Limpieza, electricidad, ascensores, jardines, salario de conserje… son los gastos ordinarios que debe afrontar toda comunidad de vecinos, un desembolso al que suelen sumarse habitualmente algunos «extras» relacionados con obras de reparación, arreglos o la puesta a punto del edificio. Estas cargas son afrontadas por el conjunto de propietarios de pisos y locales, de modo que cuando uno de los copropietarios no paga la cuota que le corresponde genera un serio problema para el resto: causa incomodidades, retrasos en la ejecución de acuerdos, fastidio entre los vecinos que atienden puntualmente las cuotas y, en casos extremos (cuando son varios los morosos), la interrupción o cancelación de los servicios. Para proteger los intereses de los propietarios cumplidores, la ley contempla un procedimiento rápido de cobro a los morosos, que puede instrumentarse sin la necesidad de recurrir a un abogado: el proceso monitorio.
Este proceso es una vía judicial prevista por la legislación vigente para resolver las situaciones de impago continuado de algún propietario. Con el acuerdo de la Junta de Propietarios convocada a tal efecto (los propietarios que adeudan cuotas tienen voz pero no voto en la reunión), el administrador de la propiedad puede exigir ante la Justicia el pago de la deuda. Además, la propia comunidad puede efectuar la presentación, sin necesidad de hacerlo mediante un abogado o procurador.
El proceso comienza con una demanda que, una vez admitida, otorga al moroso un plazo inferior a un mes para liquidar la deuda o bien alegar ante el tribunal los motivos sobre por qué no estima justo pagar la totalidad o parte de la misma. Una vez concluido este plazo, si el demandado no paga ni objeta, el juez dictará la ejecución de la cantidad adeudada más intereses, gastos, y los honorarios de los abogados si los hubiere. Si el deudor no admite la demanda, la comunidad puede solicitar el embargo preventivo de sus bienes (incluyendo la vivienda o local que posea en el edificio) hasta que recaiga la sentencia. Así lo dispone la Ley de Propiedad Horizontal 49/1960, reformada por la Ley 8/1999. Esta normativa está vigente en toda España, salvo en Cataluña y Galicia, que cuentan con legislación propia en materia de Propiedad Horizontal. En todo caso, en lo que respecta al cobro de morosos, el procedimiento que se sigue en ambas comunidades autónomas es el mismo que en el resto del país.
Cómo proceder
El funcionamiento de la comunidad de vecinos está definido en el Título Constitutivo, documento redactado habitualmente por el promotor o constructor del bloque. En él se detallan datos fundamentales: el tamaño y ubicación del edificio, las viviendas y locales que forman parte del mismo, y los espacios comunes. También se determina la cuota de participación (la superficie de cada propiedad en relación a la superficie total), que es la base a partir de la cual se calcula la suma mensual que debe afrontar cada vecino y el valor de su voto en la Junta de Propietarios.
El artículo 9 de la Ley 49/1960 enumera las obligaciones de cada propietario. El inciso «e» lo compromete a «contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización». Y, más adelante, aclara que «el adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación». En los casos en los que la deuda se contrajera con anterioridad a este período, la ley contempla la posibilidad de reclamar judicialmente al antiguo propietario.
La suma que se puede reclamar es la deuda más los intereses, los gastos realizados para requerirla y los honorarios del abogado
Para exigir el pago de la deuda a un vecino moroso, el procedimiento debe iniciarse tras discutir la cuestión en el máximo órgano de gobierno de una comunidad de vecinos: la Junta de Propietarios. Ésta se reúne como mínimo una vez por año para aprobar el plan de gastos previsibles, y en forma extraordinaria cada vez que un asunto de interés general de la comunidad lo requiera. La Junta también se ocupa de designar al presidente, que ostentará su representación legal, y al administrador, que podrá ser un propietario o bien un profesional legalmente acreditado para ejercer esa función contratado por la comunidad.
El artículo 21 de la citada ley explicita lo que debe hacerse en el caso de que alguien no pague en tiempo y forma las cuotas ordinarias o extraordinarias de la comunidad. En primer lugar, la Junta de Propietarios debe decidir (por mayoría simple) entablar la demanda, facultar al presidente o al administrador para efectuarla ante el juzgado, y notificar la decisión al deudor. La suma que se puede reclamar es la deuda propiamente dicha, más los intereses, los gastos realizados con anterioridad para requerir su pago (cartas con acuse de recibo, fotocopias, etc.) y los eventuales honorarios del abogado o procurador.
Es muy importante precisar el inmueble (vivienda o local) en concreto, puesto que, si el mismo fue vendido y hay deudas anteriores, la Ley habilita para demandar también al antiguo dueño. La presentación que la comunidad de propietarios debe hacer ante el juzgado debe incluir:
el certificado de acuerdo de la Junta de Propietarios para entablar la demanda, firmado por el presidente de la comunidad
la reclamación de los intereses, costas del juicio, honorarios del letrado y gastos, con sus correspondientes facturas
la petición de embargo preventivo de los bienes del deudor
A continuación, el juez otorga al deudor un plazo de 20 días para pagar, al término del cual puede disponer la ejecución de bienes del propietario moroso (cuentas bancarias, salario, títulos e incluso la misma propiedad) para afrontar la deuda contraída con su comunidad.
La Ley de Propiedad Horizontal 49/1960 fue aprobada con el fin de regular un fenómeno urbanístico en plena expansión a mediados del siglo pasado: el auge de la construcción de edificios. Si bien fue útil y valiosa en varios aspectos, el tiempo demostró que no proveía de las herramientas necesarias para combatir la morosidad, y no era inusual que un propietario estuviera años acumulando deuda sin que pasara nada.
Uno de los principales objetivos de la reforma de la Ley en 1999 fue salvaguardar los intereses de la comunidad frente a los deudores. Para ello se instrumentan una serie de medidas: la creación de un fondo de reserva, el carácter ejecutivo para los acuerdos formalizados en el acta de la Junta de Propietarios y un procedimiento ágil de ejecución judicial para el cobro de las deudas.
En caso de venta del inmueble, también se da vía libre para demandar al anterior dueño si la deuda se produjo en el segundo año anterior a la transferencia de la propiedad (si la deuda es posterior, el responsable de afrontarla es el nuevo propietario). En este sentido, la reforma de la normativa establece que es obligatorio que la escritura de compraventa incluya el estado de situación con respecto a las cuotas de la comunidad mediante un certificado emitido por el presidente o el administrador de la misma.
