El título de un famoso culebrón afirmaba que los “ricos también lloran”. Lo que no decía era que también se hipotecan. Frente al incremento de los intereses hipotecarios, que afectan a casi una cuarta parte de la población, de la que casi dos millones está en listas de morosos o en situación de endeudamiento, los bancos parecen actuar ajenos a esta realidad y se lanzan a un mercado más “pudiente”. Prueba de ello son las hipotecas ‘Vips’ o de ‘alto standing, que permiten a sus suscriptores adquirir pisos, casas o chalés en zonas como el Paseo de la Castellana, en Madrid; el Paseo de Gracia, en Barcelona; la Avenida de la Palmera, en Sevilla o la Gran Vía en Bilbao… Sus precios nunca bajan de los 400.000 euros e incluso llegan y superan el millón de euros. Estas hipotecas “de lujo” se destinan a clientes de renta alta o media-alta, ya que las condiciones de contratación son exigentes: un valor de tasación inicial de la vivienda superior a los 300.000 euros, y un porcentaje de financiación que no pasa del 80% del total de la hipoteca.
El mercado hipotecario no cesa de idear nuevas fórmulas, la última de ellas es la creación de créditos para viviendas de alto standing, con los que se puede financiar la compra de pisos y casas de elevada cuantía, cuyo precio sobrepasa, generalmente, los 400.000 euros, e incluso puede llegar o superar el millón de euros. Son ofertas especialmente dirigidas a clientes con rentas altas, o cuando menos media-altas, cuyo plazo de amortización varía en función del banco o caja de ahorros con los que se suscriba la hipoteca.
Se trata de créditos prohibitivos para la gran mayoría de los ciudadanos, a tenor de los principales parámetros por los que se rigen: un valor de la tasación de la vivienda muy elevado -oscila entre 300.000 y 1.000.000 de euros- y un porcentaje de financiación, que se encuentra en torno al 80%.
Los clientes de las hipotecas ‘Vips’ no deben entregar aval y las condiciones del contrato son, generalmente, personalizadas
Estos parámetros, precisamente, son los que rigen los productos comercializados por Bankinter y Banco Sabadell. Aunque fueron los primeros, no son los únicos, ya que otros bancos y cajas de ahorro también ofrecen hipotecas para la compra de viviendas de alto standing como en el caso de Banif, Caja Madrid, Caja Duero o Caja España. Por supuesto, el comprador de una vivienda de estas características puede también acudir a su entidad bancaria y solicitar un préstamo hipotecario personalizado, sin límite en la cuantía, que los bancos y cajas de ahorro conceden sin ningún tipo de problemas a los clientes ‘Vips’, que no deben presentar aval. Así lo aseguran desde Banif, banco especializado en este segmento de la población.
Tasación mínima elevada
Las apuestas más claras para financiar la vivienda a las clases sociales con mayor renta están en manos de Bankinter y Banco Sabadell que han lanzado sendas hipotecas en las que prima la adquisición de viviendas consideradas de alto standing, cuyo valor medio de tasación es de 500.000 euros. Ambas propuestas se distinguen de otras porque exigen cantidades prohibitivas para gran parte de los usuarios españoles, y coinciden en la «dureza» de la cantidad mínima para la tasación, una por valores superiores a 300.000 euros y la otra por un millón de euros.
Esta última, desarrollada por el Banco de Sabadell bajo el nombre de «Hipoteca Premium», va dirigida a nuevos clientes que deseen financiar una vivienda de lujo, con una tasación mínima de un millón de euros, a un interés de Euribor más cero puntos durante los primeros seis primeros meses, aunque a partir de este período es del 0,35%. El banco concede una hipoteca de 600.000 euros para amortizar en un plazo de 25 años, con una tasa anual del 4,56%, que permite financiar hasta el 80% de la tasación de la vivienda, y contempla una comisión fija de 1.500 euros, «tanto para nuevas adquisiciones como para subrogaciones de hipotecas procedentes de otros bancos y cajas de ahorro», según aclaran desde la entidad crediticia.
La «Hipoteca 0,18%», confeccionada por Bankinter, exige un valor de tasación superior a los 300.000 euros. Proporciona al cliente un tipo inicial durante el primer año del 4,40%, pero a partir de este plazo el tipo de interés se calcula en función del título que da nombre a este producto, es decir más 0,18% puntos. Entre sus ventajas se encuentra que no contempla ningún tipo de comisiones: apertura, cancelación total, amortizaciones parciales y subrogación a otra entidad. Esta hipoteca supera a las últimas lanzadas al mercado como la comercializada por Caja Duero (Euribor + 0,25), con un plazo de amortización de hasta 35 años y un capital máximo del 80% del valor de la vivienda, destinada también para aquellas viviendas con un valor de tasación mínimo de 300.000 euros.
En algunas de estas hipotecas, al final del período de amortización se habrá pagado algo más que el doble de lo solicitado
Teniendo en cuenta estos datos, sólo unos pocos pueden suscribir tales hipotecas, ya que hacerlo supone triplicar o cuadriplicar la financiación media de la hipoteca tipo de los españoles, según los últimos datos facilitados por el Instituto Nacional de Estadística (INE). En concreto, quien contrate la «Hipoteca Premium» del Banco Sabadell por su cuantía mínima, es decir 600.000 euros, habrá desembolsado durante los 25 años que dura su amortización un total de 1.006.638 euros, lo que significa que habrá abonado al banco 406.638 euros, casi la mitad del importe del crédito hipotecario. La cuota mensual, aplicándose el 4,56%, sería de 3.355,46 euros. Por lo que respecta al otro préstamo, la «Hipoteca 0,18%» de Bankinter, y en el supuesto del importe mínimo que se puede pedir (300.000 euros), tendría que abonar una cuota mensual de 1.434,62 euros durante los 35 años de amortización que tiene, de tal modo que al final de este período habría pagado 602.540 euros, algo más que el doble de lo que se había solicitado, cantidad que se va elevando a medida que el crédito es de mayor cuantía. A este desembolso, además, habría que añadir las comisiones de cada uno de los productos.
En comparación con estas hipotecas de alto standing, el suscriptor de una hipoteca media de 150.000 euros a 25 años, tendría que abonar todos los meses una cuota de 838,87 euros, lo que supondría un desembolso final de 251.661 euros, una cantidad sensiblemente inferior a las anteriores.
Otras fórmulas
Otras entidades, aunque sin exigencias tan rígidas, permiten a los clientes que poseen rentas altas financiar las viviendas más caras, incluyendo las de carácter unifamiliar. Así, Caja Madrid ofrece las rentas más altas la «Hipoteca Platinum», que financia hasta el 80% del valor de la vivienda, con un importe mínimo de 200.000 euros. Se aplica un tipo de interés de Euribor + 0,37% a partir de los seis primeros meses, sin comisiones de apertura y sin comisión de amortización anticipada (si ésta es inferior al 25% del capital pendiente). Y la «Hipoteca Libre» de la Caja de Ahorros de la Inmaculada permite acceder a una elevada financiación, sin necesidad de avalistas ni otras garantías adicionales, «sólo con el pago de una pequeña cantidad adicional en la cuota mensual del préstamo», según señalan desde dicha entidad. Las ventajas son mayores que las de otras financieras porque su contratación permite acceder al 100% del valor de tasación de la vivienda.
Algunas entidades ofrecen también la financiación para la construcción de viviendas unifamiliares con un plazo de amortización de 30 años
Cada vez más gente escoge vivir en viviendas unifamiliares, más alejados del centro de la ciudad, pero esperando disfrutar de una vida más sosegada. Para financiar la construcción de las mismas, el Banco Santander ha desarrollado un préstamo hipotecario en el que se establece un plan de disposiciones iniciales del préstamo que coincide con las fases de construcción de la vivienda ya previstas en el proyecto. El propietario va disponiendo de su préstamo mediante la entrega al banco de las certificaciones de obra hasta su completa terminación. Durante la fase de construcción, además, se disfruta de un periodo de carencia donde sólo se pagarán intereses, comenzando el período de amortización de capital al finalizar la carencia pactada. Como en la mayor parte de las hipotecas vips, el plazo máximo de amortización es de 30 años.
Los españoles cada vez contratan hipotecas de mayor cuantía. Así se desprende de los últimos datos facilitados por el Instituto Nacional de Estadística (INE) correspondientes al mes de agosto, en el que se constata que la hipoteca media en España se situó en 152.333 euros, lo que supone un incremento del 6,1% con respecto al mismo período del pasado año. Además, se observa un continuo y regular encarecimiento de las mismas durante el último ejercicio.
Las comunidades autónomas con mayor importe medio hipotecado corresponden a Madrid (222.990) y el País Vasco (212.963). A continuación se sitúan Aragón (196.855), Navarra (192.647) y La Rioja (188.514), todas ellas por encima de la media nacional. Por lo que respecta al incremento en la tasa de variación interanual, los territorios en donde más ha crecido la cuantía del crédito hipotecario han sido el Principado de Asturias (37,8%), Melilla (36,61%), La Rioja (30,7%) y la Comunidad Foral de Navarra (27,98%). Teniendo en cuenta estos datos no resulta extraño comprobar que varias entidades financieras hayan optado por ampliar la cuantía de sus hipotecas durante los últimos meses, ofreciendo préstamos de 400.000, 500.000 e incluso de un millón de euros.
