Los problemas de ser pocos vecinos

Imagen: Procsilas¿Cómo se llama tu vecino de enfrente? «Ni idea, le he visto un par de veces en un año» ¿Y a quién había que darle el dinero de la derrama? «No sé, creo que al del 4º A». Estos hechos, lejos de ser anecdóticos, resumen muy bien la convivencia actual propia de las comunidades vecinales numerosas, en las que el continuo transitar de los vecinos y los particulares horarios laborales de cada uno impiden que se fomente la comunicación y la confianza entre ellos, más propios de otras épocas. Sin embargo, en las comunidades pequeñas los vecinos pueden llegar a convertirse en una segunda familia, con las ventajas y los inconvenientes que ello conlleva. Quienes piensen mudarse a un inmueble con pocos vecinos deben tener en cuenta una serie de problemas de los que no podrán escapar y a los que, tarde o temprano, deberán enfrentarse, como los derivados de las inspecciones del edificio o la morosidad de algún vecino.

Mantenimiento y reformas

Los denominadores comunes de las pequeñas comunidades vecinales son los siguientes: inmueble antiguo con sus correspondientes deficiencias, vecinos jubilados que se conocen de toda la vida y jóvenes recién llegados al edificio que no suelen acudir a las juntas de la comunidad. En este contexto, el principal origen de todo conflicto es el dinero.

Los problemas más habituales en los inmuebles con pocos vecinos surgen especialmente en el momento de pasar la Inspección Técnica de Edificios (ITE). Estas revisiones suponen un contratiempo importante para las personas mayores que habitan en un edificio antiguo, dado que muchos viven en régimen de renta reducida y son reacios a invertir en mantenimiento y reformas. Además, al ser pocos vecinos, cada uno debe pagar más para cubrir los gastos, de ahí que lo eviten mientras pueden. Por eso la llegada de la ITE en las pequeñas comunidades supone «echarse a temblar», ya que probablemente exigirá reformas importantes -como la fachada, el tejado o la fontanería- con unos gastos extraordinarios que la mayoría no puede permitirse, tampoco los jóvenes. Así lo asegura Alicia López, administradora de fincas en una empresa con más de 50 años de experiencia, que se encarga tanto de edificios con ocho vecinos, como de grandes urbanizaciones con decenas de viviendas.

En las comunidades con pocos vecinos cada persona tiene que pagar más para cubrir los gastos de las reformas, de ahí que los traten de evitar

En su intento por ahorrar los vecinos pecan de desidia y, a menudo, aplazan reformas necesarias, como por ejemplo daños en la estructura del tejado, que queda sin reparar durante años hasta que finalmente el daño es tal que es necesario cambiarlo por completo. Además, muchos no tienen contratado un administrador de fincas, por lo que es el presidente quien se encarga de llevar las cuentas y las gestiones oportunas, lo que en opinión de la abogada de la Secretaría Técnica del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid, Patricia Briones, no es una buena opción. «No es fácil llevar una comunidad de propietarios: contadores, calefacción, agua, servicio de limpieza, ajardinamiento, mantenimiento… papeleos y cuentas en general», advierte. Es necesario estar muy bien informado e invertir mucho tiempo en estas gestiones. La Ley de Propiedad Horizontal, que rige las comunidades de propietarios, establece que el presidente es el responsable de todo ello, si bien puede delegar en un administrador pagado por todos, opción que aconsejan los expertos.

Morosidad

Otro de los problemas más frecuentes en los inmuebles con pocos vecinos es la morosidad de alguno de ellos. ¿Qué hacer ante un vecino que no paga lo que debe? No hay plazos estipulados por ley, por lo que el margen que se le conceda depende de cada comunidad de propietarios. En cualquier caso, lo habitual es reclamar primero la deuda por escrito y a partir de tres recibos pendientes, el resto de los vecinos puede tomar acciones legales contra el moroso.

La Ley establece con claridad cómo se deben repartir los gastos en la comunidad: la escritura de cada inmueble establece un coeficiente de participación por propietario según la superficie de su piso, la orientación de éste y su uso (local, vivienda, garaje). Aunque también se da el caso de que una comunidad de vecinos exima a algún propietario de ciertos pagos. Por ejemplo, un local en el bajo con entrada propia no tendría por qué pagar los gastos de ascensor o limpieza si todos los comuneros están de acuerdo. El mayor problema surge cuando llega un propietario nuevo a una comunidad donde los vecinos se conocen de toda la vida, no conocen la Ley, no llevan actas de sus reuniones y han acordado pagar todo a partes iguales, según indica la abogada Patricia Briones. En este caso, el nuevo vecino tiene derecho a impugnar la decisión con el fin de que cada uno pague lo que le corresponde según el coeficiente de participación.

Las decisiones más polémicas en las comunidades pequeñas de vecinos surgen con el arreglo de elementos comunes

Según datos del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid, las decisiones más polémicas en las comunidades pequeñas de vecinos surgen con el arreglo de elementos comunes, la modificación del exterior del edificio o la instalación del ascensor (en un edificio a partir de cuatro plantas). Por regla general todos los vecinos de un inmueble están obligados a pagar por el ascensor, si la mayoría desea poner uno. Sin embargo, se puede llegar a un acuerdo con los propietarios de los pisos más bajos para que permitan la obra sin obligarles a desembolsar dinero. ¿La solución? Por extraño que parezca hay soluciones para todos los gustos; cada vez se puede ver en más edificios que el uso del ascensor está restringido a los vecinos que pagan. Para ello utilizan el sistema «llavines», unas llaves pequeñas que dan acceso al elevador.

Filtraciones y goteras

Otro de los principales problemas a los que se enfrentan las comunidades de vecinos pequeñas son las goteras. ¿Quién las tiene que arreglar? Y sobre todo, ¿quién pone el dinero? Un informe técnico deberá determinar el origen de la filtración. Si se trata de una gotera que procede de la azotea, al ser un elemento común del edificio, todos los propietarios deberán pagar su parte proporcional, aunque lo habitual es que lo cubra el seguro del inmueble (toda comunidad de propietarios debe tener al menos un 5% de fondo del presupuesto anual para posibles derramas -gastos imprevistos por averías-). En caso de que el origen de la filtración proceda de un piso concreto y afecte a otro, al vecino de abajo por ejemplo, la responsabilidad es del vecino de arriba, que dará cuenta a su seguro de hogar para que cubra todos los gastos. A pesar de esta serie de problemas, más habituales de lo que a muchos vecinos les gustaría, lo habitual en las comunidades pequeñas de vecinos es que todo se acabe resolviendo por la vía pacífica, o al menos, sin acudir a los tribunales. Al fin y al cabo, son una pequeña familia.