El precio del suelo en España se ha triplicado en los últimos siete años (1996-2002) hasta alcanzar un incremento del 201%, por lo que supone casi la mitad del coste de una vivienda, según los últimos estudios de mercado elaborados por los profesionales del sector. Esos mismos datos revelan que tres de cada diez compradores de una casa son inversores huidos de la mala marcha de la Bolsa, lo que hace que buena parte de esos inmuebles permanezcan vacíos ya que sólo un porcentaje mínimo de sus dueños los alquila, mientras que el resto los mantiene cerrados al considerarlos sin más «un valor seguro».
Madrid y Barcelona fueron las ciudades donde más dinero se reclamó para disponer de un suelo edificable debido al agotamiento de sus centros urbanos y al aumento notable de población. Las alternativas, según la consultora Grupo i, pasan por rehabilitar edificios antiguos y, al mismo tiempo, mejorar las comunicaciones con las localidades más cercanas donde, aparte de las carreteras, las infraestructuras ferroviarias de alta velocidad puedan alcanzar una importancia notable a medio y largo plazo.
Ciudades como Segovia, Guadalajara, Valladolid, Toledo, Lérida y otras pueden alcanzar un inusitado protagonismo gracias a su conexión por AVE con otras capitales, lo que permitirá situarlas como localidades-dormitorio de los grandes núcleos urbanos donde están radicadas sus centros de trabajo. No obstante, este tipo de alternativas no tendrán repercusión a corto plazo, por lo que la subida prevista para 2003 en los precios de la vivienda se mantendrá entre el 10% y el 15%, según los analistas.
El espectacular aumento del coste del suelo no sólo tiene efectos negativos para el consumidor final, sino también para los propios promotores, según los expertos, quienes apuntan que el crecimiento del precio de la vivienda entre 1996 y 2002 fue del 176%, un 25% menos que el de los solares destinados a la construcción de inmuebles. Entre los «culpables» de esta situación figuran las grandes constructoras, las promotoras de suelo, las entidades financieras y las propias familias, que crean «un mercado cerrado del suelo que impide la entrada de pequeños competidores».
Alquileres
Otro de los problemas con que se encuentran los responsables políticos para frenar la escalada de precios de la vivienda es el escaso porcentaje de alquileres. En este sentido, el ministro de Fomento, Francisco Álvarez-Cascos, anunció ayer que las empresas inmobiliarias han rechazado su plan para fomentar el arrendamiento de pisos, que trata de adecuar el precio máximo del alquiler al Salario Mínimo Interprofesional (SMI), fijado en la actualidad en 6.190 euros al año.
En concreto, y según explicó el titular de Fomento, la propuesta incluye beneficios fiscales que se incluirían en el nuevo Impuesto de Sociedades a cambio de que las empresas y las viviendas en alquiler que construyeran cumpliesen unos requisitos concretos.
Álvarez-Cascos detalló que la propuesta ha sido elaborada por el grupo de trabajo permanente constituido para elaborar propuestas sobre política de vivienda y suelo e integrado por representantes del Ministerio de Fomento, el de Economía y el de Hacienda.
En cuanto a las medidas fiscales, el plan de promoción de alquiler establece aplicar el tipo reducido por 2% para las plusvalías que las inmobiliarias obtengan por construir viviendas para arrendar en el caso en que dicha ganancia se reinvierta de nuevo en la edificación de este tipo de residencias. Además, propone aumentar en un 50% la amortización máxima de las viviendas. Como contraprestación, los pisos deberán tener una superficie máxima de 90 metros cuadrados -de 120 metros sólo en el caso de familias numerosas- y su precio máximo deberá ser equivalente al salario mínimo interprofesional, con el fin de poder asimilarlo a una magnitud que se revisa automáticamente todos los años.
De forma opcional, la propuesta del Gobierno establece que el precio de alquiler permanezca congelado durante los cinco primeros años en que el inquilino ocupe la vivienda, para después sólo poder actualizarlo según la evolución del Índice de Precios al Consumo (IPC).
Desde la Asociación de Inmobiliarias con Patrimonio en Alquiler consideran que «el problema es que no hay oferta porque la vivienda de alquiler no es un producto muy rentable; tiene unos gastos de explotación muy elevados».
Por su parte, la Asociación de Promotores y Constructores de España aconseja al Ejecutivo que, como incentivo fiscal, equipare el régimen de estas promociones al que actualmente ostentan los fondos de inversión inmobiliaria.
