La nueva situación de los activos inmobiliarios de bancos y cajas tras la recién aprobada reforma financiera será clave para afirmar la tendencia de los precios de la vivienda. La pronunciada caída de estos en la recta final de 2011 augura más descensos en el valor del metro cuadrado para este año. Con la nueva reforma bancaria, que eleva el capital que los bancos deben destinar para respaldar los pisos y suelo con que cuentan en sus balances, se espera que el sector prefiera dar salida al mercado a pisos con precios reducidos, antes que conservarlos. Tanto el Banco de España (BDE) como distintos referentes del sector inmobiliario vaticinan bajadas de hasta el 30% en los próximos dos años respecto de los precios de diciembre de 2007, a comienzos de la crisis.
La caída de los precios de la vivienda, que se ha agudizado durante 2011 con un descenso acumulado cercano al 9% -el doble que en 2010 (4,67%)- podría ser una tendencia firme a partir de la reforma bancaria llevada a cabo por el Gobierno. Las nuevas disposiciones abren la posibilidad de que la oferta de pisos se incremente, debido a las nuevas provisiones de capital que regirán para bancos y cajas. Esto, por la ley de oferta y demanda, ya es un puntapié firme para que la burbuja de precios impulsada por el boom inmobiliario se reduzca. Pero además de un posible descenso de precios por una mayor oferta, las nuevas medidas gubernamentales podrían forzar la urgente salida a precios bajos de las más de 1,4 millones de viviendas que la banca atesora en su haber.
Las nuevas disposiciones abren la posibilidad de que aumente la oferta de pisos y bajen más sus precios
Economía exigirá que suban las provisiones desde el 31% que ya tienen acumulado hasta el 80% en el caso del suelo y hasta el 65%, en el caso de las promociones sin terminar. Esto significa que bancos y cajas deberán contar con más capital para operar y para respaldar los pisos que contabilizan en sus balances, ya sea por su participación en el negocio inmobiliario o por hipotecas impagadas.
Por qué bajarían los precios de la vivienda
Incluso antes de la reforma bancaria, el ajuste a la baja de los precios de la vivienda en España gozaba de buena salud, según las cuentas del BDE. Esa fue la noticia que el director general del Servicio de Estudios del Banco de España, José Luis Malo de Molina, dejó caer en el Salón Inmobiliario de Madrid a mediados de 2011, para desaliento de los empresarios del sector.
Concluido el año, las cifras evidencian que el diagnóstico de un descenso de precios sostenido durante 2012 y 2013 podría ser cierto. La caída de los precios de la vivienda se ha agudizado durante 2011, con un descenso acumulado cercano al 9%, el doble que en 2010, cuando descendieron un 4,67%, frente al 6,01% de 2009 y el 7,62% de 2008.
El desplome de las ventas ha obligado a numerosos propietarios a realizar importantes rebajas en el precio de la vivienda para poder venderla
Son diversos los factores que alimentan los descensos de precios. Por una parte, el desplome de las ventas obliga a numerosos propietarios a realizar importantes rebajas para poder vender, un aspecto al que se añade el desempleo y la falta de acceso al crédito, que limitan mucho la demanda. Pero a esto se suman, además, las nuevas provisiones mínimas exigidas a la banca.
Las entidades deberán hacer una hucha por el 80% del valor de sus bienes inmuebles en los libros de registro, de forma que si lo vendiesen solo al 20% de su valor en los libros, no generaría pérdida al tener el resto cubierto con las dotaciones. En las promociones, el aumento obligatorio oscila del 27% actual al 65% si están sin finalizar y al 35%, en las construidas.
De esta manera, con el nuevo escenario, la tendencia a la baja de los más de 1,4 millones de viviendas sin vender (entre nuevas y de segunda mano) que hay en España alcanzaría el 30% respecto a los valores anteriores a la crisis.
