El Banco Central Europeo (BCE) acaba de hacer público un informe titulado «Factores estructurales en los mercados de la vivienda de la UE», fechado en marzo de 2003, que revela que España ha sido el país comunitario que mayor encarecimiento de los precios reales de la vivienda ha experimentado en los últimos 15 años, pese a que en ese mismo periodo los costes de construcción se abarataron más que en ninguna otra parte.
Según este informe, que coteja la evolución en los Quince de los precios de la vivienda, los costes de construcción y el suelo (este último dato falta para España y otros cinco países), entre 1987 y 2001, los precios de las casas subieron en nuestro país, en términos reales (descontada la inflación), a una tasa anual del 4,2%, frente al resto de países de la UE, que se movieron entre el -0,2% de bajada anual en Suecia y el 3,7% de subida en Irlanda.
Paradójicamente, los costes de construcción bajaron en España un 0,8% anual (es decir, que crecieron 0,8 puntos menos que la inflación en el periodo analizado), una evolución sin igual entre los socios comunitarios que, sin embargo, no ha servido para frenar la escala de precios de la vivienda. De hecho, sólo en otros cuatro países de la UE se abarataron los costes de la construcción, aunque en menor medida que en España. Se trata de Bélgica (-0,5%), Francia (-0,7%), Italia (-0,6%) y Suecia (-0,4%).
El precio final de la vivienda depende en gran medida de los costes de la construcción y de lo que cueste el suelo urbanizable, por lo tanto, la carestía del terreno edificable es la causa fundamental de que los precios de los pisos suban más en España que en los demás países. A falta del dato para España, el BCE sí constata que, en todos los socios para los que se dispone de esa información, el precio de los terrenos edificables ha tenido un efecto mucho más negativo que el de los costes de la construcción en el encarecimiento de la vivienda, especialmente en las ciudades.
Propiedad y alquileres
Por otro lado, el informe del BCE pone de manifiesto que España es el país en el que es más frecuente la vivienda en propiedad, ya que supone el 85% del parque de pisos, frente a la media comunitaria del 61%. A esa preferencia por la vivienda en propiedad puede contribuir el hecho de que los alquileres suben en España más que en el resto de la Unión. Así, en 2001, último ejercicio para el que hay datos comparables, subieron en España un 4,1%, frente a un 1,3% en la Eurozona y un 1,6% en la UE.
Además, según este trabajo, el volumen de crédito hipotecario en relación con el Producto Interior Bruto (PIB) sigue siendo en España inferior al promedio de la UE (32% frente a 39%). Pero el BCE advierte de que, en el caso español, al igual que en el de Alemania, Holanda y Portugal, la deuda hipotecaria ha experimentado un fuerte incremento en la última década.
En cuanto al futuro inmediato, el Banco Central Europeo prevé una desaceleración en los precios en Irlanda y Holanda, pero crecimientos a tasas superiores al 10% se mantienen en España y el Reino Unido.
