La hipoteca más favorable

El precio de las hipotecas no ha parado de bajar en los últimos meses, hasta situar el euribor, el principal índice de referencia en los préstamos a tipo variable, en mínimos históricos. Aún así, contratar una hipoteca conlleva numerosos gastos y exige tomar varias precauciones. Desde elegir entre tipos fijos o variables, hasta analizar si interesa subrogar el préstamo con una nueva entidad, o prever los gastos en comisiones, redondeos, notarios, Registro, Impuestos y seguros que se piden habitualmente. Las mayores complicaciones ocurren cuando el piso que se quiere comprar ya está hipotecado.

A la hora de solicitar un crédito hipotecario en una oficina bancaria, aunque sea donde habitualmente el cliente tiene sus cuentas y saldo, la entidad solicitará una serie de documentos: el DNI, la escritura de propiedad del inmueble, el último recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles, el último recibo de la comunidad de propietarios o un certificado del seguro de la vivienda. Asimismo, serán imprescindibles las dos últimas declaraciones de la Renta y las últimas nóminas si se trabaja por cuenta ajena.

Cuando se contrate un crédito hipotecario, puede elegirse entre un tipo de interés variable y uno fijo. En el primer caso, se tendrá un tipo de interés inicial durante seis meses o un año. A partir de esa fecha habrá que pagar según el índice que se elija -el más común suele ser el euribor, precio del dinero en el mercado interbancario europeo- más un diferencial que oscila entre el 0,80 y el 1,5%. Por su parte, los tipos fijos mantienen sin cambios el tipo pactado con el banco. Suelen ser más altos que los variables pero aseguran que se paga lo mismo todos los meses hasta que se cancele el préstamo. Hay que fijarse siempre en el tipo TAE (Tasa Anual Equivalente), que indica realmente lo que hay que pagar incluidas ya las comisiones y demás gastos.

La mayoría de los bancos cobran una comisión de apertura por contratar una hipoteca. La media oscila entre el 0,75 y el 2% sobre el total de lo que se solicite en el préstamo. Aunque algunos bancos, sea cual sea esta cantidad, cobran un mínimo de 420 euros. En el caso de que se quiera pagar por anticipado el crédito, habrá que abonar un 1% como comisión de cancelación si se tiene un crédito variable y un 3 ó 4% si es fijo.

Si el vendedor del piso que se va a comprar tiene hipotecada la casa, hay dos alternativas. O negociar con el banco o caja un cambio en las condiciones de la hipoteca (novación) o cambiar de entidad (subrogación). En este segundo caso habrá que pagar una comisión de cancelación del 1% al banco o caja que se deja.

Cuando se firme una hipoteca, habrá que tener cuidado con el redondeo al alza de 0,25% que muchos bancos y cajas imponen en sus préstamos. Si por ejemplo la hipoteca tiene un índice de referencia del 4,501%, el banco puede cobrar el 4,750%. Una reciente sentencia, a instancias de la Asociación de Usuarios de Banca (Ausbanc), ha declarado «abusiva» dicha práctica. La única solución es no dejar que el banco o caja incluya dicha cláusula en el contrato.

Hasta hace poco tiempo, si se tenía contratada una hipoteca y no se podía hacer frente a los pagos de las letras durante varios meses, el piso pasaba a ser propiedad del banco o caja que podía sacarlo a subasta pública. El año pasado se subastaron 10.000 pisos de esta forma en España. Ahora, con la nueva Ley de Enjuiciamiento Criminal, el cliente sólo tendrá que pagar las cuotas que deba, los intereses de demora y lo que haya costado el proceso para recuperar su vivienda.

A la hora de firmar un préstamo hipotecario, la Ley no obliga a contratar ningún tipo de seguro. Aunque la mayoría de las entidades financieras tratan de vender como obligatorio un seguro contra incendios y además un seguro multirriesgo adicional.

Además de lo que se tiene que pagar al banco, contratar una hipoteca conlleva otra serie de gastos. Entre ellos los del notario, los del Registro y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, además de la tasación del piso.