El Ejecutivo aprobó el 21 de octubre el Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo, que desarrolla esta norma, tal y como establecía su Texto Refundido, para mejorar el funcionamiento del mercado del suelo, hacerlo más transparente y eficiente, y combatir eventuales prácticas especulativas en la utilización del mismo. Este reglamento solo se aplicará en supuestos de reparcelaciones, expropiaciones, ventas y sustituciones forzosas y en los casos de responsabilidad patrimonial de las Administraciones Públicas, precisó el Ministerio de Fomento.
Además, dada la complejidad técnica que acompaña a la valoración inmobiliaria, el texto incorpora metodologías concretas aplicables a cada situación y las fórmulas matemáticas específicas, con el objetivo de introducir el mayor rigor en las valoraciones y eliminar márgenes de error derivados de la inexistencia de dichas fórmulas.
Fomento destacó que con este Reglamento se dota al urbanismo español, primera vez en la historia, de un desarrollo reglamentario de los criterios de valoración de inmuebles con el objetivo de obtener «el valor más justo en cada supuesto de aplicación». También incorpora mayor transparencia en el conocimiento de las técnicas valorativas y da mayor seguridad jurídica, derivada de esa transparencia.
En el contenido del reglamento, sobresale el desarrollo de los métodos de valoración, que estimarán cuantitativamente el valor de sustitución de los inmuebles por otros similares en la misma situación, sin considerar, por tanto, las posibles expectativas urbanísticas. De esta forma, en el suelo rural, se abandona el método de comparación, no solo porque muy pocas veces concurren los requisitos necesarios para asegurar su objetividad, sino también porque con ello se eliminan elementos especulativos en la valoración de estos suelos.
Esto no implicará que se obvien factores importantes que, sin considerar las citadas expectativas urbanísticas, influyan en el valor de este suelo. Es el factor localización, cuya necesaria pormenorización en cuanto renta de posición y como factor relevante en la formación tradicional del precio de la tierra, se contiene específicamente en este Reglamento, explicó Fomento.
En cuanto al suelo urbanizado, se establecen métodos de valoración que dan lugar a tasaciones de los inmuebles siempre actualizadas y equivalentes a las que podrían obtenerse mediante el método de comparación, en el propio mercado. La aplicación de este método se extenderá a los inmuebles ubicados sobre estos suelos.
