El precio de la vivienda en España bajará el próximo año. Así al menos lo cree el banco de inversión estadounidense Morgan Stanley, que prevé una caída aproximada del 5%.
Su previsión de base para el mercado inmobiliario español es la de una demanda de 475.000 nuevas viviendas en el año 2009, cifra que supone 300.000 menos que lo que se calcula para finales del presente ejercicio y una caída del mercado en torno al 40% respecto a los niveles actuales.
El estudio sostiene que las hipotecas registrarán una «significativa desaceleración» entre 2008 y 2010
Una previsión más optimista de la evolución del sector inmobiliario español llevaría a un máximo de demanda en torno a 600.000 viviendas en 2009, claramente por debajo de los niveles actuales, y un rango de crecimiento de precios entre el 0% y el 5%. El caso más pesimista establece una demanda anual de 350.000 viviendas (un 70% menos que ahora) y que los precios no limiten su caída a 2008, sino que el 5% de descenso se prolongue hasta 2010.
Exceso de oferta
El banco, que reconoce que han sido múltiples los factores que explican el boom español, aprecia un cambio negativo que considera importante. Asegura que el sentimiento de los consumidores e inversores sobre futuras subidas del precio de la vivienda ha variado, ya que piensan que se han alcanzado valores muy elevados.
Los analistas de Morgan Stanley afirman que la composición de la pirámide demográfica española lleva a pensar que la demanda no se va a mantener en los mismos términos que hasta ahora y que las previsiones de nuevos inmigrantes hablan de ritmos de entrada menores que en años pasados. Por todo ello, concluyen que «el ritmo de construcción de nuevas viviendas se relajará porque el mercado necesitará absorber durante los próximos años el exceso de oferta que se va a producir durante 2007 y 2008».
Los factores que explicarían la demanda existente durante los últimos años serían el crecimiento de la población de entre 25 y 65 años (200.000 viviendas anuales), así como de los inmigrantes en este tramo de edades (entre 100.000 y 150.000 viviendas), los inmigrantes europeos que eligen España como lugar donde establecerse tras la jubilación (50.000 viviendas), factores sociales como los divorcios y matrimonios (100.000 viviendas), y la adquisición de entre 100.000 y 150.000 segundas viviendas en la costa al año.
Menos hipotecas
El estudio sostiene que el mercado hipotecario español también registrará una «significativa» desaceleración entre 2008 y 2010, que incidirá en primer lugar sobre los préstamos concedidos a inmobiliarias, que caerán en términos absolutos los dos próximos años.
Sin embargo, el banco estadounidense considera que esta situación tendría un efecto limitado sobre los resultados de los bancos españoles, ya que los préstamos hipotecarios tan sólo representan el 12% de su facturación total.
El director del Servicio de Estudios del Banco de España, José Luis Malo de Molina, no coincide con los expertos de la entidad norteamericana en la intensidad del «frenazo» de los precios. Malo de Molina habla de «una convergencia suave hacia ritmos de actividad y de revalorización más normales y sostenibles».
No obstante, reconoce que la fase más álgida del «boom» inmobiliario «ya ha sido superada» y que los indicadores de este hecho son la moderación del crédito a los hogares y la «clara tendencia a la desaceleración» de los precios y de las transacciones.
