Pasarse al tipo fijo
El método más efectivo para evitar que el precio de una hipoteca variable se desboque es pasarla al tipo fijo. Muerto el perro, se acabó la rabia: como el interés dejará de estar ligado al euríbor, las cuotas del préstamo no se encarecerán, si este índice de referencia cotiza al alza. A corto plazo, esta opción parece ahora la más prudente, si se tienen en cuenta las previsiones que apuntan a que el euríbor seguirá disparado este año y el que viene.
Pasarse al tipo fijo, además, puede ahorrar dinero al cliente. En estos momentos, las hipotecas fijas aún tienen un precio competitivo: su interés medio se sitúa en torno al 2,50 %. Las variables, por su parte, tienen un tipo medio de euríbor más 0,80 %, así que el cambio puede salir a cuenta si el euríbor se mantiene a medio plazo por encima del 1,70 %. A la larga, es imposible saber cuál será la cotización de este índice, pero de momento parece que su valor a finales de este año se situará alrededor del 2,50 %.
Es conveniente, eso sí, que el cliente lleve a cabo el cambio lo antes posible. Desde que empezó el año, los bancos están subiendo sus tipos fijos, pues quieren incentivar la firma de hipotecas variables (esperan ganar más con ellas por el incremento del euríbor). Cuanto más tiempo se posponga la operación, menos probabilidades habrá de conseguir un interés fijo por debajo del 3 %.
Rebajar el diferencial
Es posible, sin embargo, que el hipotecado prefiera no pasarse al tipo fijo. Por ejemplo, por creer que el euríbor volverá a bajar dentro de unos pocos años o por no encontrar ofertas atractivas para formalizar ese cambio. En ese caso, puede ser conveniente reducir el diferencial, que es la parte que se suma al euríbor para calcular el interés de la hipoteca variable.
En estos momentos, los bancos ofrecen un interés variable medio de euríbor más 0,80 %, que es considerablemente más bajo que el de las hipotecas variables que se concedían a principios de año (euríbor más 1 %). Y es más que probable que rebajen más sus diferenciales en el futuro, porque su objetivo es atraer a los clientes hacia esta modalidad.
Por lo tanto, una persona con una hipoteca variable puede negociar con facilidad una reducción de su diferencial. De este modo, aunque su interés subirá en su próxima revisión por la cotización al alza del euríbor, las cuotas no se encarecerán tanto, porque este índice se sumará a un diferencial algo más bajo.
El cliente, sin embargo, seguirá expuesto al euríbor, así que solo es conveniente que lleve a cabo esta operación si puede asumir sus mensualidades con este índice al 3 %, al 4 % o hasta al 5 % (su máximo histórico).
¿Cómo se formalizan estas operaciones?
Ambas modificaciones (el paso al tipo fijo y la reducción del diferencial) se pueden llevar a cabo a través de tres operaciones distintas:
- Mediante una novación, que consiste en llegar a un acuerdo con el propio banco para cambiar el tipo variable por un interés fijo o para rebajar el diferencial aplicado.
- Mediante una subrogación, que supone trasladar la hipoteca a otro banco que esté dispuesto a aceptar cualquiera de estas dos modificaciones.
- Mediante la apertura de una hipoteca nueva, con un interés fijo o un diferencial más bajo, que se usará para cancelar el préstamo hipotecario que se tenga vigente.
Lo más aconsejable es explorar las tres opciones, es decir, tratar de pactar con el propio banco y pedir ofertas a otras entidades (de subrogación y de apertura de una hipoteca nueva). De este modo, el cliente podrá comparar las condiciones de cada propuesta y podrá decantarse por la que le salga más a cuenta a la larga.
