Las terrazas son elementos muy valorados en viviendas y edificios, proporcionan una sensación de mayor espacio y, en función de su tamaño, permiten disfrutar de comidas al aire libre desde el propio domicilio, tomar el sol, e incluso, ampliar la superficie del piso mediante su cerramiento. Pero también son fuente inagotable de conflictos en las reuniones de la junta de propietarios, ya que no todo el mundo tiene el mismo punto de vista sobre el uso que puede darse a las terrazas comunitarias y, al hacer mejoras, obras y reformas, pueden convertirse en un punto de fricción entre los residentes del inmueble. Si se desea modificar su estructura, entre otras cosas, para convertirla en un solárium, es preciso contar con unanimidad.
Revalorizar el inmueble
Algunas terrazas de la comunidad están desaprovechadas y se emplean solo como cubierta del edificio. Una de las posibilidades de utilización consiste en convertirlas en un solárium del que disfruten los vecinos durante todo el año y, sobre todo, en los meses de primavera y verano. Las obras -según la adecuación que se haga- no tienen por qué ser demasiado costosas y el aprovechamiento de una zona hasta ese momento infrautilizada mejora la calidad de vida de los habitantes del inmueble e incluso revaloriza los pisos.
Sin licencia municipal no se pueden realizar obras de modificación
Pero no todas las terrazas comunitarias son de uso compartido. Muchas, aunque estén consideradas elementos comunes, son de uso privativo, es decir, solo se tiene acceso desde la casa de un vecino, que es quien puede disfrutarlas.
En todo caso, ya sea este elemento de uso comunitario o privativo, las normas por las que se rige su modificación son similares. Las terrazas, al formar parte de la fachada y constituir una parte de la configuración o imagen externa del edificio, con independencia de la utilización por un propietario o por todos, se consideran un elemento común, como establece el Código Civil en su artículo 396.
El artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal permite que el dueño de cada piso modifique los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de la vivienda cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general o su configuración o estado exteriores, siempre que dé cuenta de estas obras a quien represente la comunidad.
Poner un solárium en la terraza sí supone una modificación de la fachada o del cerramiento, pero no solo hay que informar -como si se fuera a hacer una obra interior en el baño o en el suelo de su casa-, sino que además se debe pedir autorización a la comunidad de vecinos. En el caso de que la idea no partiera de un particular sino de la propia junta de propietarios, el trámite sería similar y habría que someterlo a votación.
Qué mayoría es necesaria
Las obras para convertir la terraza en solárium suponen una modificación de la estructura del inmueble o de su cerramiento, e incluso, según la obra que sea necesaria, una sobreelevación del edificio.
Según establece el artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal, «la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes afectan al título constitutivo y deben someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo». Es necesario el acuerdo unánime de la junta de propietarios.
Si no se pide autorización y un propietario impugna la obra, hay que dejar la terraza como estaba en origen
Si los propietarios muestran su desacuerdo, la obra no se podrá llevar a cabo. En el supuesto de que no se pida autorización para convertir la terraza en solárium y un particular o un grupo de vecinos decida hacer las modificaciones sin consenso, cualquier propietario puede impugnar la obra, aunque ya esté concluida. Si los tribunales dan la razón a los demandantes, podrán obligar al infractor a que la terraza vuelva a su estado originario y a pagar de su bolsillo las obras que se tengan que llevar a cabo para tal fin.
Si los interesados consiguen esta mayoría en la junta de vecinos, pueden seguir adelante con la modificación, no sin antes realizar otro trámite: pedir la licencia municipal. Lo habitual es que, junto con la solicitud, se adjunte un pequeño proyecto y el visto bueno de la junta de propietarios. Cada localidad tiene una normativa diferente y lo que se permite en unas ciudades está prohibido en otras.
Si en el consistorio consideran que la obra afea el paisaje urbano, perjudica a terceros desde el punto de vista de la seguridad o simplemente no cumple con la normativa, pueden denegar la autorización y la obra no se podrá llevar a cabo.
