Nuevas exigencias bancarias para la concesión de créditos hipotecarios

Qué documentos acreditar

El número de hipotecas constituidas sobre viviendas descendió un 7% en 2010 y es ya el cuarto año consecutivo con cifras negativas en la concesión de estos créditos. Así lo señalan los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). A ello ha contribuido en gran medida el endurecimiento de las condiciones para acceder a un crédito hipotecario por parte de las entidades bancarias, uno de los efectos directos de la crisis.

Bancos y cajas de ahorro tienen sus propias normas para exigir los documentos que deben presentar los particulares. Hay unos criterios mínimos, pero estos se han endurecido en los últimos años como consecuencia del aumento del índice de morosidad. El miedo de las entidades a los impagos se traslada a los clientes en forma de un aumento del número de documentos y justificantes que deben entregar al formalizar su crédito.

El aumento y endurecimiento de los requisitos obedece al miedo a los impagos

• Parten de los documentos básicos, como la fotocopia del Documento Nacional de Identidad para los demandantes nacionales, o tarjeta de residencia, para extranjeros.

• En caso de separación o divorcio, habrá que presentar la sentencia judicial o convenio regulador.

• A partir de este momento llega lo más difícil: los asalariados deben aportar una fotocopia de las últimas tres nóminas percibidas y la copia de la última declaración de la renta. Por su parte, los trabajadores por cuenta propia deben aportar a la entidad los tres últimos pagos del I.R.P.F. trimestral (Modelo 130), el alta en el impuesto de actividades económicas (Modelo 036) y otra copia de la última Declaración de la Renta. En ambos casos, debido a los problemas de morosidad entre los clientes, es frecuente que no baste con presentar las tres últimas nóminas o pagos, sino que se amplían los plazos. Tampoco basta con entregar la última Declaración de la Renta, sino la de los últimos años.

• En ocasiones, se exige el historial laboral y el grado de antigüedad en la empresa.

Antes de conceder un crédito, el banco trata de asegurarse al máximo posible. Son frecuentes las peticiones de información para cerciorarse de que el usuario no está incluido en los archivos de impagados, una lista de morosos de productos bancarios (créditos, cuentas, tarjetas…), pero también de los servicios de telecomunicaciones o energéticos. Estar incluido en esta lista puede ser un punto negro tan importante como para impedir el acceso al crédito.

Estar incluido en una lista de morosos puede impedir el acceso al crédito

También se revisa el nivel actual de endeudamiento para determinar si se puede asumir la concesión de la hipoteca sin incurrir en riesgos.

Con independencia de los ingresos que genere el demandante, debe aportar también otro tipo de documentación que guarda relación directa con el inmueble que se hipotecará. Los principales documentos que requieren los bancos y cajas para la concesión de esta vía de financiación son:

• Un contrato privado de compraventa.

• Nota simple actualizada del registro de la propiedad del inmueble.

• Último recibo del IBI del inmueble que va a hipotecar.

• Certificado de la comunidad de propietarios, si la hubiera, de que la vivienda está al corriente de pago.

En el caso de una vivienda en construcción o rehabilitación de vivienda propia habrá que aportar más documentos, como la escritura de declaración de obra nueva, la memoria de obra, los planos sellados por el Colegio Oficial de Arquitectos y Aparejadores, el proyecto técnico del arquitecto, la licencia de obras y un seguro a todo riesgo de la construcción, que una vez constituida la vivienda en proyecto habrá que sustituirlo por uno de daños.

Los cambios en la concesión de hipotecas

Conseguir un crédito hoy es muy diferente a haberlo hecho antes de la crisis, cuando se concedían hipotecas con condiciones muy laxas. Si hace unos años la práctica totalidad de demandantes obtenía una, en la actualidad hay usuarios para quienes es casi «misión imposible». Entre ellos figuran los desempleados, trabajadores temporales o discontinuos y «mileuristas».

En líneas generales, si la cuota hipotecaria no supera el 30% de los ingresos netos mensuales del demandante y tiene un contrato de trabajo estable, no tiene por qué haber problemas de financiación. No es lo mismo un demandante con contrato fijo que otro que lo tiene temporal. El primero, siempre que cumpla con los requisitos que la entidad exija, lo tendrá mucho más fácil en el momento de su formalización. En el segundo de los casos habrá que valorar otras cuestiones, como avalistas o el dinero ahorrado de que disponga en ese momento.

También influye el tipo de hipoteca que se desea solicitar, ya que para cantidades superiores a 150.000 euros los requisitos son más rígidos y se tiene en cuenta la edad del solicitante, el tipo de contrato, el historial laboral y la capacidad de endeudamiento que se pueda asumir en los próximos años.

Diferente es la mecánica en la concesión de las hipotecas de bajo valor (por debajo de 100.000 euros) o que representen no más del 50% del valor real del piso. En estos casos, a pesar de no haber una relajación en los requisitos, son válidos los mismos que antes de la crisis. A medida que se alargan los plazos, las precauciones de los emisores son mayores.

Será más fácil obtener financiación si la vivienda que se desea comprar es propiedad del banco

Otro aspecto que se debe tener en cuenta es si la hipoteca se solicita en el banco o caja en la que se opera con regularidad. En caso afirmativo, es más fácil finalizar con éxito la operación, ya que la entidad conoce con todo detalle el estado de cuentas del cliente y si puede o no hacer frente a la deuda contraída.

También será más fácil obtener financiación para la compra de un piso que sea propiedad del banco. En muchos casos, se deniega el crédito si la vivienda deseada no pertenece al stock de viviendas de la entidad.