Término anglosajón que significa literalmente “bajo el agua”, la expresión “underwater” se ha empleado en Estados Unidos para designar las hipotecas impagadas en las que el precio de la vivienda se ha conservado muy alto comparado con los nuevos valores del mercado inmobiliario. Aunque en España la caída del valor de la vivienda ha sido moderado, a la bajada del precio del mercado hay que sumar la depreciación que sufren los inmuebles en las subastas judiciales. Con ello, el riesgo de pagar una deuda sobrevaluada se encuentra a la orden del día. Las subastas judiciales en 2010 se han incrementado un 17,6%, hasta alcanzar 27.561. Conocer los procedimientos del embargo se ha transformado en la mejor garantía para defender el valor de la vivienda y evitar que baje más de lo deseable.
Depreciación de la vivienda
La depreciación del valor de la vivienda que causaron las hipotecas de alto riesgo en Estados Unidos («subprime», otorgadas a clientes con poca garantía de pago), ha dejado a más del 16% de las viviendas hipotecadas por encima de lo que hoy se paga por el ladrillo. Hay ciudades de California en que incluso son más las casas con las que se ha quedado el banco que las que se venden por particulares, y donde la cantidad de viviendas «bajo el agua» llega a más del 50%.
En España, la caída de los precios de la vivienda no ha sido tan marcada, pero la crisis ha obligado a tomar medidas para paliar los efectos negativos de la debacle financiera. Así como la subida del mínimo embargable del Salario Mínimo Interprofesional del llamado Pacto de Zurbano ha buscado proteger a las familias que han caído en el sobreendeudamiento, también se han tomado decisiones que buscan dar aliento a la banca. Un decreto del 24 de abril de 2009 permite a los bancos y cajas solicitar nuevas garantías tras el remate, si consideran que la finca hipotecada ha perdido más de un 20% de valor por el desplome del mercado inmobiliario.
Se estima el precio no ha tocado suelo, y se cifra la anterior sobrevaloración del ladrillo entre el 20% y el 40%
El descenso de precios en España ha sido menor que el promedio de otros países con «burbuja inmobiliaria»: en 2009 bajó un 6,42% comparado con el 11% que ha descendido en Irlanda o el 25% de Bulgaria, por citar algunos ejemplos. Para la vivienda nueva, la depreciación de los precios de mercado acumulada en 2008 y 2009 apenas alcanza un 12%. A pesar de esto, se estima que el precio no ha tocado suelo y se cifra la sobrevaloración anterior del ladrillo entre el 20% y el 40%.
Defender el valor del piso durante la subasta
Si se tiene en cuenta que las cifras de las subastas judiciales van en aumento (un 17,6% en 2010, hasta alcanzar 27.561), conocer el procedimiento del remate judicial es esencial para defender el precio de la vivienda y evitar que baje más de lo deseable.
El proceso de subasta desde la primera cuota impagada de una hipoteca no es inmediato, y hay instancias previas de mediación, ya que bancos y cajas prefieren la refinanciación antes que el remate judicial para cobrar el grueso de una deuda que aun así puede no quedar saldada. Pero incluso en situación de remate, el papel del deudor en algunas instancias del proceso no es pasivo. De hecho, en determinado momento tiene la posibilidad de intervenir para mejorar la liquidación final de la deuda durante el proceso de subasta: puede defender el porcentaje del valor de tasación en el que se rematará la propiedad.
Conocer el procedimiento del remate judicial es esencial para defender el precio de la vivienda
La Ley de enjuiciamiento Civil establece una serie de criterios que el juez debe seguir para decidir el precio al que se vende la vivienda. El primer requerimiento formal para acudir al procedimiento de remate es que la escritura en la que se constituye la hipoteca determine el valor de la tasación del inmueble a efectos de la subasta, así como el domicilio del deudor. Una vez notificada y anunciada la subasta, para poder pujar se exige a los interesados depositar una cantidad igual al 30% del valor de tasación en la cuenta del juzgado. Desde este momento, el procedimiento puede concluir en diferentes resultados, con distintos precios finales de venta en la subasta:
Si la mejor puja alcanza o supera el 70% del valor, el tribunal aprobará el remate a favor de esa oferta y concederá 20 días para que el ganador deposite en la cuenta del juzgado el resto.
Si el mejor postor no alcanza el 70% del valor de tasación del inmueble, el ejecutado tendrá una oportunidad para defender el precio final al que se venda la vivienda. El deudor dispone de un plazo de 10 días para presentar a un tercero que ofrezca una cantidad superior al 70%. La gestión anterior a la subasta con posibles compradores puede garantizar un buen resultado final.
Transcurrido el plazo sin que el demandado presente un tercero que oferte, el ejecutante tendrá otro plazo de cinco días para adjudicarse el bien por el 70% del valor de tasación o la cantidad adeudada si ésta es superior a la mejor oferta.
Sólo si transcurren estos plazos sin que ninguna de las partes ejerza sus derechos, el juez podrá aprobar el remate inferior al 70%.
No obstante, se puede bajar del 70%, aunque las limitaciones de la ley establecen que no puede ser inferior al 50% del valor de tasación. Salvo en un supuesto: puede ser aún menor si se cubre la cantidad por la que se despacha ejecución, los intereses y los gastos del juicio.
En caso de que la subasta no tenga ningún postor, el banco o caja tendrá la facultad de adjudicarse el bien por el 50% del valor de tasación. Éste es uno de los peores escenarios para una vivienda «underwater»: un cóctel que incluye la bajada de precios del ladrillo, tasaciones altas determinadas en hipotecas que se firmaron en un escenario de precios muy altos, y una amplia oferta de subastas a las que acudir. Con este panorama, el remate de la vivienda puede no implicar el saldo de la deuda.
