El problema de inseguridad que sienten los propietarios al alquilar su piso hace que miles de viviendas permanezcan vacías. A los potenciales impagos de personas a quienes les es imposible abonar la mensualidad, se suman los de morosos profesionales que saben que la justicia actúa de forma muy lenta y les permite pasar más de un año en el inmueble desde que dejan de pagar hasta que se les desaloja. La Ley de Medidas de Agilización Procesal pretende acelerar los trámites para que el inquilino moroso abandone la vivienda en un tiempo razonable.
Más agilidad en el desahucio
La Ley del desahucio exprés aprobada en 2009 supuso un cambio sustancial en los plazos y en el procedimiento que se debía seguir para que el arrendador pudiera recuperar su vivienda ante un impago prolongado. Redujo el tiempo que tenía que pasar desde que el casero reclamaba el pago al inquilino hasta que ponía la demanda. Además, si el propietario notificaba la denuncia al deudor y este no la recibía, se podía colgar en el tablón de anuncios del juzgado para que se entendiera por realizada. Antes de la normativa de 2009, cuando el arrendatario quería alargar los plazos y que le desahuciaran más tarde, no comparecía en la vista judicial y había que fijar otra fecha.
Para evitarlo, se estableció que si el inquilino no se personaba, se fijaría la fecha de lanzamiento y el moroso recibiría la notificación en el plazo de seis días.
El primer requerimiento que recibe el demandado incluye el día y la hora en que tendrá lugar el desahucio
Aunque la ley del desahucio exprés ha supuesto una mejora, no ha alcanzado el éxito previsto y aún pasa más de medio año desde el momento en que se insta al pago hasta que se desaloja al inquilino. El principal motivo ha sido que la crisis y el aumento del paro han provocado que miles de familias no puedan pagar el alquiler. Al generalizarse el problema, los juzgados se han llenado de demandas que solicitan el desahucio de los arrendatarios morosos y, como el personal no ha aumentado, el retraso en el desalojo es todavía similar al de hace dos años.
Ley de Medidas de Agilización Procesal
La nueva normativa que acaba de entrar en vigor pretende simplificar los procesos y acortar los tiempos de respuesta de los tribunales mediante la eliminación de trámites innecesarios. Puesto que el procedimiento se resuelve por un proceso monitorio -un juicio rápido y sencillo en el que no interviene el juez-, la resolución es mucho más ágil.
Una vez que el propietario presenta la demanda de impago y se acepta, el secretario judicial da 10 días al inquilino para que pague la cantidad adeudada, abandone la vivienda o presente las alegaciones por las cuales cree que no debe, en todo o en parte, el dinero que se le pide.
Frente a las diversas notificaciones o convocatorias de juicio oral que se realizaban hasta ahora y que dilataban el proceso de desalojo, este requerimiento que envía el secretario judicial al demandado es la única comunicación procesal necesaria y permite pasar de manera directa al lanzamiento.
En el requerimiento se expresa la fecha en la que tendrá lugar la eventual vista oral y también el día y la hora del desalojo. En este mismo escrito se indica al demandado que si necesita asistencia gratuita, puede solicitar un abogado de oficio en el plazo de tres días.
Los propietarios podrán tener su casa desalojada en menos de 10 días
En diez días, el inquilino puede pagar la deuda al propietario. Solo en el caso de que en este tiempo se oponga formalmente y exprese los motivos por los cuales cree que no debe abonar la cantidad adeudada se celebrará la vista oral. En este juicio verbal, si se entiende que no tiene razón, se acordará la resolución del contrato y la fecha del desalojo.
En el supuesto de que el arrendatario deje la vivienda en el plazo de diez días, pero no devuelva la cantidad adeudada, el proceso continúa a petición del demandante para recuperar el dinero que le debe.
Si el demandado no realiza ninguna de estas actuaciones -pagar, dejar la vivienda u oponerse-, se procede de inmediato al lanzamiento. En el propio requerimiento inicial se le explica que no es necesario enviar más notificaciones y tampoco celebrar juicio.
¿Funcionará?
La pregunta que se hacen tanto expertos inmobiliarios como arrendadores es si la ley tendrá los resultados positivos que se esperan o quedará, como la anterior, en papel mojado.
Si no se dota de más personal a las comisiones que realizan los lanzamientos, no habrá los resultados esperados
Se prevé que en la mayoría de los procedimientos no se celebrará la vista oral, que solo tiene lugar si el inquilino alega razones por las que piensa que no debe el dinero que le reclaman. Esto hace suponer que los plazos para recuperar la vivienda se reducirán.
El principal obstáculo de esta normativa es que la generalización de los problemas de impago por parte de los inquilinos ha provocado una saturación de los juzgados. Una comisión judicial es la encargada de fijar la fecha y llevar a cabo los desalojos y, si no se le dota de más personal para llevar a cabo los lanzamientos, la ley no tendrá los resultados esperados.
Beneficiados y perjudicados
La normativa beneficia a los propietarios de las viviendas cuyo inquilino no paga. A menudo, los caseros tienen como principal fuente de ingresos el alquiler de una casa. El hecho de poder desalojar el piso en un tiempo muy reducido hará que puedan contar de nuevo con su inmueble y, si lo desean, volver a arrendarlo.
Por otra parte, si la ley funciona, dará a los caseros una seguridad jurídica de la que carecían hasta ahora y que llevaba al propietario de una vivienda a dejarla vacía por miedo al impago y a los posibles destrozos posteriores. Si a partir de ahora es posible poner una casa en alquiler sin mayores precauciones, el mercado funcionará de manera más normalizada, como ocurre en otros países de Europa. El hecho de que haya más inmuebles disponibles debería propiciar, a su vez, una bajada de los precios.
Si la ley funciona, dará a los caseros una seguridad jurídica de la que carecían hasta ahora
Del otro lado están los inquilinos que, debido a la crisis económica y al desempleo, no pueden realizar los pagos mes a mes. Estas personas son las principales perjudicadas por la nueva normativa, ya que tendrán menos tiempo para devolver al casero el dinero que le deben y se reducirá el plazo en el que pueden permanecer en la vivienda.
Las asociaciones en defensa de los afectados por la crisis piden que el Estado facilite un alquiler social a todas estas familias que se quedan en la calle. Solicitan que puedan realojarse en viviendas vacías a precios muy bajos para que puedan pagar.
Otra de las peticiones es que se haga una diferenciación entre los deudores de buena fe -quienes quieren pagar, pero sus circunstancias personales y familiares se lo impiden- y los denominados morosos profesionales, que se aprovechan de la ley para dejar de pagar desde el primer momento.
Hay una gran variedad de personas a quienes alquilar la vivienda y, por lo general, el propietario elige en función de sus preferencias y de la seguridad que le da cada una de ellas: estudiantes, inmigrantes, familias españolas, funcionarios… Pero a largo plazo, quien ofrecía una mejor imagen al principio puede ser quien se convierta en inquilino moroso. Además de las precauciones habituales antes de arrendar un piso, hay alternativas que, por poco dinero, pueden hacer que poner el piso en alquiler no se convierta en un suplicio.
Consultar el Fichero de Inquilinos Morosos. Es un registro en el que figuran personas que tienen deudas pendientes en materia de arrendamientos. Incluye tanto a gente que no ha pagado el alquiler de viviendas como el de locales. Los propietarios a quienes su inquilino no haya abonado las rentas pueden incluirles de manera gratuita en este fichero, siempre que demuestren que hay un impago. En este registro también aparecen personas que figuran como morosos en el BOE o que han incluido bancos o aseguradoras.
El propietario de la vivienda puede buscar el nombre de su potencial inquilino en este archivo por 10 euros y saber así si en los últimos seis años ha estado involucrado en el impago de rentas a su casero.
Pedir un aval bancario. La solicitud de una cantidad que queda inmovilizada en una entidad financiera para que el arrendador pueda disponer de ella en caso de que el inquilino no le abone las cuotas es cada vez más habitual. Aunque en ocasiones esto echa para atrás a muchos interesados -que deben dejar depositado un dinero del que no podrán disponer mientras el aval esté vigente-, da al casero la seguridad casi absoluta de que cuenta con un respaldo económico frente al impago.
Los expertos aconsejan pedir este aval por el periodo máximo en que estará vigente el alquiler, cinco años, ya que si se firma por menos tiempo cabe el riesgo de que cuando pase el plazo y el inquilino tenga su dinero, deje de pagar.
Arrendar a través de la Sociedad Pública del Alquiler (SPA). Una vez que el propietario ha solicitado sus servicios, este organismo dependiente del Ministerio de Fomento se encarga de modo directo de encontrar al inquilino. Cuando se haya decantado por una persona concreta, la sociedad gestiona la documentación necesaria y aporta a los firmantes el contrato de arrendamiento.
La principal ventaja es que el propietario recibe de forma directa de la SPA la contraprestación económica, que se actualiza cada año. Además, este organismo gestiona cualquier problema con el inquilino, de manera que el casero evita conflictos y molestias. Cuando el arrendatario deja la vivienda, la Sociedad Pública del Alquiler visita el piso para comprobar si está en buen estado y arreglar cualquier desperfecto.
Seguros de alquiler. La suscripción de estas pólizas garantiza que el propietario recibirá la renta, aunque el inquilino deje de pagar. La empresa con la que se contrata también ayuda al propietario, le asesora de manera legal para que pueda recuperar su vivienda en el menor tiempo posible y le proporciona defensa jurídica en los procesos de desahucio. El precio anual ronda el 4% de la renta del alquiler, con unos mínimos cercanos a 150 euros anuales.
