Ley de vivienda: todo lo que hay que saber para alquilar una casa

La normativa tiene validez para los contratos formalizados tras su entrada en vigor, el 26 de mayo de 2023, y no afecta a los firmados con anterioridad, salvo en lo concerniente al tope anual de incremento de precios. Se aplica únicamente a viviendas.

• Quedan excluidas otras propiedades inmobiliarias como locales comerciales, garajes o trasteros.
• Tampoco regula el alquiler de temporada, por habitaciones, de viviendas turísticas y de viviendas suntuarias (las que superan los 300 metros cuadrados o tienen una renta inicial superior a 5,5 veces el salario mínimo interprofesional).
• Los arrendamientos de casas a personas jurídicas, en su mayoría considerados para usos no residenciales, quedan también fuera del ámbito de esta ley.
• Tampoco afecta a los contratos sujetos a regulaciones específicas de renta, como los de protección oficial, alquiler social o asistenciales, entre otros.

Las comunidades autónomas y, en algunos casos, los ayuntamientos, son los encargados de declarar una zona tensionada. Actualmente, no todas las administraciones han llevado a cabo acciones para hacerlo: de hecho, no tienen obligación. Cataluña ha sido la primera en regular los precios de alquiler en las zonas tensionadas desde febrero de 2024. Otras como Navarra o el País Vasco ya han manifestado interés por hacerlo.

Se pueden declarar zonas tensionadas aquellos municipios, ciudades o ámbitos territoriales en los que exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda. Además, debe cumplirse, al menos, uno de estos requisitos:

• El coste medio de la hipoteca o el alquiler, sumado a los gastos y suministros básicos, debe superar el 30 % de la renta media de los hogares en dicha zona. Por ejemplo, en una zona con una renta media de 2.500 euros por hogar la suma del precio de la vivienda y los gastos de suministros no debería superar los 750 euros.
• El precio de compra o alquiler en los últimos cinco años debe haber experimentado un crecimiento acumulado de, al menos, tres puntos porcentuales por encima del porcentaje de crecimiento acumulado del IPC de la comunidad autónoma. Por ejemplo, si una vivienda valorada en 200.000 euros en enero de 2020 hubiese aumentado en enero de 2023 el valor del IPC (14,7 %) más tres puntos porcentuales adicionales (17,7 %), la vivienda debe valorarse en 235.400 euros (o más).

Solo en las zonas declaradas como tensionadas, las propiedades que actualmente están arrendadas o han permanecido desocupadas más de cinco años están sujetas a un límite en el precio máximo de alquiler. Este debe ser igual al del contrato anterior (vigente durante los últimos cinco años y aplicando la cláusula de actualización anual que se haya contemplado en ese contrato).

Además, en el nuevo contrato está prohibido incluir nuevas condiciones que signifiquen que el arrendatario tenga que pagar cuotas o gastos adicionales que no estuvieran presentes en el contrato anterior, como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) o los costos de la comunidad.

En las viviendas que no se encuentran en una zona tensionada, los precios de alquiler quedan sin restricciones. Como resultado, el propietario tiene la libertad de fijar el precio que considere adecuado.

Con la nueva ley, la actualización anual del precio del alquiler ya no se vincula a indicadores como el Índice de Precios al Consumo (IPC) o el Índice de Garantía de la Competitividad (IGC), como pasaba en la normativa anterior. Esta obligación se aplica tanto a viviendas ubicadas en zonas tensionadas como a aquellas que no lo están.

Para el año 2024, la actualización del alquiler no puede superar el 3 % de lo que se estaba pagando y el propietario debe avisar con un mes de antelación a la aplicación de la subida. Por ejemplo, si el alquiler actual es de 800 euros al mes, el nuevo contrato no puede superar los 824 euros.

A partir de 2025 está previsto introducir un nuevo índice de actualización, aún en fase de desarrollo. Solo se sabe que este índice será “más estable e inferior a la evolución del IPC”.

Sí, esta ley prevé situaciones que permiten un incremento del alquiler más allá de la cláusula de actualización anual, hasta un máximo del 10 % sobre la última renta del contrato anterior vigente en los últimos cinco años.

Para ello deben cumplirse alguna de las siguientes condiciones:

• Si se ha rehabilitado la vivienda durante los dos años previos al nuevo contrato.
• Si las actuaciones de rehabilitación o mejora finalizaron en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento y supusieron un ahorro de energía del 30 % (acreditado por certificados de eficiencia energética).
• Si se han realizado mejoras en la accesibilidad, como, por ejemplo, la instalación de un ascensor. Estas obras tienen que estar debidamente acreditadas, en los dos años anteriores al nuevo contrato.
• Si se firma el contrato de arrendamiento por 10 años o más y se establece un derecho de prórroga voluntaria del contrato para el arrendatario en los mismos términos durante un periodo igual o superior a 10 años.

Inicialmente, se mantienen las condiciones de la anterior ley y se permite que las partes acuerden libremente la duración del contrato, con un periodo mínimo de cinco años (ampliable a siete en el caso de personas jurídicas). Tras el fin del contrato, este se renueva de forma automática en periodos anuales hasta un máximo de tres años, aunque el arrendador puede rechazar dicha renovación tácita si se lo notifica al inquilino con, al menos, dos meses de antelación.

En las viviendas ubicadas en zonas tensionadas, el propietario no puede oponerse a la prórroga automática y debe mantener las condiciones originales del contrato. Además, solo puede rechazar la extensión temporal: si ha incorporado una cláusula expresa al respecto, ha concertado un nuevo contrato con una renta limitada o ha comunicado formalmente la necesidad de la vivienda para su propia residencia, la de sus hijos, padres o su expareja en casos de separación o divorcio.

Los gastos de gestión inmobiliaria y los relacionados con la formalización del contrato, comúnmente conocidos como el “mes de agencia”, serán responsabilidad del arrendador.

Sin embargo, en la práctica, algunas agencias inmobiliarias están introduciendo otros conceptos para mantener ingresos adicionales que cobran a los arrendatarios, como la realización de estudios de solvencia o la aplicación de tarifas por la contratación de servicios complementarios, como un asesor personal o un seguro de alquiler.

Si la inmobiliaria nos intenta cobrar alguno de estos gastos, las asociaciones de consumidores recomiendan no abonar la cantidad que nos solicitan y mucho menos sin factura, ya que perjudicará la posibilidad de cualquier reclamación. Para reclamar, lo primero es hacerlo ante el profesional o empresa y, si no obtenemos respuesta favorable, ante las autoridades autonómicas de consumo, además de ante el Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria. Por último, todavía nos quedaría la vía judicial.

Con el fin de incentivar el alquiler de viviendas desocupadas en las zonas declaradas tensionadas, se aplicará un incremento mínimo del 50 % en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) si la casa lleva vacía sin justificación más de dos años y pertenece a propietarios con cuatro o más inmuebles de uso residencial. Este aumento se elevará al 100 % cuando sean tres años, pudiendo ajustarse según el periodo de desocupación.

También existe la opción de incrementar el IBI en un 50 % adicional para propiedades cuyos dueños posean dos o más pisos en el mismo término municipal. Este tipo de penalizaciones ya se recogen en las ordenanzas municipales con anterioridad a la nueva ley.

Antes de declarar un inmueble vacío de forma permanente, el propietario será convocado a una audiencia en el municipio y podrá evitar dicha declaración proporcionando razones válidas que expliquen la situación. Algunas de estas razones incluyen los siguientes supuestos:

• Ser una segunda residencia (no puede permanecer desocupada por más de cuatro años en este caso).
• Mudanza del propietario debido a problemas de salud, dependencia o urgencia social.
• Traslado temporal del dueño por motivos laborales o académicos.
• Realización de obras en la vivienda u otras circunstancias similares.
• La casa está siendo objeto de litigio o su uso está pendiente de una resolución judicial o administrativa.
• La vivienda está en venta o en alquiler a precio de mercado sin candidatos, en cuyo caso la excusa solo dura un año en el primer caso y seis meses en el segundo.