El Ministerio de Fomento presentó al Consejo de Ministros un anteproyecto de ley por el que se modifican la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y la de Enjuiciamiento Civil. El objetivo de esta medida es dinamizar el mercado del alquiler de viviendas mediante su flexibilización con una reducción de los plazos de duración del contrato -de cinco a tres años-, mejora de la seguridad jurídica a través de la inscripción registral de los arrendamientos y la agilización del procedimiento de desahucio.
La ministra de Fomento, Ana Pastor, manifestó que el Gobierno intenta que la LAU «sea una ley equilibrada, que haya mayor seguridad jurídica, más viviendas en alquiler y mayor flexibilidad, buscando siempre el equilibrio entre los derechos del arrendador y del arrendatario». Pastor señaló que el mercado del alquiler en España no constituye una alternativa eficaz al mercado de la propiedad debido a una «insuficiencia de oferta, la falta de competitividad por el nivel de las rentas, la falta de profesionalización del mercado y la ausencia de un equilibrio entre los derechos e intereses de arrendadores y arrendatarios».
La modificación de la LAU contempla la reducción de cinco a tres años de la denominada «prórroga forzosa» del contrato de alquiler, que es aquella que permite que el inquilino, sea cual fuera el tiempo de duración pactado en el contrato, opte por prorrogar su duración, prórroga que debe respetar el arrendador. También se reduce de tres a un año la denominada «prórroga tácita automática» del contrato, que es aquella que permite que, una vez transcurrido el tiempo pactado para la duración del contrato y su posible prórroga forzosa, el contrato pueda entenderse prorrogado tácitamente si las partes no señalan no contrario. De esta forma, el límite legal para la duración de los contratos de arrendamiento se reducirá de los ocho (5+3) años actuales, a cuatro (3+1) años.
Anulación del contrato
Otra de las medidas incluidas en el anteproyecto de ley es el fortalecimiento de la libertad de las partes para llegar a todos aquellos acuerdos que, de forma razonable, no deban formar parte de un régimen impuesto directamente por la Ley, «preservando en todo caso un adecuado equilibrio entre los intereses de arrendador y arrendatario», indicó Fomento. Así, se garantiza que el arrendador pueda recuperar su vivienda, sin necesidad de que esté previsto en el contrato de arrendamiento ni hubieran transcurrido cinco años desde su firma, siempre que necesite la vivienda para sí, sus familiares en primer grado o su cónyuge tras el divorcio o nulidad matrimonial.
Se permite que el arrendatario pueda desistir del contrato en cualquier momento y sin penalización económica, siempre que lo comunique con un mes de antelación. Se puede prever en el contrato una indemnización específica para el arrendador en caso de producirse dicho desistimiento anticipado. Hasta ahora podía hacerlo si abonaba una compensación económica o con dos meses de antelación tras permanecer al menos cinco años en la vivienda.
Además, las partes podrán pactar un incremento de la renta de alquiler al año superior o inferior a al IPC, que establecía hasta ahora la LAU, y podrán acordar la renuncia del inquilino al derecho de adquisición preferente.
Agilización del proceso de desahucio
En cuanto a la agilización de los desahucios, en el caso de que así se señale en contrato, la falta de pago de la renta podrá dar lugar a la resolución del arrendamiento, sin más exigencia que un previo requerimiento notarial o judicial, sin necesidad de obtener una sentencia.
A continuación, se podrá ordenar la restitución del inmueble al propietario. Además, se crea un procedimiento judicial acelerado para que en el plazo de diez días se proceda al pago de la renta debida y se simplifican los procedimientos judiciales para efectuar los desahucios, lo que duplicará la capacidad de los juzgados.
El Gobierno también ha introducido cambios en la regulación de las Sociedades Cotizadas de Inversión Inmobiliaria (Socimi), dedicadas a la gestión de carteras de viviendas en alquiler, para fomentar su expansión.
