Imagen: Steve Woods
La mayor parte de los españoles paga religiosamente, cada mes, la cuota de su hipoteca o préstamo personal. Estos créditos cuentan con una serie de comisiones que, sin duda, hay que valorar a la hora de obtener un préstamo, pero que deben también tenerse en cuenta en el momento en que se desee proceder a su cancelación. La cantidad que quede por adeudar, el interés del préstamo y la comisión de cancelación son los principales datos con los que hay que contar a la hora de dar por finalizado este contrato.
¿Conviene cancelar un préstamo de manera anticipada? La respuesta es relativa, ya que depende de las condiciones en que se selló el contrato con la entidad bancaria. Un cliente que desee cancelar un crédito con su banco deberá siempre valorar la situación, sentarse y hacer números. Los datos principales que tendrá que tener en cuenta son el tipo de interés y la comisión de cancelación y la cantidad que le quede por pagar, que decidirá que le salga más o menos caro realizar esta operación. Si en algunos casos pagar el préstamo de forma anticipada puede beneficiar al cliente, al banco o caja, sin embargo, no le suele convenir. La razón estriba en que, al planificar las mensualidades del préstamo, los intereses quedan repartidos mes a mes de manera que sean más fáciles de pagar y, si un cliente decide anular una hipoteca, los beneficios de la entidad se reducen.
Las cancelaciones de créditos pueden ser de diferentes tipos, hecho que hará variar las comisiones en algunos casos: total o parcial, económica o registral en el caso de las hipotecas, a tipo de interés fijo o variable. La cancelación total implica satisfacer la cantidad completa que se adeuda y la consecuente desaparición de la obligación contraída. La parcial, por su parte, significa un adelanto de cantidades; en este segundo caso el banco puede exigir algunos requisitos como haber amortizado ya un capital mínimo, que puede oscilar entre el 10% y el 25% de la deuda.
Cancelación registral de una hipoteca
En el caso de los préstamos hipotecarios, la cancelación es económica cuando, a efectos prácticos, ya no se le debe dinero al banco. Pero, aunque se hayan pagado todas las cuotas de un crédito, sigue existiendo una carga registral que se tiene que cancelar para que el inmueble quede libre de cargas, requisito necesario para poder efectuar operaciones de compraventa.
El coste de la cancelación registral suele oscilar entre 500 y 900 euros, y para ello es necesario que el banco emita un certificado confirmando que la hipoteca está pagada y después acudir a un notario y al Registro de la Propiedad para dejar totalmente libre de cargas el inmueble. Hay que tener en cuenta que realizar estos trámites a través de una gestoría sale algo más caro. En caso de no realizar la cancelación registral, existe la posibilidad que ésta se produzca de oficio pasados 20 años del fin de la hipoteca, pero actuando de este modo se corre el riesgo de que aparezcan tasas o impuestos que vuelvan a gravar la operación.
La ley fija porcentajes máximos de cancelación, pero banco y cliente pueden pactar importes menores para esta operación
Las comisiones de cancelación pueden variar dependiendo del tipo de interés. Para los créditos al consumo a interés fijo son de un 3%, mientras que si son a interés variable, la comisión se reduce a un 1,5%. En el caso de las hipotecas, hay que valorar si están firmadas antes o después del 27 de abril de 2003, ya que entonces entró en vigor la ley que abarató a la mitad la comisión por cancelación para los contratos a tipo variable. Con lo cual los porcentajes son los siguientes:
Para hipotecas a tipo variable concertadas antes del 27 de abril del 2003 la comisión es de un 1%.
Para hipotecas a tipo variable formalizadas después del 27 de abril del 2003 es de 0,5%.
Para hipotecas a tipo fijo la comisión de cancelación es de un 2,5%. Pero en este tercer caso hay una excepción: los préstamos y créditos hipotecarios concertados a partir del 9 de diciembre del 2007 con personas físicas sobre viviendas o con personas jurídicas que tributen por el régimen fiscal de empresas de reducida dimensión no pagarán comisión de cancelación.
Estos porcentajes son los máximos establecidos por la ley, con lo cual fijar una cancelación por encima de estos importes sería ilegal. Pero lo que sí puede hacerse es pactarlos por debajo. El cliente puede presionar para tratar de bajar las comisiones, pero será la entidad la que valorará el perfil del solicitante para rebajarlas o no.
Aunque las hipotecas a tipo variable tramitadas por Internet no tienen comisiones de cancelación -ni de apertura-, tampoco son la panacea. En estos casos, la operación a través de la Red tiene otros muchos condicionantes con los que no cuentan los agentes u oficinas tradicionales.
