan ayudas encaminadas a abaratar los costes de la contratación de este producto, como por ejemplo disminuir los costes notariales, registrales y suprimir el impuesto de Actos Jurídicos Documentados, algo que previsiblemente mejorará con la introducción de la nueva ley del mercado hipotecario. En segundo lugar, creemos que sería conveniente que en España se regulara la figura de un asesor externo independiente, lo que favorecería y garantizaría la seguridad en las contrataciones de este producto por parte de nuestros mayores.
Deberían disminuir los costes notariales y registrales, y desaparecer el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados
También sería positivo que se flexibilizaran requisitos de contratación del producto, muy estrictos e inamovibles, como la tipología de inmueble susceptible de servir como garantía hipotecaria, la edad mínima de contratación, la obligatoriedad de suscribir el seguro de rentas diferidas con la entidad financiera… Por último, sería bueno que se fomentase la competitividad entre entidades. Si cada vez más bancos y cajas comercializan el producto, el mercado será más dinámico. En definitiva, la falta de precedentes en España hace que todavía quede mucho por hacer en este tipo de productos que se perfilan como la solución idónea para que nuestros mayores vivan con la máxima calidad de vida posible.
En España hay más de 7,5 millones de personas con más de 65 años, de los que el 87% tiene vivienda en propiedad, y no han planificado económicamente su jubilación con planes complementarios a las pensiones de jubilación y/o de viudedad, que no son muy elevadas. Productos como la hipoteca inversa permiten a esos mayores incrementar sus ingresos y en consecuencia mejorar su nivel de vida.
Estas personas representan el mercado potencial de hipoteca inversa. Pero quizás es más importante el recorrido futuro que puede tener este tipo de producto. Según las previsiones de la agencia Europea de Estadísticas Eurostat, en el año 2050 España será el país europeo con mayor proporción de personas mayores y el segundo país más envejecido del mundo, sólo por detrás de Japón. Si a este dato le unimos la cultura mediterránea, y sobre todo española de tener viviendas en propiedad y no en régimen de alquiler como ocurre en países de nuestro entorno, España se convierte en el país con mayor potencial de clientes de este tipo de productos.
